北京楼市：天通苑的潜力被低估？内行人深度分析

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

买房问题可私信提问

提问：新人首问！房姐您好，我们最近在看婚房，不知道应该选个低总价小两居不考虑学区，还是一步到位有学区的大三居，东南西北都看过，跑断腿还是很迷茫。 我男朋友海淀京籍，名下一套昌平别墅不打算卖，父母住清河。 我是非京籍，租在崇文门。 我们工作性质原因在北京工作地点不固定不坐班，积极换工作中，但怕一时半会换不掉，未来可能工作地点在阜成门，东单，丽泽或者望京，所以现在住崇文门偏中心的去哪都差不多的位置。 预算在全款1000-1500，如果有特别满意的可以到1800，含各种税和重新装修。 我们看过的三环左右平层新房: 丽都悦府、天坛府、西钓御玺、世贸天誉、宋家庄金茂府、懋源璟岳、北京书院、中海甲叁、长安太和、东直门8号… 虽然希望买三环内新房，但新房交楼几年后，今年如果结婚很难住进去，面临继续租房的情况，觉得二环的天坛府和东8很好可是都没预售证，永定府又没消息。 我们看过的地铁二手房: 双井富力城（单价12w觉得同品质应该有别的？除了没有好学校，其他也没有硬伤） 国瑞城西区（没有小区，学校很一般，保值有风险？中区回迁多太密集，商品房很少） 雍和家园（维护得没有富力城好，商业没有国瑞城好，户型差，但偏北也离地铁近学校也可以） 主语家园（离商业远，我们平时很少去海淀，但是学区好，适合一步到位） 其他还看了很多就不提了都是泪。 我们考虑了很久需求排序是: 1. 要离双线地铁站500米内，最好偏北边离父母西小口30分钟内车程 2. 户型尚可采光好 3. 两个卫生间 可能两年后才要孩子，不了解学区政策不断变化要不要考虑10年后孩子上学的事，但学区又是保值前提。如果是刚需婚房，我们希望能保值好卖的，所以看了维护的较好的富力城。如果是一步到位的大三居，就希望有较好的学区和小区绿化。现阶段看房看得很迷茫，不知道应该选哪些高性价比高保值的次新地铁。也不知道该不该等新楼盘，望房姐指点几个可以上车的小区！

回答：10年后孩子上学，现在完全不用考虑学区问题，过早持有顶尖学区，才是最大的风险，最近上海对学区房的新政，对一批优质学位房都是利空 现在重点考虑自住就好，未来再单独购买一套学区标的，学位房+自住房的配置，即能满足需求也能将风险最小化 淘二手为主，建议看下双井九龙山的 首城国际、富力城D。崇文门新世界、新怡家园。还有奥森板块的 国奥村、澳林春天、美伦堡、倚林佳园、上林世家。

提问：您好。现在持有回龙观龙华园四层两居室，孩子25年上小学。希望换房到东、西、海。综合上学、将来出售等因素，请问您能给些建议吗？ 什么时候买，买在哪里？衷心感谢！

回答：不清楚您的预算，说下现在学区的大概情况 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。 时间上建议等一等，5月左右出完政策细则再入。

提问：您好，我在石景山已经有一套房，现在打算在郊区再买一套，一是积分落户，二是投资保值，目前手头有200万现金，打算买三百万左右的房子，有推荐的吗？看过大兴天宫院的次新还有枣园，还有亦庄，没想好买哪里，麻烦推荐一下，多谢，还有一个更冒险的方式，把石景山的也卖了，大概四百多万现金，买进东西海一老破小学区住不上的那种，然后在远郊再买一小的积分落户，这个方案是不是太冒险了？求解惑，圈子已付费

回答：现在学区政策这么不稳定，肯定不投东西海老破小啊。 如果石景山的房子不自住，还款能力也不错，可选择激进一点，否则就保守一点，200首付买一套小标的。 板块选择上以大红门、亦庄、旧宫为主，楼盘可以看看 保利茉莉 林肯公园 朗润园 鸿坤理想城* 等

提问：房姐好！新人首问。之前关注您的头条号已经有大半年了，从平时的问答精选中学习到了很多关于买房选筹的知识，对于北京的主要价值板块也都有了很多了解，特别感谢房姐在公号上免费传授房产买卖的知识，为了表示支持特意付费加入圈子会员，同时近期我也打算买房了，想说一说我的情况和想法，还请房姐指点。 基本情况：我和女朋友都是北京户口，都是SFSD，近期登记领证后买房。两人税后年收入50-60，首付预计最多350-400，因为考虑婚后要孩子，不想压力太大，准备就贷303，因此在关注总价650-700的房子，暂时不考虑学区，自住加保值。我们工作地点在北海北、朝阳门附近，重点关注房姐一直推荐的几处价值版块，实地去看了十里堡、青年路、四惠附近的主要次新商品房小区，目前有几个问题请教房姐： 1.从交通、商业配套的角度来说，青年路版块略有优势，地铁6号线我们上班都会比较方便。以我们的预算，青年路附近小区可以买珠江罗马、青年汇、华纺易城的两居室，但由于今年以来价格已经有所上涨，一些朝向和户型较好的两居价格已经超过了700，并不是都能买。国美第一城的小三居目前也能够得上，考虑到未来一两年有孩子之后家里老人要过来帮忙带孩子，三居更能满足家庭使用需求，但国美第一城的居住密度、物业环境等要比其他小区略差一些，在此情况下该以怎样的思路进行选择考虑，想听听房姐的意见。 2.关于购房时机，目前市场不太稳定，很多业主对未来房价持上涨预期，很多房源挂的价格比较高，业主并不诚心卖房，加上去年年底成交量比较大，目前市场供应略显不足，选筹范围小、价格高是当前区域的基本特点。房姐能否从历史情况帮我分析一下，青年路区域的房价波动和房源供给是否有一定的季节性特点，如果我们今年二季度买房是否是一个比较合适的时机？ 3.看了很多房子之后，发现真正南北通透的房子价格都超预算了。以国美第一城为例，由于塔楼设计本身就有角度，东南、西南向的房子哪个朝向会更好一些，另外如果只能选靠北的房子的话，东北、西北和正东、正西比起来，哪个更好一些？另外楼层的话，在选择上有哪些需要注意和避开的地方呢？ 感谢房姐的指点！

回答：1. 你是刚需首套，自住为主，先满足使用需求，看你描述，3居是正好满足你们，那其它的环境密度这些就可以往后放，国美这个盘没有问题，增值也能跟上大盘。 2. 春节后基本都有小阳春，会持续到5月左右。我的建议是没必要等最佳时机，你真到年底的淡季再出手，价格可能已经升高，踏空才是真的可怕。你们是刚需自住不要看短期涨跌，只要你能拿住5年以上，收益都不会低 3. 塔楼的特点就是户型多样，结构上容易改造，朝向：南北>南>东南\/西南>东西>东\/西>东北\/西北>北

提问：房姐好，西二旗后厂村码农，首付大概400，总价格500-800之间，首套房考虑自住，核心诉求是自住+升值，短期不生小孩。想问一下 1. 如果自住诉求优先，距离相对近一些推荐什么盘，新盘还是老盘？逻辑是什么 2. 如果距离相对远一点，升值优先，推荐什么盘。 多谢房姐指点～

回答：1. 从中关村到后厂村，是以码农产业为核心的区域。 中国互联网的第一座金矿在这片区域诞生，持续十几年的财富挥洒浸润，这一大片区域形成了一片小世界。 高收入码农，成功上市大佬，互联网高薪泡沫，创业大潮击鼓传花，中关村到后厂村，在充足的购买力和产业寡头的背景下，形成了码农之间的买卖循环。 具备购买力溢价，区域锁定，学区追捧，所以这片区域房价异常高昂，对于房产投资而言很不友好。附近的新盘基本没有性价比，多是位置偏远价格高的溢价盘，附近还有性价比的板块集中在 睡城回龙观，以及海淀部分学区溢价相对小的板块，推荐看看 回龙观的金域华府、国风美唐等，海淀的 上林溪、莱镇、当代城市花园等 2. 远一点就看看望京的 澳洲康都、首开知语城、季景沁园都不错

提问：房姐您好，想咨询一下，我们换房改善型需求，对学区要求不高将来有学上即可，整体预算在900左右、包括卖掉一套老破小，现在看的团结湖和朝阳公园一带，目前觉得合适的如丽水嘉园、团结湖公寓等，请问这些有什么大问题吗？另外朝阳公园西门的博雅园如何？谢谢啦

回答：团结湖公寓价格相对较低， 因为产品小众，流动性比较低，除非有低于市场价的才考虑，这个盘的优点是比其他公寓得房率高，视野，位置都不错。丽水嘉园这个盘还行可以优先考虑，博雅园三栋楼连体，没有成规模的社区，不过楼房品质还行，有合适的标的可以考虑

提问：您好，新人首问。90后，目前北京集体户口，有通州资格，首房首贷，单身，工作地点国贸，年收入36w，首付可以300w，考虑在500-600的区间选筹。看到您一直推荐通州和亦庄板块作为长期进攻型资产，所以一直在看这两个板块的新房。 问题1:因为未来要自住，去国贸上下班方便，考察了八通线上通州北苑旁边的京澜誉府，顾虑是不知道未来增值空间是不是会受累于周边老城区，错过通州长期价值增长，不知道您怎么看。如果有这个可能，运河附近的新盘不知道您更看好哪些项目； 问题2:个人对亦庄生活环境非常喜欢，为了兼顾通勤，因此考察了17号上的台湖新盘，对明月听兰这个项目比较看好，但是比较担心这个区域因为其尴尬位置而缺少发展动能，不知道您怎么观察，这个缺少动能的问题能否随着未来的规划得到一部分解决； 问题3:如果在上述的通州北苑和台湖两个板块做权衡的话，您更看好哪个片区？

回答：1. 京澜誉府这个盘品质还行，但老城区板块已经固化，未来新的规划和发展方向大多集中在运河区域，通州我推荐看看 京贸国际城 2. 明月听兰还是通州的，现在有限购问题，将来也是两区交界概念。太湖那个 位置处于两区交界，而且是两个郊区的交界，本身这就是买房的一个忌讳，另外那附近现在啥都没有。虽然有规划但是这里没有通州运河和亦庄河西的概念强 3. 通州北苑和台湖相比，我更推荐通州北苑

提问：房姐好！本人有个名额计划购房纯投资，房价在1000-1500左右，1.请问哪些板块小区未来成长空间更好？2.望京橄榄城100方左右南向两房1150万与双井首城国际南北向3房1480万哪套房未来成长空间更好，都是中高层。3.北上广深本轮房价北京涨幅最差，后续情况怎样？谢谢您！

回答：望京和双井都在选筹范围内，但这两个板块的作用是完全不同的，望京产住结合，天花板高，成长性好，这个区域特点就是次新盘涨幅居高，橄榄城、东湖湾、保利中央公园 都是领涨盘，大多是改善群体，不缺接盘侠。 双井是一个宜居的生活板块，就是CBD的后花园，位置好配套成熟，成长性一般，但是风险很低。这个板块的 首城国际、乐城国际、富力城 都不错 能持有8年以上建议看望京，否则就稳一点看双井 北京一直是政策在压制，限购全国最严，在这种高压状态下涨幅也不算低，可见背后的购买力有多强，深圳上海都出了新的限购政策，都被按住了，大概率要横盘一段时间，北京这一轮基本没有加码新的政策，未来大涨肯定不会，一线城市都不会出现大涨了，毕竟要维护“住房不炒”，但是北京的暗涨是一定的，是由城市的吸引力和刚需的购买力决定的。

提问：你好，房姐。目前有一套在东三四环 朝阳美景东方小区的南北大三居，141平可以卖到1100万，带孩子和老人住，由于一直考虑到想换一套大房子，方便老人养老和孩子上顺义国际学校，因此最近看了去顺义牛栏山"龙湖好望山"叠拼楼盘。看上了一套300平的下叠的约800万（地上200平地下100平的）使用空间丰富，且使用率是比较高的一个下叠户型，小区环境综合比现小区优质些。因此，本人想：如果将三环的房子卖了后结清贷款后，可以有现金约740万，目前想法是拿出300多万现金，再贷400多万买这个龙湖好望山下叠。备注： 关键字：唯一房产卖三环买六环外 个人需求：200平以上，总价约七百要和老人需要一起住 龙湖好望山周边：个人考察后配套基本能接近目前住的小区配套水平，走路十分钟有在建的五万平商业区（不知是否会带动房价增长呢）距离孩子学校15分钟。等 因素综合考量基本满意。 因此 综上所述，房姐认为是否可行？（有朋友说 那边位置偏，将来资产难变现等问题） 请房姐给出专业建议

回答：1.龙湖好望山自住来说还不错的，还有 香堤漫步、鲁能七号院这些都可以考虑 2. 从金融属性上说，别墅就是一个消费品，升值能力很弱的，这是普遍现象。即使周边配套商业形成，涨幅也会低于平层。 主要是别墅几乎都不存在稀缺性，郊区别墅没有地段附加价值，除非有其他稀缺景观，现在大批的郊区别墅建成 供应量非常大，未来接盘的人很少，买别墅在选择范围内可替代性太强，侧面反映就是别墅的流动性普遍很低，没有二手市场的房产是没有金融属性的。

提问：房姐好！子弹350到400发，工居刚下，全球名下现无房但曾有一套贷款记录，不便用本人和先生名字办理dy贷，不考虑学区、交通、小区环境、周边配套。因为这点钱买不起有前途的大三居，计划先拿一套有前途的，两、三居都可以，将来换个大三居，顺便把老公踹了。月供2w左右无压力，能否给个选筹建议？个人喜欢东面（可以忽略），同时你们如果有选筹服务或者中介服务，麻烦安排人员联系我，可以进一步。

回答：您好，400的首付，2W的月供，可看总价800内的标的，望京涨幅过大可选筹的标的并不多了，从板块轮动来看，现在建议看四惠，朝青、大望路 、九龙山。 例如 苹果社区南区、东恒时代二期、爱这城一期、华纺易城、润枫水尚

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