中国的房地产税该不该收？收多少？如何收？

本文主要结论

本文通过分析国外成熟国家房地产产权制度和税收制度，对比我国房地产产权制度差异，推导出我国“年化地租和房产税”概念。即我国政府收取的商品住宅70年使用权的“地租”相当于土地私有化国家（如美国）征收的“地产税”；地面上建筑部分产权性质与其他国家相同，可以征收“房产税”。本文进一步对深圳今年上半年土地出让金（地租）价格以及近年新建商品房价格进行分析，发现目前政府一次性提前收取的70年地租占到商品房总价格的45%，如果将提前收取的地租分摊到70年按年收取，则该按年收取的地租价格达到了房价的2%。这个收费水平已经与美国的“房地产税（房产税+地产税的总和）”相当。所以，从这个角度看，基于目前的土地出让金水平，政府已经没有必要补收“房产税”。

鉴于以上结论，本文建议：

1、深圳的房产税征收，宜从新出让土地上新建住宅开始征收；已出让土地上的“已建”、“在建”或“代建”的住宅都无必要征收房产税；

2、新出让土地，不再一次性收取70年土地租金，而是改为每年征收，并合并“房产税”一同征收；我们给合并征收的“地租+房产税”取名叫做“年化地租和房产税”；

3、老土地上的住宅70年使用权期满后，开始按年征收“年化地租和房产税”，收费标准与新房对齐；

4、我国征收的“年化地租和房产税”其功能类似于其他土地私有化国家的“房地产税”，收费标准可以参考其他国家并结合我国居民家庭平均年收入确定，建议该费率为1%左右；

5、由于新出让土地的“土地出让金”为“零”，这样新建商品房价格至少可以降低45%；同时政府也未吃亏，从一次性收取变成按年持续性收取；

以上方案，老业主未增加支出、新业主低价购房、政府增加了税源，三方都满意。

以下为详细论述。

问题一、中国房地产税该不该收？

回答这个问题，我们先看一下当中国与美国房地产制度差异。之所以选择与美国对比，是因为美国房地产制度较为完善，对我们设计房地产相关税收政策有借鉴作用。关于美国土地所有权的详细信息本文不做介绍，有兴趣的朋友可以参阅这篇文章：http://blog.sina.com.cn/s/blog_18a36b3080102yhte.html

我们知道，美国的私人住宅的土地也是私有的，产权也属于业主。政府对住宅的建筑及其土地征收的税费，都属于财产税，属性相同。而且他们一般也不将建筑物部分对应的财产税称之为房产税，土地对应的部分称为地产税，而是打包在一起统称为“房地产税”。而这种情况与我国是不一样的，我们的土地所有权属于国家，政府只可以收取土地的租金，而不能收取财产税。也不可以对租金再进行征税（世界上应该不存在这样的税种，无此先例），并且从操作上来看，也不可行。因为如果真的需要征收，还不如直接加到地租中，何必多此一举？

对中国来说，对应于土地使用权部分的收费属性属于地租；对应于土地上建筑部分的收费属性财产税；两者相加组合出的新的概念就不能像美国那样称之为“房地产税”，会产生歧义和误解。为此我们要定义一个中国独有概念，叫做“年化地租和房产税”。 “年化地租和房产税”为政府按年向住宅业主征收的土地租金与房屋建筑财产权所对应的房产税的和。如下图：

我们来对比一下中国和美国住宅业主的土地所有权性质和收费情况：