专业文章 | 怎样才能获得中介返佣？

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近期，昆明市住建局发布《关于规范商品房销售场所人脸识别系统使用行为的通知》，明确在未经购房者同意的情况下，不得使用人脸识别系统进行信息采集。这个文件与前段时间南京、天津等地发布的文件内容相似。它对于购房者从中介获得返佣，可谓是利好。

​（一）首访制

中介返佣，顾名思义就是在开发商给的折扣体系之外，购房者从中介的佣金中额外取得款项的行为。要理解中介返佣的本质，首先要理解开发商的首访制是怎么回事儿。它其实就是开发商会把佣金支付给第一个带你看房的人（机构）。举个例子，如果第一次你是直接去的售楼部，开发商就会把你归为自然到访的客户，你的身份信息已经和特定的置业顾问进行了绑定，后面你想再从渠道商那里获得返佣就很困难了。这也就是为什么我们每次去售楼部，前台的小姐姐都要问：是不是第一次来访，之前有没有置业顾问联系过你，同时，还会要求你留下联系方式……

很多有经验的购房者往往不会留真实的信息，这就为后面获得返佣留下了空间。当然，即便是留有真实信息，破解的办法并也不是没有，比如说，换一个购房主体、更换联系方式……可是，魔高一尺道高一丈，不少的开发商为了避免这种情况的发生，在售楼部内部安装了人脸识别系统，哪怕只是陪同购房者曾经踏进过售楼部，即便没有登记也可以自动关联。其实，开发商这么做也是无奈，它这么做的核心要义是要防止内部人员将自然到访的客户转移给渠道商，这个行话叫做“飞单”也称为“甩单”。

然而，一旦开发商设置人脸识别系统被禁，其界定“首访客户”的难度也就增大了。从另一个维度看，购房者获得返佣的难度就降低了。

（二）中介返佣的操作路径

大多数的开发商折扣体系是这样的，从置业顾问（或者说案场）到销售经理到营销总再到项目总、集团领导，往往都有相关折扣的权限，这个折扣是可以相互累加的。置业顾问往往会把自己的折扣全部都给出来，至于其他的折扣能不能额外得到，那就看购房者的本事了。很多人觉得：托人买房子将来要还人情，这个人情债欠的不划算！

那么，中介返佣就是一个不欠人情债的商业行为，而且是双赢。具体怎么操作呢？一种是渠道商是这个项目的包销商，也就是说渠道商把一部分房源给买断了，它从开发商那里拿到的批发价肯定低于市场的零售价，这个时候购房者就有可能买到比市场房源价格更低折扣的房子，无非是包销商做出部分利益的让渡；另一种是渠道商对购房者进行返佣，意思就是说渠道商拿到的折扣和售楼部的折扣是一致的，只不过他把其中的部分佣金返给购房者。现在市场上，好卖的楼盘，开发商给中介的佣金大概是1%，难卖的楼盘，给到10%佣金的，也不是没有。您可以根据这个比例的50%左右与中介商谈返佣的金额。

这其实是一个两全其美的交易，购房者以更低的价格买到了房，中介也因为有精准客户而实现了成交。当然，这其中的法律问题，也是不容小觑的，它是最终实现返佣的关键。

（三）实践中需要注意的问题

我们认为，中介机构与购房者签订的返佣协议，意思表示真实且不损害第三人的合法权益，属于有效合同。条款方面，需要注意以下问题：

首先，合同中往往会约定购房者取得返佣，以中介机构取得佣金为前提，也就是我们通常说的“背靠背条款”。对于购房者而言，中介机构何时取得佣金，是难以知晓的，因此建议增加一个时间条款，即最迟不得晚于某个时间进行佣金返还。

其次，正如上文所说，中介机构要取得开发商给予的佣金，是建立在其满足首访制的条件下，因此合同条款当中，中介机构一般都会要求购房者承诺是由中介机构首次带看的。对此，购房者应当真实披露，以避免因自己陈述不真实而导致无法获得返佣。

最后，如果因为陪同他人前往售楼部，而被人脸识别系统采集了信息，导致无法获得佣金返还，则属于开发商侵权。前段时间杭州中院审理的“人脸识别第一案”，就判决人脸信息使用者应当删除有关信息。对此类事件，是有借鉴意义的。

总结一下，中介返佣是利好，首访带看才能搞，人脸识别防甩单，条款用语把握好。

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