五分钟读懂REITs
REITs是什么？
REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。
REITS的类型：
三种基本类型：权益型 抵押型 混合型
权益型REITs指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs。
权益型REITs根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、自助存储REITs等等。
权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。值的我们好好学习
我们来看一下美国几只有代表性的权益型REITs：
西蒙地产：美国最大的零售REITs
公平住屋：美国最大的住宅REITs
波士顿地产：美国最大的写字楼REITs
HOST酒店：美国最大的酒店REITs
安博普洛斯：美国最大的工业地产REITs
大众仓储：美国最大的自助存储REITs
这些都是标准普尔500指数成分股之一。
抵押型REITs指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚取利息收益的REITs。
抵押型REITs一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也更大。
混合型REITs，就是既持有物业，又发放抵押贷款的REITs
REITs的特点：
1、 定期强制高分红
REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。
美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。
2、 投资门槛低
一般几千元就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。
3、 交易成本低
一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。
如果是直接投资房地产，光买卖的税费也是一笔不小的支出
4、 流动性强
在交易时间内随时可以卖掉。
5、 专业化管理
REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。
6、 收益率相对较高
和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。
REITs的主要风险有：
1、市场风险
市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。
化解方法：最有效的途径是在“好价格”买进
2、利率风险
利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。另外利率大幅提高，会增加REITs的债务成本。
化解方法：尽量不要在加息周期的初期阶段买进。
3、社会风险
社会风险是指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。
化解方法：选择社会风险小的国家或地区的REITs。
4、汇率风险
汇率风险指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。
化解方法：选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs。
5、经营管理风险
由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。
化解方法：选择表现优秀的REITs， 主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面去看。
6、债务风险
债务风险指由于资产负债率过高导致的风险。债务风险是非常重要的风险，对REITs的影响比较大。
化解方法：避免买入资产负债率过高的REITs。资产负债率大于50%的REITs不要买。
7、增发的风险
因增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险。当REITs的资产负债率过高时，REITs很难再通过债务进行融资。
化解方法：尽量选择资产负债率较低的REITs。
如何选出好REITs？以港股为例
第一步，精选一下，前五大市值为领展房产基金、汇贤产业信托、置富产业信托、越秀房产信托基金、冠君产业信托
那么如何在这五只REITS中，选出哪些是好的REITS
我们给出的标准：REITs的本质是房地产，投资REITs就是投资房地产
1、每年分红且长期稳定增长
2、地段要好，整体出租率大于90%
3、资产负债率小于40%
那么如何看哪些符合以上标准呢（具体可以在雪球上进行查找人，如有需要可以再评论区留言）
第二步，等待好价格。
当我们选出好REITs以后，我们要做的就是等待好价格出现，然后买进。我们知道房地产市场是周期性波动的，所以REITs的股价也会周期性波动。如果现在没有好价格，未来一定会出现好价格。当好价格出现的时候，我们按计划买进就可以了。（好价格如何计算，后续会更新）
第三步，买进。要港美股账号
好价格只是区间，最低价只是一瞬间的价格，没有人可以凭能力买到最低价，买到最低价的人都是靠的运气。而在好价格买进好REITs，长期持有一定会赚到不错的收益的。
第四步，长期持有。
在持有REITS期间，我们每年都能收到2次现金分红，就像是收房租一样。每年都会收到高回报收益。
第五步，卖出。
1.第一种情况，当REITs价格处于高估的时候。
2.第二种情况，当REITs旗下的核心物业质量变差的时候。可以根据之前精选标准进行排查