2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。同时发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），该文件标志着中国真正意义上的公募REITs首次破冰。

可能有很多人会不太懂REITs的含义，或者一直听说这个金融产品，却没有过实质的了解。作为一名大型上市房地产公司的总部从业者，时常会接触到一些金融市场的前沿信息，也经常跟财务同事对接工作，对一些金融概念略知一二。作为行业的热点，各家上市房企竞相追逐的领域，REITs着实激起了我的求知欲。现在就来聊聊REITs，从非金融和财务出身的地产人角度来了解下这个有趣的金融工具，观点未必专业，仅作为茶余饭后的一点点小乐趣。

（一）REITs是什么？

REITs全名：Real Estate Investment Trusts，翻译过来房地产投资信托。从字面来看就可以理解它来自于房地产（Real Estate）领域。它是通过发行证券的方式募集投资者的资金，并由专门管理机构进行不动产的投资与管理，并将资产的基础收益和资产升值收益按照协议比例分配给投资者的一种契约型或公司型的基金。

从定义来说，REITs是基于资产经营的收益和资产升值的收益，通俗来讲是将资产收益的享有权通过信托基金的方式转让给投资者，因此最核心的部分就是资产。REITs涵盖的资产对象包括购物中心、写字楼、酒店、长租公寓（以上均为上市房企的主要持有资产构成要素），以及交通运输、工业物业、环境和公共设施等基础资产（图1）。而此次证监会下发的通知和指引，针对的对象主要就是基础资产或者叫基础设施领域的REITs。

说起来简单，但操作层面上，公募REITs的落地，不仅涉及到寻找优质的标的物，还有架构设置、税收政策、退出条件等许多内容需要具体敲定，其中牵扯的专业面比较广，我认为这也是此次以相对非市场化的基础设施来作为试点的一个重要原因。关于REITs的架构，涉及了较多的金融概念，此处也无法交待清楚，待笔者细细琢磨后另行梳理，可以持续关注本笔者。

（二）起源

谈完REITs的含义，再谈它的起源。REITs起源离不开谈房地产的四字真言“融投管退”。这四个字代表了房地产本身是代表了成熟存量房地产市场的项目发展流程，只是在中国房地产市场，当大部分人提到房地产项目，都自然地认为是传统的、狭义的增量市场，即我们平时说的商品房市场。传统的商品房（更狭义来说，住宅）项目发展流程大多是“融-投-建-售”，即使是商业项目，也只是在“售”前面，多了“管”（项目运营）。但早期国内市场，“退”的渠道非常狭窄，大多数项目依靠整售实现退出，而整售往往因为对卖方要求资金能力有要求，卖方对资产的要求也更苛刻，双方承担风险更大，因此往往困难重重。此时不动产变现的方式就只有两极（图2），要么完全持有，要么完全销售。极左则资金压力较大，回报周期长，冒的风险也较大。极右虽然规避了风险，资金周转加快，但对于优质物业而言，失去了未来的收益，同时失去了资产本身的增值机会。

于是人们需要寻找一些介于两极之间的方式，灵活地实现不动产变现。金融天才们经过一系列的摸索，创造了诸如：CMBS、类REITs、商业地产基金、REITs等金融工具，巧妙地实现不动产的非完全销售变现。公募REITs就是其中最为璀璨的一颗星。

当然除了行业本身的需求外，还需要介绍下REITs诞生时的宏观环境：经济增速放缓、利率水平在低位运行，城镇化率达到70%以上。不管是欧美还是日本、新加坡、中国香港，都是在受到经济冲击或者经济低迷的时候，为提振经济出台了相关的政策，其中亚太地区便是1998年亚洲金融危机后相继推出。

到此，不知你们是否明白地产行业人，尤其是做持有物业的人们，为一个公募REITs的试点文件而兴奋的原因——他们找到了持有物业变现的钥匙。

（三）发展

REITs诞生于美国，兴盛于欧美和日本、新加坡、香港等发达国家和地区，到今天全球已有41个国家或地区推出了REITs制度。根据NAREIT统计数据，截止2018年底，美国REITs市值11,236万亿美元，是全球最大的市场；欧洲REITs市值2291万亿美元，亚洲RETIs市值2178万亿美元，大洋洲1615万亿美元。REITs相关的海内外发展历程在网上比比皆是，在此暂时不花大的笔墨去描述，有兴趣的读者可以去翻看一下。当然如果有人感兴趣我会专门梳理。而相比海外，中国大陆的REITs推动进程相对缓慢，从2002年诞生至今，走过了18年的探索历程，才终于迎来公募REITs的试点性文件，过程当中虽然类REITs产品发展态势积极，但始终没能踏上公募的领域。

此次以基础设施领域作为探脚石，其实是“箭在弦上，不得不发”：

1）因为“新冠”疫情的影响，长达10年的经济高速增长趋势被打破，而全球疫情继续猛烈冲击着出口、外贸，对经济的影响是长期的。今年是十三五收官年，保住经济增长必然是当前要务；

2）消费不景气，利率下行压力较大，拉动经济的三驾马车（投资、出口、消费）损失其二，不得不通过加大基础设施投资提振经济，而政府财政压力和降杠杆的压力同时存在，必须扩大资金来源；

3）19年城镇化率已达60%以上，随着城镇化进程进入后半段，房地产市场进入存量时代，资产运营发展壮大。地产企业面临疫情和经济下行冲击下，也急需盘活存量资产，减少资金占压，因此业内对公募REITs的呼声早已铺天盖地。

以上几点虽然看起来像是阶段性需求，但其实也是结构性改善的重要需求。一方面政府资金来源结构得到改善，另一方面房地产企业的资金及经营、资产结构得到优化。这才是真正的发展REITs动机，也是张弓拉弦的“手”，前面三点，无非是帮着搭了把箭。相信公募REITs借助此次的试点工作，一定会在近期有更大的发展空间。

到此，对REITs系列的研究算是作了开头，简单介绍了前因后果。为了增加阅读的可得性，本系列尽量保持在合适的篇幅。下一篇将具体解读和分析此次指引文件的相关内容。感兴趣的朋友可以关注一下，顺便点个赞，以资鼓励！有建议的小伙伴也欢迎留言~