4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“通知”），如一石激起千层浪，在社会上产生强烈反响，财经媒体、朋友圈都开始对REITs展开了广泛的讨论。
这里，还是延续崔哥一贯的风格，从零开始，以问答形式，用三分钟解释清楚，这个REITs到底是个什么概念，这次的《通知》意味着什么。
1. 你能不能用一句话解释清楚，REITs到底是什么？
简单来说，就是一群投资者把钱凑到一起，交给一个基金经理，让他去投资房地产（例如商场、住宅楼、宾馆），或者基建项目（例如机场、铁路、公路），然后赚到的钱，扣掉基金经理的工资（管理费），然后大家分。
钱还是那个钱，房子还是那个房子，在开发商手里，那叫“不动产”，拿出来做成REITs，分给大家，这就叫做“资产证券化”。
2. 这。。。这不就是基金吗？
没错，REITs的全称就是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）。注意，REITs中的s是小写。因此，它的特点和基金也很类似：
- 如果投资者不想或者不足以购买整个资产，所以可以用少点的钱购买基金份额，参与到这些地产或者基建项目中。（“我买不起客厅，总能买块砖头吧！”）
- 对于不动产投资比较不熟悉的投资者，通过这种方式等于是把钱交给基金经理来帮你管理、收租，乐得省心，定期分红即可。
3. 话是这么说，可是这跟我自己买房子、商铺有啥本质上的区别呢？
区别还是很大的：
- 不动产投资的交易是非常花时间、精力和成本的，但是买卖基金要简单得多。REITs分为公募和私募两种，这次《通知》中提议开始试点的，是公募REITs，即这些基金将可以在二级市场交易。简单来说，买卖房子就跟买卖股票一样方便，也就是流动性提高了。这就是REITs的所谓“股性”。
- 投资者个人买商铺，回报率不一定比得上REITs，因为REITs汇总的资金量大，可以投标到更好的基建项目，更好位置的商铺、商场。
- 海外REITs的另外一个核心的特点，是税务上的优势，即投资人只需要支付基金收益的税负，而不需要承担房产税负。这方面，一直是REITs在中国落地的一个难点（双重税负甚至三重税负问题），这次试点通知的细则未来可能会对这方面做出详细的解释。
4. 可是，如果我把这些钱给了这个基金，他们不用来买不动产，而是用来干别的，怎么办？另外，如果他们收到租金以后，不分红给我（就像很多股票一样），怎么办？
目前已经实行REITs的国家/地区包括美国、香港、日本、新加坡、澳大利亚等，均对REITs的投资对象和分红方式做出了非常明确、详细的规定。以美国为例：
- REITs 的资产组合中至少有 75%的资产价值为房地产、抵押贷款、其他 REITs 份额、现金或政府证券。
- 收入来源中90%以上是租金或利息收入、出售资产或其他信托组织的股息收入，以及其它源于房地产渠道的收入。
- 95%以上的可税利润（taxable income）（扣除资本所得后）应分配给股东。
- 为了取得REITs的合法地位，在REITs成立后的第一税收年度，它必须向有关部门申请地位评定。
详见下表：
简单来说，REITs要想合法运营，就必须主要投资不动产，而且90%以上的收益都必须分红给投资者。
5. 听起来不错，是不是REITs就包赚不赔呢？
当然不是。公募REITs作为可以交易的基金，它本身具有双重属性：
- 租金分红，取决于基建项目的具体情况，可能会还不错，或者比较稳定。
- 但是另一方面，作为交易性产品，即“股性”的一面，它的价格是波动的，投资者是有可能赔钱的。
以香港最知名的REITs基金“领展房产基金 00823.hk”为例，如下图所示，在疫情开始之后，基金市值也大幅下跌，风险一样存在。
不过总体而言，因为有确定的分红（相对于一些几十年都不分红的A股而言），已有市场的实践表明，REITs的平均年化回报收益率属于较为稳健的，下面是美国REITs 年化收益率与同期美国国债年化收益率的比较。
6.REITs 作为基金，会退市吗？
就和其他的股票和基金一样，REITs也可以退市。这时候，基金管理方会把持有的不动产售出或者清盘，在扣除费用之后，资金退还给基金持有人，并撤销上市地位。
7. REITs 对于地产商或者基建开发商，有什么好处呢？
对地产商或者基建开发商而言，REITs的意义是很大的。过去，如果一个企业或者实体建设了一条公路、一个机场、一个酒店，退出的方式很有限，有的甚至必须自己设立公司来运营。
现在，通过发售REITs产品，可实现资金快速回笼，相当于一次性就把资产卖给了投资人，这样开发商就可以转向轻资产运营。
另外，这还有可能改善企业利润账面价值：如果最终融资规模超过不动产在企业报表中的账面价值，高于不动产账面价值的差额计入营业外收入，企业利润表能够得以改善。
在成熟市场，REITs 已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产， 截至 2017年，美国 REITs 总资产达 11336 亿美元，占美国股市市值约 3.7%。
8. 这次的《通知》意味着什么？
在媒体的各种讨论中，我比较关注的是这句话：
“按照市场化、法治化原则，充分依托资本市场，积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展 REITs 试点。”
简单来说，这次在中国展开的REITs试点，主要关注于优质的基建项目，而不是商业地产。哪些是优质的基建项目？那包括各地正在兴建的高铁、机场、通信设施等等。这顺应了最近关于新基建的促进措施，也有助于盘活存量的基础设施市场（将其变为证券上市）。
9. 我花了不止三分钟了，不过还没看到我最关心的问题：这个政策的出台对房价有无影响？
就像前面所说的，REITs的试点和推出，对于地产商、基础建设企业是利好，有助于他们盘活资金，在传统的竞价购地、建设、销售之外，开辟了新的融资途径。
对于具体的房价而言，我认为并不会有显著的影响。
何况，这次的通知主要针对的是基建项目，暂时还不涉及地产。
10. 我还有很多问题没问，譬如REITs是怎么来的，目前有哪些可供选择的海外REITs，等等，怎么办？
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