请问，天府新区是凉了吗？

前言

近来越来越多的人关注这一话题，重新排版并整理了相关资料，方便大家查阅，资料信息均来自已公开政府资料、正向媒介，相关个人一家之言，不构成投资依据，望大家谨慎看待。

政策因素

近十年彻底凉了，成都市远期规划得看2035年，最大的影响是政策的风向。

天府新区经西部大开发十二五规划提出，成立时间时间2014年，至今才短短7年半时间。对天府新区（以下都只分析成都辖内）最早的定位就是公园城市标杆，跟高密的产业园压根就不搭边。

地铁规划

现在成都普遍传递的信息是，天府新区跟高新区同一个等级，可实际上是差的太远了。2022年2月22号左右，成都轨道第五期预申报流传出来的信息显示，天府新区的地铁第五期的地铁只有15,16两条地铁线路，这两条线路对以兴隆湖（26号线环线内）为中心的天府新区中心来说，是直接利空。这也是未来十五五规划中建设线路。作为过去十年站上成都城市舞台中央的天府新区，在成都新的规划和方针下，再有花大笔资金建设的想法不堪一击。

十四五规划，指第十四个五年规划，2021-2025年。十五五，指第十五个五年规划，2026-2030年。

从规划来看，成都十四五、十五五的重点工程在东部新区，成渝经济圈的门户枢纽。位处成都市区和简阳市中间的龙泉驿区是十四五，十五五规划的直接受益区域。成都未来十年重点轨道建设和运营关联线路，龙泉驿区关联线路9号线，12号线，13号线，20号线，22号线，30号线，2号线龙泉驿<->龙泉山延长线，4号线十陵<->洛带古镇延长线，13号线（S13）龙华寺<->天府机场延长线。总结来看龙泉驿区是未来的明星区域。

而从第五期整体线路设计来看，重点依然集中在主城区和高新区，在10年后的高新区，可以预见会出现每经停一个站都是多条线路的换乘站。地铁线路越多的地方是常驻人口最密集的地方，从这儿看，天府新区就已经输了。不过也不难想，公园城市示范区，出入低密豪宅叠拼肯定是驾车出行，不太依赖地铁。但是对于纯刚需地铁公交上班的普通人来说，天府新区买房非常不友好。

所以整体看来，东部新区，成渝经济圈对于天府新区影响非常大，位处于东边的东部新区，享受中央和省财政的直接扶持，会有质的飞跃，这将直接影响划拨资金扶持天府新区力度。也正是因为当初天府新区的定位是公园城市示范区，天府新区不会是产业密集型区，天府新区边际效益越来越低，投资产出比太低，政绩无法直观显效，天府新区发展只会越来越慢。

最新政策

成都2022年5月6日发布的《成都市“十四五”水务发展规划》中明确规划了中心城区范围，此次较十三五常提的“5+2”概念将天府新区移除，此举有缩小城市规模的用意，将更多的焦点设定在中心城区区域。

成都平原自古有“天府之国”的美称，要严守耕地红线，保护好这片产粮宝地，把粮食生产抓紧抓牢，在新时代打造更高水平的“天府粮仓”。
——2022年6月8日，在四川考察时的讲话

2022年7月6日签发的保护和优化城市空间的政策文件，明确提到成都将新建的城市建设用地的不低于20%的指标转移到成都东部新区，同时保护和严格限制现有的耕地非农非粮化。总结一句话就是，上面生气了，成都不要再这样盲目地扩张，要保护农耕地，保护粮食生产。

下图是2017年成都永久基本农田分布图

截取天府新区的图可以看到，在天府新区境内，以后大家熟悉的煎茶，永安，籍田，永兴，合江，白沙，新兴这些地方的农耕地大概率不再被占用用于建设性扩张了。所以天府新区能向南最远大片修住宅的地方在成都二绕的位置，这还是算满的住宅区域，可以想象未来15年变化如果发展得慢，都不会太大变化，大家天府中心的梦可能要醒了。

同样的简阳也会因为粮食安全，保粮保产，不会动用太多的耕地用作建设性用地，但是，要发展农业，也是需要大笔投资的，但是这种投资，看似与城市化进程已经没有关系了，天府新区也是同样的道理。

人口影响

一个非常有意思的冷知识，成都天府新区面积=龙泉驿区面积+6平方公里=锦江区+青羊区+金牛区+武侯区+成华区+高新南区+53平方公里。成都从2000年第五次人口普查1124万人到2022年2093万人，20年间增长率86.2%，主城五区+高新南的人口2020年人口总数在650万左右，2000年主城五区人口在374万左右，增长率73.79%。在人口下滑的趋势下，人口增速放缓，各区增长率变化不会太大，成都天府新区的面积和龙泉驿区面积相当，不管是从人口基数，还是未来人口增量，都很难超越龙泉驿区的人口数。

2020年天府新区前五街道人口排名

此外，天府新区人口占比人口集中分布在华阳街道，更加直白地说，分布在成都五环内，而这一区域的人口受到高新区和主城区的虹吸力大大高于天府中心，地铁越便捷只会加深这种虹吸效应。

地域影响

天府新区以规划地铁26号线圈住的西博城-天府公园-天府商务区-兴隆湖-秦皇寺-科学城一带区域自成一体，打破新区格局，在我另一个回答中有提到。

但是，这样的规划对于一个拥有564平方公里面积的区域来说，未免真的太小，并且成型非常依赖产业和人口。我在上一篇文章中提到，高新区可以预想在未来十年后能够达到每停靠一站都会是两条以上线路的换乘站，天府新区地处成都城南边界，却一直被高新影响，在成都高新区“十四五”规划中提到，内环和外环的概念，极其大气地将天府新区核心人口区域全部包含在高新区外环内，这也印证了以市政府为中心的成都第二中心的地位。天府新区五环内的大部分区域将会一直受到高新区和主城区的影响。

我在另一篇文章中有写过，

以成都天府广场为中心的辐射距离在7km内，大致在成都中环线位置，超出这个距离，中心的辐射将会大大降低，除非有副中心辐射，不然会有一种农村人进城赶场的感觉。

根据规划地铁26号线从上图可以明显看到天府新区天府中心的辐射区域，越靠近这一区域的房价会越贵，也是天府新区最有价值，投资客最多，最被看好的区域。除此之外的天府新区区域，请按照距离成都市政府距离和通行效率判断是否有价值！！！

认知偏差

有一点很明确，也像是一种风向，说到天府新区，大家都提到的是兴隆湖周边城市界面有多华丽，企业有多高大上，房价有多高。其实这部分区域已经被炒房客炒到了它该有的高度，也算支撑起天府新区的牌面。

但是，评价一个区域好不好，不是看它最好的地方，而是看它的短板在哪里。大家都知道成都主城区面积最大的两个区，成华区、金牛区，城市界面最差的地方可以是天回周边，龙潭周边，城市界面最好的金牛万达，成都339。作为天府新区拥有比五大主城区大的面积，却只有一个中心，你如果能忍受以后居住在离中心超过10公里的距离，那你不难想象未来的居住体验会是什么样子。

写在最后

有人一直默默在关注，是我更新的动力。能帮助更多的人看清楚真实的情况，让你们在决策的时候能够思考一下有这么一回事，我就知足啦。另外不看好刚需们接盘天府新区，尤其是五环外区域，刚需低价网红盘除外。