以房养老完整的运行模式是怎么样的？

什么是“以房养老”？“以房养老”产品设计的初衷其实是一个养老概念的保险产品，老年人以房产和保险公司进行对赌，实际上是一种住房抵押和终身年金保险相结合的创新保险产品。

一、“以房养老”是指老年人拿自己的房子抵押养老金的行为。

“以房养老”保险的具体操作方式是，只有拥有房产没有其他收入的老年人，为了延续老年的养老生活，把自己拥有产权的房产的身故后处置权抵押给保险公司，自己依然拥有生前的居住权、使用权、收益和经过保险抵押人同意的处置权，并且按月可以从保险公司领取养老金直至身故，保险公司获得房产在老人身故后的处置权，一般来说保险公司会把房产拍卖，用于偿付老人身前支付的养老金。

值的注意的是：保险公司是不享受房产增值的收益，但是承担房屋贬值风险以及老年人长寿的风险。也就是说，老年人抵押过房产，终身领取的养老金不会由于房价下跌而缩水。也不会由于老年人生存期太长而缩水。老人身故后，保险公司拍卖掉房产之后，优先偿付保险公司之前支付养老费用，剩余部分会返还给老人的合法继承人。

此类产品在外国发展了多年，但在中国属于新兴事物。2014年政府才正式批准启动“以房养老”产品的试点。2016年4月，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式启动“以房养老”保险产品试点，试点城市为北京、上海、广州、武汉四个城市。2018年7月31日，保监会正式宣布“以房养老”保险产品正式扩大到全国范围。

二、真正的“以房养老”产品，全国只有一家企业合法经营，真实客户只有133个。

“以房养老”保险产品并没有获得客户青睐，截止到2018年5月，一共有4家保险公司获得“以房养老”保险产品的开发销售资格，其中仅有两家保险公司设计出了“以房养老”保险产品，但实际开展“以房养老”保险产品业务的仅有幸福人寿一家保险公司。根据公开数据显示：截至到2019年4月，幸福人寿所有“以房养老”保险产品在北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、杭州8个城市累计承保133户（194单）。平均投保年龄71岁，失独孤寡、空巢、低收入老人更具有强烈的投保意愿。

三、交易周期长、房地产市场火爆、老人没有财产独立处理权导致“以房养老”无法普及

“以房养老”是一个比较前卫的养老模式，在外国这种模式比较普及，中国政府虽然一直提倡或者促进这种养老模式的形成，但收效甚微。首先因为中国房地产市场处于高速发展期，不像外国房地产比较稳定，因此房价高速波动导致老人不敢随便把房产抵押。第二中国人家庭观念比较浓厚，年轻人有赡养老人的义务，老人财产处置权年轻人也有建议权。所以只有无人照料、身无长物的孤寡老人才会选择“以房养老”的模式。第三正规“以房养老”门槛较高，针对60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，真正受众人群较少。第四新兴实物，办理时间较长，每单业务从老人签订投保意向书、房屋评估、抵押权人资质认定、房屋抵押、公证、到最终各项手续完结领到养老金，通常都要花上2～3个月时间，最长的一单历时9个月。

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