文 | 界面四川 谢佳

换作几年前，你可能很难相信，同一天出让的天府新区和蒲江的土地，最终结果是天府新区的两宗土地双双流拍，蒲江的土地却成功落锤。

而9月26日，这一幕真实发生了。

据成都市公共资源交易服务中心信息显示，9月26日，包括天府新区万安街道、蒲江鹤山街道共3宗住宅兼容商业用地走上拍卖台， 面积共约140.6亩。

最终，天府新区两宗土地因为报名人数不足宣告流拍。蒲江地块被成都立达房地产开发有限公司以底价竞得，成交楼面价约为2400元/平。

在分析流拍原因前，先来看下9月26日成都天府新区两宗土地的具体信息。

一号宗地

宗地位置： 天府新区成都直管区万安街道大石社区八组（万安片区，麓山大道南侧，沈阳路北侧）

净用地面积：50.2118  (亩)

土地用途分类： 住宅兼容商业

商业占比上限：12 %

计算容积率：1.9985

起始楼面地价：9006.6009 (元/㎡)

竞拍结果：流拍

二号宗地

宗地位置： 天府新区成都直管区万安街道开元村五组，大石社区七组，高饭店村八组（万安片区，麓山大道南侧，沈阳路北侧）

净用地面积：68.4531  (亩)

土地用途分类：住宅兼容商业

商业占比上限：12 %

计算容积率：1.9984

起始楼面地价：8256.4046 (元/㎡)

竞拍结果：流拍

需要明确的是，天府新区今天出让的两宗土地并非不优质。

两宗土地均位于传统的热门高端居住区麓山板块，仅仅相距约300米。周边有麓山大道、沈阳路、万福寺路等成型的交通干道。虽然在建地铁6号线麓山大道站与一号地块直线距离约1公里，沈阳路站与二号地块约1.3公里，但规则中的14、26号线均在地块周边经过。虽然周边生活配套目前较为短缺，大型商业较少。但规划中的大型商业和自身商业配套均可满足日常生活需求。

为什么最后两块地均告流拍？

1、首先值得注意的是这两宗地均要求配置不少于总计容建面8%-10%，

单套建面90-120㎡的保障房。同时，二号宗地内需配建并无偿移交一所不低于6800㎡的幼儿园和一处总造价不低于2000万的体育馆。严苛的出让条件让不少开发商难有实力“吃下”，在一定程度上影响了开发商的拿地积极性。

2、9月26日出让的两宗地自2014年下半年起周边2公里内均无住宅地块供应。截至目前，今年天府新区仅拍出3宗地块，其中中海在7月以13956元/平拿下的地块是目前该区域楼面价最高的。土地成本的增高和区域土地供应节奏减慢，降低了区域土地市场的整体热度。

3、从住宅成交市场情况来看，今年上半年天府新区、双流和新都是成都住宅供应最多的三大区域。1-6月天府新区保持在平均每个月4个项目取证的节奏，但去化率并不高，超过一半以上的项目刚需中签率都在100%以上。而下半年7-8月天府新区仅有优品道锦绣、恒大天府半岛、万科公园传奇3个项目取证，且价格不低。整体来看区域去库存周期较长，市场供大于求。

4、 另外，一个不可忽略的背景是市场持续调控不放松，房企整体拿地热情有所降低。近期拿地较多的多为土地储备不足，或处于战略布局需求的房企，而这部分房企更愿意拿下非传统热点板块，降低开发成本，从而有更大的发挥空间。 

一方面政府把稳地价放在第一位，在政策面去杠杆，让炒房和刺激行为远离楼市；另一方面对于减少融资渠道的房企来说，只有选择勒紧裤腰带过日子。今年8月，就有多个品牌房企表示今年将不再拿地，除非土地特别合适。

不过仅从今天的成交来看就判断区域市场转向还为时尚早。因为出让土地的附加的条件很多，拿地条件非常苛刻，开发商从无头苍蝇式的抢地到现在的理性拿地，其实并不是件坏事。从天府新区不断攀升的土地价格来看，整个区域依然被开发商所看好。

三号宗地

宗地位置：蒲江县鹤山街道锦丽花语B区西侧

净用地面积：21.9616  (亩)

土地用途分类：住宅兼容商业

商业占比上限：20 %

计算容积率：2

起始楼面地价：2399.9978  (元/㎡)

成交楼面地价：2399.9978  (元/㎡)

竞得者：成都立达房地产开发有限公司

三号宗地位于蒲江县县城西北角，距离蒲江河约400米，距离成蒲高铁约300米，轨道噪音需要考虑。目前宗地周边整体开发程度较低，但教育资源较多，蒲江县城北幼儿园、蒲江中学等多所中小学都在1.2公里以内。

而该地竞得者成都立达房地产开发有限公司是蒲江当地房企，主要经营范围为房地产开发、物业管理、园林绿化、房地产中介服务等。其股东中有中鑫海置业有限公司，该公司于2017年在三号地块旁1公里处竞得一块楼面价为2295元/平的住兼商用地。

数据显示，今年1-8月蒲江平均土地成交楼面价为1971元/平，低于成都其他远郊土地价格，住宅成交均价为6686元/平，相对而言开发商在蒲江拿地和开发成本较低。