衡阳市**限公司与衡阳**理局、衡**某某有限责任公司房屋行政登记一审行政判决书

审理经过

原告衡阳市裕＊＊贸**（以下简称裕＊＊公司）不服被告衡阳**理局（以下简称市房产局）房屋行政登记一案，于2014年6月3日向本院提起行政诉讼。因衡阳金＊＊**任公司（以下简称金＊＊公司）与本案具体行政行为有法律上的利害关系作为本案第三人参加诉讼。本院于2014年6月3日受理后，于2014年6月10日向被告市房产局送达了起诉状副本及应诉通知书。本案审理期间，裕＊＊公司以本案涉及国企改革、职工安置，需与金＊＊公司协商解决，该协商结果将作为本案审理结果参考为由，申请本院对本案中止诉讼。2014年7月2日本院依照法律规定裁定中止了本案诉讼。现中止事由已消除，本院于2014年11月20日依法公开进行了审理。原告裕＊＊公司法定代表人李＊＊、委托代理人雷＊＊、钟**、被告市房产局委托代理人凌**、第三人金＊＊公司委托代理人陈＊＊等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告市房产局于2001年11月15日将坐落在衡阳市雁峰区中山南路1-3号（以下简称中山南路1-3号）中600m2原属衡阳市**有限公司（以下简称国贸大厦）的房屋所有权变更登记为衡阳市金**有限公司（以下简称金**商公司），并为金**商公司颁发衡房权证雁峰区字第00130598号房屋所有权证，2004年6月17日注销衡房权证雁峰区字第00130598号房屋所有权证。2010年12月20日市房产局为金＊＊公司颁发衡房权证雁峰区字第0807344号房屋所有权证。市房产局于2014年6月18日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据：第一组（1-15）国贸大厦原始取得中山南路1-3号衡房权证城南字第00003136号房屋相关资料；第二组（16-20）国贸大厦办理房屋他项权证的相关资料；第三组（21-28）金**商公司取得中山南路1-3号衡房权证雁峰区字第00130598号房屋所有权证的相关资料。证据21证明，以证明中国农**行营业部（以下简称农业银行）根据衡阳**民法院（以下简称市中院）生效的衡中法经初字第17号判决书，已从金**商公司银行帐户划走本案400万元及利息80万元；证据22市中院（2001）衡中法经初字第33-2号民事裁定书，以证明衡阳**公司（以下简称日**司）所属坐落在中山南路1-3号国贸大厦的600m2房产由金**商公司优先受偿；证据23衡阳市房地产买卖申请审批书，以证明金＊＊公司依据法院裁定申请办理衡阳市中山南路1-3号国贸大厦600m2房产转移变更登记；证据24平面图，以证明办理中山南路1-3号国贸大厦房产转移变更登记的平面图；证据25中山南路1-3号国贸大厦原产权证；证据26衡阳市城镇房屋产权转移变更换验证登记表，以证明交易双方手续齐全，同意办理产权转移登记；证据28他项权证注销登记申请表及他项权证，以证明农业银行的他项权证已作废。第四组（29-36）金＊＊公司取得房屋所有权的相关资料。

原告诉称

原告裕＊＊公司诉称，位于衡阳市中山南路1-3号房产（总面积6015m2产权证号衡房权号衡房权证城南字第00003136号）原属日**司，后日**司成立国贸大厦，将该房产产权登记为国贸大厦，日**司与国贸大厦合并注销国贸大厦时，其一切债权债务由日**司承担。日**司于2001年7月12日宣告破产还债，2003年5月启动企业改制程序，2008年3月日**司含中山南路1-3号建筑（五层，含地面资产）在内等资产整栋公开转让，裕＊＊公司申请受让，2010年2月4日，裕＊＊公司、日**司、衡**合作社签订了《日**司产权转让合同书》。至此，日**司注销登记，改制重组为裕＊＊公司。2014年3月21日，金＊＊公司违背就诉争房屋产权定向处置、赎回的约定，对中山南路1-3号600m2房产通过衡阳**交易中心公开处置，市房产局下属房屋产权监理处违法将上述房产中的600m2以买卖方式过户至金**商公司，产权证号衡房权证雁峰区字第00130598），并于其后以购买方式再过户至金＊＊公司，产权证号衡房权证雁峰区字第08073443号。市房产局对变更登记申请人提交的《房地产买卖契约》产权人以文件名代替，违法办理产权过户应属无效。由于衡房权证雁峰区字第00130598号房屋产权证变更登记违法且无效，金＊＊公司取得雁峰区字第08073443号产权证也为无效应予撤销，故请求：1、判令确认衡房权证雁峰区字第0013598号房屋产权证变更登记违法；2、判令撤销衡房权证雁峰区字第08073443号房屋产权证。

裕＊＊公司提供了以下证据：证据1衡房权证城南字第00003136号房屋所有权证，以证明国贸大厦中山南路1-3号房产权面积为6015.12m2；证据2衡阳市供销社以衡供办字（2001）第44号《关于市日杂、国兴大厦合并注销国兴**任公司的批复》，以证**杂公司、国贸大厦合并后中山南路1-3号房产属日**司财产；证据3衡阳市供销合作总社提供企改字（2006）第57号《关于请求改变衡阳**总公司改制方式的请示》、证据4市政办衡企复字（2007）2号《关于同意衡阳**品公司变更改制方式的批复》，以证明原日**司系采取破产重组方式改制，重组企业为原告；证据5衡阳市供销合作总社《关于衡阳**总公司资产、债务移交的函》、证据6市改制办资产处置部《关于市日杂总公司改制中资产处置审核意见的调整说明》、证据7**资委衡国资产权（2007）147号《关于同意处置衡阳**总公司部分剩余资产的批复》、证据8（2008）企改010号宗地《企业改制土地使用权成交确认书》、《企业改制土地使用权转让合同书》，以证明原告通过改制公开摘牌受让含中山南路1-3等资产并承担含金**商公司480万元债务在内等其他债权债务及承担企业改制成本缺口759万元；证据9衡阳日报2006年2月22日刊登的《拍卖公告》，以证明原日**司改制期间委托公开拍卖国贸大厦中山南路1-3房产6015.12m2，无人提出异议；证据10关于裕＊＊公司与金＊＊公司涉案房产位于中山南路3号国贸大厦600m2处理意见的协商纪要、证据11撤诉申请书、证据12（2011）珠行初字第1号《行政裁定书》，以证明原告曾提起行政诉讼，各方当事人经协商达成协议将诉争房屋变更登记给原告，故原告申请撤诉；证据13衡政（2014）3号《关于协调处理原衡阳市日**司与衡阳金＊＊有限公司历史遗留问题的函》，以证明涉诉房产纠纷系国企改制遗留问题；证据14衡阳市城镇房屋产权转移变更登记审批表、证据15房地产买卖申请审批表、证据16房地产买卖契约，以证明市房产局违法对中山南路1-3号中600m2办理产权过户登记；证据17房屋买卖合同、证据18房地产课税价值估价确认书、税收通用完税证、衡房权证雁峰区字第08073443号房屋所有权证，以证明金＊＊公司取得的本案诉争房屋是以超低市价购买。

被告辩称

被告市房产局辩称，我局下属产权处为金＊＊公司办理的房屋所有权证是依**中院的判决及执行裁定和协助函予以办理的，办证资料齐全，程序合法，请求法院在查明事实的基础上依法判决。

第三人金＊＊公司答辩意见与市房产局同。

金＊＊公司提供了以下证据：证据1贷款担保抵押合同，以证明金**商公司为日**司贷款提供担保，国贸大厦以其所有的中山南路1-3号房产为金**商公司提供反担保；证据2担保贷款补充协议，以证明金**商公司为日**司承担担保责任后，日**司须将抵押房产过户给金**商公司；证据3衡房城南区他字第00008811号他项权证，以证明担保物600m2房产在市房产局办理了抵押登记手续；证据4（2001）衡中法经初字第17号民事判决书，以证明金**商公司为日**司贷款承担了担保责任，支付了480万元给农业银行；证据5（2001）衡中发经初字第33-2号民事裁定书，以证明金**商公司是依据生效法律文书取得上述房产；证据6国兴大厦资产评估报告，以证明日**司破产清算组知悉600m2房产过户给金＊＊公司并予认可；证据7关于市日杂总公司破产资产变现及职工安置意见、证据8日**司破产债权人资格审查报告、证据9日**司破产清算组财产分配方案，证明日**司股东及日**司清算组对600m2房产过户给金**商公司完全知情，并没有异议；证据10（2001）衡中法经初字第33-12号民事裁定书，以证明日**司职工已得到安置，日**司已依法注销，日**司破产清算组的主体资格以消灭；证据11衡房权证雁峰区字第00130598号房屋产权证，以证明金**商公司合法取得中山南路1-3号600m2房产；证据12衡房权证雁峰区字第08073443号房屋所有权证，以证明金＊＊公司取得中山南路1-3房产的事实。

经庭审质证，市房产局对裕＊＊公司提供的证据1-13无异议；对证据14-16真实性无异议，但认为办理房产手续合法；证据17-20与其无关。金＊＊公司对裕＊＊公司提供的证据1-13无异议；对证据14-20真实性无异议，证明目的有异议。裕＊＊公司对市房产局提供第一、二组证据无异议；第三组证据有异议的证据21只能证明金果农工商承担了担保责任，与产权过户没有关联，证据22只是金**商公司对抵押财产有优先受偿权，及没有规定房屋产权归金**商公司，证据23违法，该合同主体是文件名称，违反合同法规定，证据24随意划分没有在原来设定的抵押范围中，且没有法院印章，证明不存在当事人双方交易，手续不齐全，除此以外的证据无异议；第四组证据真实性无异议，但认为金**商公司取得的产权不合法，超低于市场价格，属恶意串通。金＊＊公司对市房产局提供的证据均无异议。裕＊＊公司对金＊＊公司提供的证据有异议的证据5只是裁定享有优先受偿权，与办理产权无关；证据6评估报告是为申报债权提供参考；证据7与本案办理房产登记无关；证据11、12不合法，除此以外证据均无异议。合议庭经评议对各方当事人均无异议的裕＊＊公司提供的证据1-13、市房产局提供的证据第一、二组、第三组中的25-28，金＊＊公司提供的证据1-4、8-10的证据效力均予以确认。对各方当事人对对方提供的证据有异议的作如下认定意见：裕＊＊公司提供的证据14-16采纳其证明目的，因市房产局依据证据15、16认为交易手续齐全，批准办理本案诉争房屋产权转移是不符合法律的规定的。依据我国合同法相关规定，订立合同主体必须有相应的民事权利能力和民事行为能力，而证据16卖方为生效的法律文书，不具备合同成立的主体资格。因此，不能认定本案诉争房屋产权转移手续齐全。证据17-20能够证明金＊＊公司取得衡房权证雁峰区字第08073443号房屋所有权的过程，且金**商公司出售给金＊＊公司本案诉争房屋远远低于其原获得该房的价格，采纳裕＊＊公司的低于市价的证明目的，但因其并未提供“恶意串通”的证据，对此证明目的不予采纳。市房产局提供的证据21证明国贸大厦贷款金额及其贷款利息农业银行已从金**商公司银行帐户上划走；证据22证明金果农工商对中山南路1-3号中的600m2房产享有优先受偿权；证据23与裕＊＊公司证据15、16同；证据24证明市房产局确定中山南路1-3号中600m2具体房屋产权的位置属金**商公司；第四组证据证明金＊＊公司取得衡阳市雁峰区中山南路1-3号房屋所有权证的情况，由于该房产是基于衡房权证雁峰区字第0030598号房屋所有权变更登记而来，而登记该房房屋所有权证存在违法情形，因此采纳裕＊＊公司对第四组证据不合法的质证意见。金＊＊公司提供的证据6-11证明法院审理日**司破产案的情况，该证据效力予以认定。

本院查明

经审理查明，坐落于衡阳市雁峰区中山南路1-3号房屋原属日**司所有，国贸大厦属日**司的下属单位，该房屋产权登记在国贸大厦名下。1997年7月2日，日**司、金**商公司、农业银行签订了一份《贷款担保抵押协议书》，约定日**司向农业银行借款400万元用于国贸大厦装修，由金**商公司为其提供担保，日**司以国贸大厦建筑面积600m2（其中一楼300m2，二楼300m2）的房产向金**商公司提供反担保，并对担保地段房屋进行了价格评估，经评估一层每平方米价格12000元，二层每平方米价格4850元，随后在市房产局办理了抵押登记。1998年2月6日，经相关部门批准，国贸大厦从日**司分离按股份合作制性质组建为一级独立法人，日**司与国贸大厦对债权债务及财产进行了分割，原日**司农业银行的贷款400万元债务由国贸大厦负责偿还，因国贸大厦未履行该到期债务，农业银行向法院提起了民事诉讼。经法院判决后，金**商公司依照合同约定向农业银行偿还了上述贷款本息。2001年6月，国贸大厦与日**司合并，国贸大厦注销后，其所有债权债务由日**司承担。2001年7月12日日**司被法院依法裁定宣告破产，原国贸大厦所有财产均一并列入破产清算，对此金**商公司向法院申请将中山南路1-3号部分房产计600m2不列入破产财产，由该公司优先受偿。法院经审理以（2001）衡中法经初字第33-2号民事裁定：日**司所属坐落在衡阳市中山南路1-3号国贸大厦的600m2（其中一楼300m2，二楼300m2（以设定抵押的红线图为准）房产由金**商公司优先受偿。2001年11月5日，金**商公司以其为买方，以（2001）衡中法初字第33-2号民事裁定书为卖方，签订《房地产买卖契约》，约定中山南路1-3号600m2按每平方米2500元，总金额150万元房地产正式交付给金**商公司，市房产局亦根据该买卖契约及法院民事裁定书审核批准，将中山南路1-3号其中600m2房产办理房屋所有权转移登记，并为金**商公司颁发了衡房权证雁峰区字第00130598号房屋所有权证。2006年12月经原日**司上级主管部门及衡阳市国有企业产权制度改革领导小组办公室批准，改变日**司改制方式，“由依法破产关门走人变更为破产重组”，原日**司资产债权债务等事项移交给裕＊＊公司，包含本案诉争房产在内。

金**商公司于2003年7月经工商登记变更为湖南金**限公司（以下简称金**公司）。2009年经湖南省人民政府中国证券监督管理委员会批准，金**公司资产重组，由金＊＊公司承接金**公司所有的人员、资产、债权债务，2010年11月30日完成重组交割。2010年12月16日金**公司与金＊＊公司向市房产局申请将00130598号房屋所有权变更登记至金＊＊公司名下，并提供了一份双方签订的《房屋买卖合同》，该合同载明金＊＊公司所购买的房屋产权证号0013598，所在层数1-2，面积600m2，出售价每平方米2200元，但该合同没有签订时间，市房产局于2010年12月20日审核批准为金＊＊公司办理了房屋产权变更登记，颁发了衡房权证雁峰字第08073443号房屋所有权证。

裕＊＊公司受让日**司资产后，未实际取得本案诉争的房产，但经衡阳市国企改制部门批准，通过挂牌、摘牌方式取得了本案诉争房产的国有土地使用权，以致本案诉争房产与土地使用权分离，无法正常使用，金＊＊公司向法院起诉裕＊＊公司民事侵权，裕＊＊公司向法院起诉要求市房产局、金＊＊公司撤销房产权证，并由此引起相关当事人向衡阳市人民政府上访，后在法院主持下，各方当事人达成一致意见：裕＊＊公司撤回对市房产局及第三人金＊＊公司的行政诉讼，金＊＊公司撤回对裕＊＊公司的民事诉讼，就涉案房产金＊＊公司同意按国有资产处置程序依法依规处置，市房产局同意将该涉案房产按历史遗留问题处理。2012年9月裕＊＊公司撤回了对市房产局、金＊＊公司撤销房产权证的诉讼。2014年元月衡阳市人民政府以衡政函（2014）3号《关于协调处理原衡**杂公司与衡阳金＊＊有限公司历史遗留问题的函》，函告建议“将600m2纠纷房产按历史遗留问题处置”，故裕＊＊公司向本院起诉。诉讼过程中，裕＊＊公司与金＊＊公司就本案诉争房产处理、原日**司人员的安置已达成一致意见。

本院认为

本院认为，市房产局对房屋所有权进行登记颁发房屋所有权证是其法定职责。依照我国房屋权属登记办法的相关规定，市房产局作出房屋变更登记、颁发房屋所有权证行为，必须有房屋权利申请人提出申请，其对房屋权利申请人提出的申请进行审核，在符合法定条件下登记、颁发房屋权属证书。协助法院执行实施房屋登记行为必须有法院的协助执行通知书，房屋权利申请人必须是已获得了房屋，但尚未取得房屋所有权书的法人、其他组织和自然人。本案市房产局颁发的00130598号房屋所有权证是基于一份法院下达的署名为“民事裁定书”为卖方的房地产买卖契约，而依照《中华人民共和国合同法》第九条规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”，买卖行为的成立，必须是当事人双方意见表达达成一致，而该案买卖合同的卖方“民事裁定书”不具有民事权利能力和民事行为能力的属性，不存在买卖意思表达一致，不是法律意义上订立合同的主体。另法院的民事裁判文书只是明确了本案抵押权人对抵押房产享有优先受偿权，抵押权人取得优先受偿房产应依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定“抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或通过拍卖、变卖该抵押财产所得价款受偿”。然而，市房产局办理00130598号房屋所有权证依据的买卖契约无卖方，申请办理房屋所有权证转移无房屋权利人申请，属没有事实依据，法院裁判“优先受偿”并未对市房产局下达协助执行通知书，抵押权人与抵押人亦未协议以抵押财产折价等，该局直接将房产权转移登记至金**商公司名下，程序违法且不属于协助法院执行的行为。由于00130598号房屋所有权证系金**商公司违法获取，其不具备《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的条件，市房产局在办理08073443号房屋所有权证时，未履行认真审核义务，以致使金**商公司违法取得房屋所有权证转移至金＊＊公司名下，该颁证行为不受法律保护。综上所述，市房产局辩称是依据法院判决裁定及协助函作出本案具体行政行为没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款（二）项（三）目、《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告衡阳**理局2001年11月15日为衡阳市金**有限公司颁发的衡房权证雁峰区字第00130598号房屋所有权证违法；

二、撤销衡阳**理局2010年12月2日为第三人衡阳金＊＊**任公司颁发的衡房权证雁峰区字第08073443号房屋所有权证。

本案受理费50元，由被告**管理局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十一日