楼市上演“羊群效应”，未来两年，房价走势或大概率明朗了

羊群效应，也叫从众心理。指的是个人做出的行为不是真实意思的表达，而是选择与大多数人保持一致。之所以这样“表里不一”，主要是因为自己没把握，认为跟着大部队行动，可把风险降到最低。目前的楼市状态，其实就是“羊群效应”的表现。

数据显示，一季度房地产开发投资同比下降了9.5个百分点，住宅销售面积和销售金额同比分别下降了23.4%和27.6%。可以看出，无论是开发商还是购房者，看到别人都不买地、买房，自己索性也谨慎起来了。销售金额之所以比销售面积少，说明当买房人减少后，价格也随之下跌。

楼市上演“羊群效应”，在热市期，大家会跟风买，房价被推涨，但在冷市期，就容易出现践踏现象，越降买的人越少。

当然，楼市随时都不缺“新闻热点”，于是乎，网络上就出现了两种论调。

一是认为房价即将上涨。原因是苏州、杭州、成都等新一线城市土拍火爆，地王频现，土拍作为楼市的“晴雨表”，预示后市升温的概率大。此外，上海、郑州、成都等城市的豪宅卖得挺火，富人也不傻，如果无利可图，他们肯定不会贸然出手的。

二是认为房价是“下跌中继”。原因无论是统计部门发布的70个大中城市房地产运行数据，还是各地小区的房价，仍旧是涨少跌多。有人就反映，如果手中房子去年底没卖掉的话，现在估计又亏10%左右了。所以，在他们看来，现在房价还没到底，你以为抄到底了，或许下面还有地下室。

这两种论调，如果放在正常市场中，都应该是成立的。但现在的问题是，目前的楼市处在“整体供过于求”的大环境中，一点点所谓的楼市积极因子，根本无法扭转楼市现状。

同样，因为国家极力全方位稳市场，不希望房地产再继续大幅下滑，在房贷利率、购房资格和购房补贴等多方面加大支持力度。同时也加强了中介机构管控，比如，现在朋友圈不少人晒出，某大型中介机构接总部通知，不再展示低价成交房源，也不允许中介唱空楼市，否则将受到严厉处罚。

从这个角度看，房价再大幅下跌的可能性比较小。

网上之所以出现两种截然不同的观点，在笔者看来，主要还是因为局限于传统思维，没有看到影响楼市走势的关键因子。实际上，要弄清未来楼市走势并不难，而且从现有的条件看，其实是一张“明牌”，别再误判了。

这张“明牌”就是“供需对比变化”。

现在媒体无论吹哪个楼盘卖得好，抢房的人有多少，但你都逃不过新房待售面积7.6亿平米的事实，这是全国楼市的大背景。道理很简单，新房库存太多，个别新开盘楼盘的热销根本无法带动库存的去化。

所以，有专家就提出来了，现在最根本的还是要控制住房供应端，只有供应量少了，先把库存去化掉了，市场才会有转机。所以，看一个城市的楼市走势，你看他们的供应量就知道了，如果土地供应多，二手房挂牌量大，毫无疑问，即便有热销楼盘，整体市场也不可能起来。

事实上，主管部门已经注意到楼市库存过多、供应量过大的问题。住建部已经要求各城市要“以人定房，以房定地”，就是让大家要控制土地供应节奏，优先保楼市去库存通道畅通。各地响应也是比较积极的：

像在2024年供地计划中，苏州市区同比减少了60%以上，昆山同比减少45%，重庆比2022年减少了50%以上，成都同比减少了24%，沈阳同比更是减少了70%，其他很多城市虽然没有公布，但从已经过去的2024年第一季度土地出让看，数量上已经大幅压缩了。

现在很明确，要促进楼市真正企稳回升，第一步就是控制供应量。不过，现在楼市去化量比较少，即便一块地不供应，按照现有的去化速度，全国楼市库存也需要2年的去化周期。所以，还得从需求端同时发力。

老实说，现在需求端该用的常规招已经是“能出尽出”，什么把房贷利率降到历史最低、公积金贷款额度提到历史最高。“能不出的也出了”，像房子这么大件的东西也搞“以旧换新”，一些地方的购房补贴发到财政都无力负担，能拖则拖了。

不得不说，现在所出的支持购房需求招式，只能说是对当下确实有住房需求的人是实实在在利好。但这部分有住房需求的人，与房贷利率、首付款比例、购房补贴等政策关系不大，换句话说，没有这些政策，他们该买还是买，不会因为没有住房需求而因这些政策突然变得想买了。当这批需求消耗掉后，后续购买力则跟不上，何谈楼市恢复呢？

从目前各地推进的措施看，正在推动“拆迁房票安置”这一大招。相比过去拆迁货币安置的优势是，不用给现金，直接给你房票，你拿着房票兑换待售库存房就可以了。这对拆迁方来说，无疑减少了拆迁的资金压力，有利于拆迁的快速推进。数据统计显示，目前已有超过50座城市落地“拆迁房票安置”政策。毫无疑问，拆迁房票安置才是本轮楼市去库存的最有效招。

可见，住房供需端都找到了对应策略，但这里需要注意两点：

1.各城对土地财政的依存度不同，有的城市经济条件好，比如类似苏州这样的城市，他们完全可以做到少供地，甚至不供地，加快楼市库存去化。但很多城市如果不卖地就揭不开锅，所以，土地供应可能还要维持一定规模，这是抑制当地楼市复苏进程的重要因子。

2.拆迁，也需要相当的经济实力，导致不同城市对待拆迁的态度、力度都不一样。虽然拆迁用房票安置，但开发商还得拿着房票变现，如果没有相当的财政实力是运转不下去的。

看到没有，无论是控制土地供应，还是实施拆迁安置，其实都直接与各城楼市当地经济发展水平直接关联。所以，各城未来房价走势虽然不尽一致，但根据相关数据判断，其实就是一张“明牌”：经济发展好，对土地财政依赖程度低的城市，楼市大概率率先恢复，反之则比较慢。

具体而言，大家可看看所在城市的供地计划变化做出判断，如果土地供应压缩厉害，按照以往的经验，1-2年内市场还是处于僵持或者平淡状态，这期间其实是在消化楼市库存，但过了这个时间以后，市场肯定就会迎来反转，供需状态逆转了嘛，没什么好说的。

此外，还可看一个最直观的数据（经验数据哈，未必完全精确），按照当时的去化速度，新房库存去化周期在8-10个月、二手房去化周期在10-12个月，这往往是楼市产生拐点的数据。值得一提的是，不能像过去那样只看新房库存去化周期，现在还要看二手房去化周期，这是由于越来越多城市进入存量房时代特征所决定的。如果两个指标都符合，我们就要高度关注市场的变化了，这应是做出买房或者卖房的最后一个关口，万不能误判。