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上海浦西中环，最值得期待的板块

华润中环置地中心

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根据《南大智慧城“十四五”规划》，“南大要把握全市大局，成为上海产业转型的核心标杆，成为推动上海未来发展的增量、战略空间。”

【南大板块区位】@是规划不是鬼话

南大智慧城的规划总用地面积约6.3平方公里，可开发量高达约541万平方米，被官方称为：中心城区稀有的、成规模的成片开发区域，空间充裕、生态潜力突出，是上海中环上的重要“增量”。

【南大可开发用地图】@是规划不是鬼话

为什么说它还是上海的重要“战略”空间？

因为在上海市五大重点转型区域中，南大和桃浦是唯一相连的板块，也是唯一紧邻中环的板块，战略意义最强。

【上海市五大重点转型区域】@是规划不是鬼话

更重要的是，在上海“金色中环发展带”上，浦西这边已经基本开发完成，而南大和桃浦相连的这一片区域是浦西金色中环带上，唯一未建成的成片开发板块。

【上海金色中环各版块建成情况】@是规划不是鬼话

今天我们就来深度解读一下：南大智慧城的城市规划与设计方案，比如

· 南大智慧城的规划愿景，到底如何？

· 南大智慧城，到底会怎么改变上海的城市格局？

· 南大智慧城的开发，实施到哪一步了？规划落地如何？

· 哪里是南大智慧城的近期发展重点？

01

南大智慧城，

改变了上海“金色中环”的城市格局。

先来说说，

南大智慧城的规划，到底将怎么改变上海的城市格局？

南大智慧城的规划将至少在四个维度上，改变上海中环的城市格局：

南大，改变了中环的生态格局。

开头刚刚之所以把南大和桃浦作为同一片区域来说，是因为南大智慧城和桃浦智创城从来就是围绕着同一片楔形绿地来规划的。

根据《上海市生态专项规划（2018-2035）》，上海中心城有十大楔形绿地，包括大家比较熟悉的森兰楔形绿地、碧云楔形绿地、三林楔形绿地（前滩南）等。而南大和桃浦两个板块组合而成的就是桃浦楔形绿地。

【上海市中心城区楔形绿地分布】@上海市生态专项规划

如果你仔细看南大中央公园和桃浦中央公园的规划，你会发现南大智慧城向南打通“J字型”的桃浦中央公园，它俩是连在一起的，其实就是同一片公园绿地。

【桃浦楔形绿地完整绿地分布图】@南大转型规划研究

说得更直白一些：若不是因为它俩分属两个行政区，它们会成为同一个板块、编制成同一个规划。所以你看它们的规划逻辑、功能定位都非常相似，甚至很多人都分不清南大“智慧城”和桃浦“智创城”。

而南大与桃浦两大地区中心的“双心联动”，使得它们总共拥有约311万平方米的公园绿地，成为上海中环上最大的楔形绿地。

【南大与桃浦“双心联动”】@是规划不是鬼话

南大智慧城，是一个真正以公园为核心载体，融合售楼处；400-8228-664“科创产业+商业地标+品质生活”的综合性城市中心。

【南大板块规划特征】@是规划不是鬼话

南大智慧城，改变了中环的生态格局。

南大，改变了中环的产业格局。

根据《上海市“十四五”规划》提出的“南北转型”产业布局，宝山是建设上海科创中心主阵地的核心承载区。

【上海科创空间规划结构图】@是规划不是鬼话

而南大智慧城是宝山区的两大核心科创载体之一。

【宝山区两大核心科创载体之一】@南大中央组团概念设计

根据《南大智慧城“十四五”规划》，南大要形成若干千亿级的产业集群，打造各类要素汇聚的区域创新引擎，成为生态、智慧、宜居的产城融合标杆。

打造一批产业特色鲜明、创新能力突出、综合竞争力强的“硬核”产业集群，构建系统完善的“立体产业链”和产业创新生态，成为全市高端产业引领的地标。

【南大产业集群】@南大中央组团概念设计

目前在产业布局上，南大智慧城以数字经济产业、合成生物产业为主导。

· 数字经济产业方面，目前占南大地区落地企业的55%，贡献的产值税收占比超过了60%。

· 合成生物产业方面，启动建设约30万平方米产业载体，建成开放共享的合成生物重大设施平台；建设3-5个细分领域功能性创新平台；培育和引进合成生物领域骨干企业30家、企业数量达100家，将南大合成生物产业园建设成为上海市合成生物未来产业加速园。

【南大入驻产业项目】@来源网络

更重要的是，南大智慧城还与周边的中环产业功能板块形成协同发展优势，打造“北中环经济赋能带”。

【北中环赋能经济带示意】@是规划不是鬼话

所谓的“北中环赋能经济带”，就是从西至东由桃浦-南大、大宁-市北高新、五角场-新江湾城串联而成的一条北中环产业经济发展走廊。

南大板块以智能网联汽车、人工智能、节能环保、智慧医疗为主导产业，大宁板块以电竞科技、影视产业、科创总部为主，与大宁-市北板块构成竞合互补关系。

【南大产业类型】@南大中央组团概念设计

【大宁产业类型】@南大中央组团概念设计

南大智慧城，改变了中环的科创阵地格局。

南大，改变了中环的商业格局。

上海中环的西北方向，原本是没有大型商业的。

【上海市主要商业空间分布图】@是规划不是鬼话

老百姓一直翘首以盼中环西北角的“商业崛起”，如今终于随着南大智慧城而来。

南大智慧城规划有“一心双核”，也就是由丰翔路TOD与南大路TOD共同组成的“商业活力心”。

【南大板块商业活力核心】@南大核心区概念设计方案

“串站连城”，规划将两个地铁站及站点周边开发都串联在一起，形成“1+1>2”的商业活力核。

【两站一体】@南大核心区概念设计方案

其中刚刚拿地的华润置地丰翔路TOD项目，就将带来约12万方的万象商业，将打造成“北中环区域型商业中心新标杆”。

发力“首店经济”，甄选具有体验感的宝山区首进品牌，构建最具品质感的商业业态矩阵。集合北中环引领性时尚高地、强社交餐饮地标、探索型生活体验平台，打造北中环最具社交活力的生活驻地。

【南大标杆商业定位】@南大核心区概念设计方案

南大智慧城，改变了中环的商业格局。

南大，改变了中环的居住格局。

有些小伙伴可能会问：

这些和买房有什么关系？和房价又有什么关系？

·生态楔形绿地带来更宜居的居住环境；

·科创产业带来高收入人群，能来租你房子、未来接盘你的房子；

·标杆商业综合体带来生活方式的蝶变升级，板块价值的不断提升；

南大智慧城的种种都能“自成一体”，配套不比上海任何一个其他地方差。

而南大板块目前的新房价格还处于较低水平。

比如南大的华润置地丰翔路项目最新的联动价是6.9万/㎡，而相连的桃浦宝华项目的联动价却要8.55万/㎡。刚刚说过南大和桃浦的基本上是同一个板块，但价格却更便宜。

南大智慧城，改变了中环的居住格局。

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02

接下来，

是南大“最出形象的”两年。

开发节奏

我听到过群里有些宝山的小伙伴质疑：

南大的规划这么久了，怎么感觉还一直停着？

实际上，南大智慧城的开发从未停滞。

城市开发，就像人的生长一样，有它基本的周期和规律：

南大智慧城作为成片区域开发，前期的土地储备和征收工作难度很大，需要大量时间，而后期开发商建房子反而是很快的。

更直白地说：当大家看到板块内是一片空地、开始卖地给开发商的时候，表明这个板块开发已经进程过半、正在走向高潮了。

就拿大家比较熟悉的板块举例，比如同样是成片区域开发的大虹桥和前滩：

· 前滩的规划是在2012年批复的，时隔五年（2017年）第一个新盘入市；今年最后的收官住宅入市，板块开发前后历经11年。

· 大虹桥（虹桥商务区）2009年设立，直到去年（2022年）才有像样的标杆商业体开业（蟠龙天地、天空之城），历时13年。

相比之下，南大智慧城的规划落地已经相当迅猛了：

· 南大智慧城的规划是2020年批复的，时隔三年（今年2023年）就已经有新盘入市，比前滩快；另外，板块内明后年就会有像样的标杆商业综合体（华润的万象商业）开业，比大虹桥快；再到近两年，已经有总投资数百亿的数十家重大项目集中签约、落户南大。

【南大板块开发节奏对比前滩、大虹桥】@是规划不是鬼话

接下来，

是南大智慧城“最出形象”的几年。

【南大地区总平面图】@南大中央组团概念设计

大家可能只是因为不了解区域开发的周期和规律，同时又很关注、期待和心急，才会有“停滞的错觉”。

两大近期实施重点

根据《南大智慧城“十四五”规划》，南大板块将加快核心区域开发，展现城市形象标杆，主要是两个近期实施重点片区：

“十四五”期间，西南片区“一平方公里产业先导区”全面建成，形成产业发展高地；完成15 号线丰翔路、南大路站 TOD综合体全面开发，构建多维高效的城市枢纽，展现区域地标及门户形象；启动商品住宅地块出让开发，打造一批高品质国际智能社区，形成多元共融的活力生活社区。

【南大智慧城“十四五”重点实施片区】@是规划不是鬼话

一、西南片区“一平方公里产业先导区”，其实就是与临港合作的“数智南大”项目，打造打造数字产业的标杆引领区和数字城市的先行示范区。

【先行区位置】@数智南大区域规划

规划总用地面积约110公顷，其中产业用地约36公顷，产业载体建筑面积约132万平方米，已有总投资上百亿的数十家重大项目集中签约、落户。

【先行区鸟瞰效果图】@数智南大区域规划

另外还包括一个南大中央公园，会是个休闲锻炼的好去处。

【南大中央公园鸟瞰效果图】@南大中央组团概念设计

【南大中央公园鸟瞰效果图】

目前，一平方公里先导区已有大部分建筑建成或封顶，包括数智绿洲一期二期、科创之门、国际人才社区、金地草莓社区、上师大附中宝山分校、大场医院扩建项目和多条在建道路都已接近完工。

【南大建成情况实景图】

二、“发挥TOD 综合体对城市品质引领和产业集聚作用，加快推进15 号线丰翔路站、南大路站 TOD 综合体项目高品质开发建设，通过优质项目引进，打造 CBD 产城综合体。”

【南大地区空间结构规划】@南大中央组团概念设计

南大智慧城，结合三处轨交或城际铁路站点，形成三座地区核心TOD综合体。

【南大板块三个地标组团】@南大风貌规划

其中南大路TOD综合体和今年刚刚被华润置地拿下的丰翔路TOD综合体，将是南大板块在近期重点实施完成的两座TOD中心。

【华润置地丰翔路TOD与南大TOD位置关系】@是规划不是鬼话

“不低于黄浦江两岸的建设标准”

根据《南大智慧城“十四五”规划》要求，“以不低于黄浦江两岸的建设标准，持续推进功能集聚、品质开发，全力打造好“三座城”（地上一座城、地下一座城、云端一座城），构筑起“立体之城”。”

那么，

如何做到“以不低于黄浦江两岸的建设标准”呢？

最直接的，当然就是把黄浦江两岸的开发商请过来。

比如今年把丰翔路TOD出让给华润置地，就是宝山区政府的一手好棋。

因为华润置地就是位于“一江一河”河口段的苏河湾板块的地标塑造者，所以这次又找来华润置地来做南大智慧城的核心区域地标。

地标先行，树立信心，就是“南大智慧”。

就像陆家嘴先建“三件套”、前滩先建“前滩中心”一样，每个区域开发的规划落地一般都先把“地标”竖起来，相当于竖起“一面旗帜”。

先让华润置地这样的开发商来把南大核心区的地标树立起来，既有利于城市形象，又能加强外界投资的信心，有利于整体的招商引资。

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03

南大地标 VS 苏河湾地标，

北上海新“门面”：丰翔路TOD综合体。

这次请华润置地来负责开发的南大核心区地标，是丰翔路TOD综合体的部分，案名为“中環置地中心”。

【南大丰翔路TOD区域】@是规划不是鬼话

它与华润置地在黄浦江畔开发的苏河湾核心区的地标综合体，非常相似。

我们先从整体板块，来比较一下南大智慧城和苏河湾：

苏河湾 VS 南大智慧城

1. 南大和苏河湾，同样是区域成片开发。

这两个片区都专门编制了板块规划和“十四五”规划，苏河湾有《苏河湾地区“十四五”规划》，南大有《上海南大智慧城“十四五”发展规划》等。

【南大智慧城和苏河湾板块鸟瞰效果图】

两个片区的功能布局都是非常追求综合发展，功能复合集聚、商办较为集中，规划能级很高。

【南大智慧城和苏河湾规划用地对比】@是规划不是鬼话

2. 南大和苏河湾，同样是城市更新模式。

南大板块，曾经充斥多个城中村、环境脏乱差，宝山区花了10年时间将6平方公里全部收储，形成了如今上海中心城区“不可多得的大衣料子”；

过去，苏州河以北（苏河湾板块）也曾经存在大量的危棚简屋、城市基础设施落后，是上海最早启动旧改的城区之一。

【南大智慧城和苏河湾城市更新】@是规划不是鬼话

这两个区域都是或曾是，上海城市更新的 “主战场”。

3. 南大和苏河湾，同样是所在区域的标杆和“门面”。

南大智慧城 之于“宝山中心城”，

正如苏河湾 之于“新静安”。

【对于所在区域的重要意义】@是规划不是鬼话

苏河湾板块，是静安、闸北两区合并后，区域开发重心从老静安转向新静安（原闸北）的“领军者”。如今通过多轮城市更新，更是成为上海市中心的高光名片，是上海市中心越过苏州河向北发展的“门面担当”。

【苏河湾：新静安“门面”】@是规划不是鬼话

而南大智慧城，同样是宝山中心城部分的“领军者”。作为宝山中心城的地区中心，南大以高能级的商业商办、科创产业、生态资源弥补了宝山的发展短板，占据区域崛起的价值高地，是“金色中环带”旁耀眼的宝山中心城“门面”。

【南大智慧城：宝山中心城“门面”】@是规划不是鬼话

好了，讲完了整体板块的相似性，

我们再来对比一下：南大核心区地标综合体 VS 苏河湾核心区地标综合体。

实际上，

华润置地把苏河湾地标的城市更新范式，整个搬到了南大智慧城：

相似的功能布局组合

南大核心区地标和苏河湾核心区地标，有着相似的城市更新范式：

首先，通过对比两个核心区的规划用地图，我们可以非常直观地发现它们相似的功能组合：

【南大VS苏河湾地标综合体功能布局对比】@是规划不是鬼话

华润置地打造板块核心区的理念，一直是“造城”的概念：

不仅仅是建超高层地标、绿地、住宅，而打造一个浓缩的“城市中心”：聚集融合多种元素的地标综合体。

比如苏河湾绿地的商业街区、地标建筑、复建重生的历史建筑与公园是深度融合的、“无边界感”的。

【华润苏河湾中心综合体】@是规划不是鬼话

南大核心区的丰翔路TOD也是一样，将地标建筑、商业中心、品质住区、公园绿地、甲级办公等各种功能和规划要素整合到一起。以公园为核心载体，形成融合科创+消费+生活场景的未来综合社区。

同样有塑造“城市天际线”的地标

华润置地在苏河湾的“城市地标”是高200米的苏河湾中心-MT，以其独特的造型象征苏州河沿岸曾经工业风和钢铁桥塑造的视觉特质。

而华润置地在南大的“城市地标”丰翔路TOD也要打造特色地标塔楼，用独特的城市空间为天际线增加了标志性特色，形成南大形象名片。

同样有万象商业

万象启幕，城市新生。

房地产行业内一直有句话，“哪里有万象商业，哪里就是城市中心。”

比如上海首个万象城商业综合体——虹桥吴中路商圈的万象城，已成为西上海繁华商业区域的象征。苏河湾万象天地也以其鲜明的个性已经成为魔都新晋网红打卡地。

而在南大丰翔路TOD也会有万象商业。虽然目前商业体的设计和定位尚未确定，但未来也肯定将是北上海购物中心新标杆。

同样是高品质住宅

品质居住一直是核心综合体项目中最受关注的功能之一。

华润置地在苏河湾核心区的住宅，将西侧和南侧的公园绿地有效融入整体规划之中，充分挖掘生态景观价值。

【苏河湾中心·润府的景观走廊】@是规划不是鬼话

而且在南大丰翔路TOD项目，也同样考虑了紧邻的走马塘景观带和地标商业TOD，坐拥优越生态环境和景观视线，同时享受地区商业活力中心的品质居住。

【南大丰翔路TOD项目住宅与周边关系的示意】@是规划不是鬼话

同样是“中央公园”＋“城市客厅”

“城市客厅”，如今已成城市规划中的重要概念。其所象征的其实就是塑造“以人为本”的公共空间，是市民和八方来客共享休闲时光的场所。

华润置地在苏河湾中心，通过“商业与公园”结合的模式将活力商业与自然人文历史融合，重塑周边城市界面，在繁华市中心打造了一个“有机生长的都市绿心”，充分展示了“城市会客厅”的价值所在。

【苏河湾万象天地公园地下商业】@是规划不是鬼话

而南大核心区也有可能把走马塘绿带塑造成特色文化活力公园，串联南北、形成南大地区的“活力绿心”，为市民带来充分的公共活动空间和多元的城市生活体验。

【南大“城市客厅”与苏河湾绿地】@是规划不是鬼话

再著“城市更新范本”

从“深圳南山模式”，到“上海宝山模式”。

华润置地在城市更新上的实力可以说是业界翘楚。

自2002年起，华润置地城市更新团队已成功推动深圳大冲“华润城”、深圳湖贝片区旧改，以及上海苏河湾、石门一路等城市更新项目，逐步奠定了华润置地在国内城市更新领域的领先地位。

【华润置地城市更新项目】@是规划不是鬼话

尤其是深圳·华润城（南山区大冲旧改项目）是广东省规模最大的城中村整体改造项目。经过十余年持续更新，已蝶变为延续在地文脉、完善城市基建、承接产业升级，集当代品质住区、酒店公寓、高端写字楼、开放式商业街区、体验式购物中心、人性化公共空间于一体的城市人文综合区。

这次聚焦宝山区南大智慧城，以苏河湾相似的片区统筹城市更新模式、相似的功能组合和开发类型、甚至相同的开发团队，可以说给项目上了“多重保险”。

虽然处于起步建设的阶段，但已然可以见得，未来的南大居民也能在此享受到对标上海中心城核心地段的综合性城市生活体验。

总体而言：

南大智慧城，作为中心城区稀有的、成规模的成片开发区域，是上海中环重要的“增量”。而且是上海市五大重点转型区域中唯一紧邻中环的板块，也是浦西“金色中环发展带”上唯一未建成板块，具有重要“战略”意义。

南大作为上海中心城十大楔形绿地之一，改变了中环的生态格局；作为上海科创中心主阵地的两大核心承载区之一，改变了中环的产业格局；作为中环西北角“商业崛起”的主力，改变了中环的商业格局；更是凭借较低的新房联动价，改变了中环的居住格局。

南大板块的规划落地迅猛，接下来两年将是南大“最出形象的”时刻。板块内有两大近期实施重点片区，其中“一平方公里先导区”已经大部分建成或封顶；而丰翔路和南大路两个TOD也已经在实施中。

其中丰翔路TOD是找来了华润置地以“不低于黄浦江两岸的建设标准”来开发，案名为“中環置地中心”。这与华润置地在苏河湾核心区打造的地标综合体十分相似，与丰翔路TOD有着同样的功能组合和城市更新范式，有同样塑造城市天际线的地标建筑，同样有万象商业，同样有高品质住宅，同样是“中央公园”+“城市客厅”的城市生活体验。

南大智慧城的焕新蜕变，将成为北上海门户新地标，非常值得期待。

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