贷款利率下调、公积金贷款首付比例降低…… 楼市“小阳春”真要来了

经济导报记者 刘勇

春节过后，多地出台新一轮楼市新政，内容主要包括进一步放宽公积金首付比例、调整公积金贷款倍数、交易税费优惠以及探索开展“以旧换新”等。

受访的业内人士表示，随着政策逐渐优化，房贷利率进一步下调，购房者的信心逐步增强，购房需求有望迎来逐步释放。“诸多利好在春季购房旺季前相继出台，有望吸引更多观望市民入市。”济南一家房地产营销策划公司的总经理袁杰表示。

政策不断优化

2月21日，济南住房公积金中心发布《关于调整住房公积金贷款最低首付款比例的通知》，首套房最低首付款比例调整为不低于20%；二套房最低首付款比例调整为不低于30%。

而此前，天津市住房公积金管理中心发布的《关于调整个人住房公积金贷款首付款比例的通知(征求意见稿)》显示，拟将该市首套住房公积金贷款首付款比例由30%下调至20%，第二套住房公积金贷款最低首付比例由40%下调至30%。采用住房抵押担保方式的，抵押值最高不得超过抵押物价值的80%。

2月19日，海南省住房公积金管理局印发《关于调整住房公积金首套个人住房贷款最低首付比例的通知》，将首套住房公积金个人住房贷款最低首付比例由25%下调至20%。2月18日，四川省宜宾市兴文县出台购房补贴政策，内容涉及鼓励企业预发工资交购房首付、可申请专项基金垫付月供等。

实际上，春节前后多地出台房贷新政策。

如烟台市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款额度计算倍数的通知》，自2024年2月1日起住房公积金个人住房贷款额度计算公式中的“倍数”由20倍调整为30倍。

此外，上海、菏泽、东莞、洛阳等地也调整住房公积金个人住房贷款政策。“东莞发布”微信公众号发布的信息显示，自2024年1月1日起，东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限。1月3日，洛阳市发布《洛阳市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，提出实施交易契税财政补贴、加大公积金政策支持等十项举措。

除公积金政策进行调整外，其他政策也同步出台。

2月21日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市人才首次购房补贴发放实施细则》。该细则明确了郑州市高层次人才和郑州市青年人才的首次购房补贴发放标准：在郑工作并经省市认定的A、B、C、D类高层次人才(含卓越工程师)首次购房补贴标准按照购房价格的50%，分别给予不超过300万元、150万元、100万元、50万元购房补贴。郑州市青年人才首次购房补贴标准为，博士每人10万元，硕士每人5万元，本科毕业生(技工院校预备技师、技师)每人2万元，专科毕业生(技工院校高级工，不含中专)每人1万元。

此外，郑州市还出台了探索“一手房带押过户”相关政策，实现新增商品房在建工程抵押状态下办理交易过户相关业务，进一步降低开发企业经营和制度性交易成本，提高一手房市场流通性。

2月20日，扬州市住建局正式发布《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》，其中取消限售，同时实施“以旧换新”契税补贴政策。

青岛市近期出台《青岛市商品房预售资金监管办法》，旨在加强预售房款的监管，保障楼盘按时交付。值得一提的是，新规还为可能出现的楼盘延期交付风险提供了一套处理机制。当特殊情况导致项目可能延期时，政府将介入，制定针对性措施，确保资金得到有效补充，保障购房者权益。这一条款为房地产市场增添了一份安全保障。

提振作用明显

除了公积金贷款首付比例调整优化，全国房贷利率也在不断下调。

2月20日，央行公布2月LPR报价，1年期维持3.45%不变，5年期以上LPR从4.2%降至3.95%，下降25个基点。

经济导报记者调查济南市场发现，LPR调整前，银行对于个人首套房按揭贷款执行利率最低为4.0%，与前几个月保持一致，二套房最低执行利率则在4.4%上下浮动。随着LPR下调，济南首套房贷款利率最低为3.75%、二套房贷款利率下调为4.15%左右。

此外，自1月有关部门召开城市房地产融资协调机制部署会议后，各地陆续向商业银行推送项目“白名单”，据工、农、中、建、交五大国有银行最新披露，其对接的房地产融资“白名单”项目已超过8000个。

在袁杰看来，房地产项目“白名单”，是各地因城施策用好政策工具箱的具体体现。随着“白名单”加快落地，将有效缓解房企资金紧张问题，支持项目开发建设交付，促进房地产市场平稳健康发展。“对购买了‘白名单’项目的购房者而言，心里也会更踏实，一旦有了银行贷款的支持，就会离房地产项目加快施工进度以及房屋最终交付越来越近。”

中国指数研究院市场研究总监陈文静表示，从今年以来多个城市发布的楼市新政特点来看，二三线城市多以公积金、购房补贴政策为主，少数地区继续从住房套数认定标准、交易税费、预售资金监管等方面入手，支持房地产行业发展。

“这些政策有利于进一步释放刚需和改善型住房需求，有助于推动楼市需求端恢复、稳定和提振楼市信心。”中国银行研究院研究员叶银丹表示，这些政策虽然是需求端的刺激政策，但也能够通过提振销售来改善房企现金流以及房企的信心和预期，从而有利于推动形成从销售到供给的良性循环。

58安居客研究院院长张波表示，随着我国经济不断回升向好，房地产市场终将走出低谷。从破局关键来看，未来需要进一步通过政策拉动，以实现一线城市总体复苏，并带动部分热点二线城市有效复苏。

“春节后各地政策进一步放松，支持大家合理居住以及住房消费需求的释放，对于后续市场的提振具有积极作用。”易居研究院研究总监严跃进如是说。

在陈文静看来，随着上述城市不断优化楼市政策，这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情，也将对全国市场产生积极影响。整体来看，当前核心城市政策仍渐进式推进，未来政策仍具备较大优化调整空间。

“结合房地产开发数据综合来看，本次总体回暖的基调已经明确，政策的确定性增强，市场的信心正不断增强。从长期看，在房住不炒的大定位下，国家大力支持刚性和改善性住房需求，市场能够走向良性健康循环。”袁杰分析道，“诸多利好相继出台，楼市‘小阳春’可期。”