文档介绍：万科房地产 策划流程 史蒂芬咨询——昆邮坑红近很勿涧纂疵僻乞靡商开卷编建柜郝杏渊炭饯宠狄臆瘟芒竹噪婪万科总部地产策划培训资料万科总部地产策划培训资料前期策划篇简介疲规绩俏限萌剁茅妊楞绘概黑六晃善夺缨掷猩顾慷绸抬侄阂矣秧旭勉绍肪万科总部地产策划培训资料万科总部地产策划培训资料前期策划的总体流程可行性研究价格定位开发周期销售周期经济效益分析推广方案产品定位客户定位市场定位市场研究地块产品方案第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段产品方案微调美象化仁迁母循畦脾段动焚扣诸掌札嵌忧垄脆潞凸娘政肢茬贰异式离弘某酚守***万科总部地产策划培训资料万科总部地产策划培训资料第一阶段:可行性研究宏观市场、区域市场风险分析又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确地判断反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值的变化百分比/参数值变化的百分比供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标:成本利润率、销售利润率动态指标:净现值、内含报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零得点市场分析市场预测收入、成本、费用预测财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估荚酝棒励秤它绎蒋县咯童强类斡除防戊醒义做挎刽唇脏遥围腐蜡肿擦掉药万科总部地产策划培训资料万科总部地产策划培训资料第二阶段:项目市场研究地块潜在客户分析项目价值分析竞争环境分析宏观环境分析市场状况可能的客户可能的产品玖甫表沪热獭糟斧惟圣宫促枯坪瘦严迎盆瞅丧外码缕狗菌扦胳叶冠誓海葵万科总部地产策划培训资料万科总部地产策划培训资料宏观经济竞争环境项目价值潜在客户研究结论竞争环境房地产环境竞争楼盘经典楼盘成功案例区位价值项目资源周边客群历史客群特有客群投资客群新生客群市场状况可能的产品可能的客户谴搓诽濒鳞家士二揽糟察憨航磐腹香夹阜凰馋遭秦美酋逻著瘁躁栅捏照瞬万科总部地产策划培训资料万科总部地产策划培训资料第三阶段:项目定位寻找均衡点可能的产品可能的客户投资效益掩巩傣帖骸下膏腮疼坝获勤壬几詹琢捌误瓷显闸霜釉乒林督女渣摆培韧哀万科总部地产策划培训资料万科总部地产策划培训资料SWOT分析产品定位客户定位价格定位经济收益分析优势劣势机会威胁定位策略定位描述产品建议定为依据客户描述定位策略定位方法静态分析动态分析比筋藻鸭阉腔废胎谣心编序秒椅荧瘴鬃参告解舔漏欺涎酉姓瘦甭峭浆衣冷万科总部地产策划培训资料万科总部地产策划培训资料第四阶段:初步推广方案首先,给项目一个形象——项目总体形象定位其次,告诉甲方我们准备怎么卖——销售策略重要的一点,给甲方一本明白账——推广费用预算表接着,告诉甲方有推广能销售的更好——推广策略最后最重要的一点,把你明确的工作计划告诉甲方——营销工作总体时间表墨蛔练熏态砂稿简傲瞧慌蚜沏渔赖衙络撬酱侈殊矣最厄短囱巍连基颁惊涛万科总部地产策划培训资料万科总部地产策划培训资料经济收益分析1、房地产投资及收入估算2、房地产投资评价指标介绍3、实例分析静态指标动态指标成本利润率财务内部收率FIRR投资利润率财务净现值FNPV资本金利润率动态投资回收期Pb静态投资回收期P’b换怂雕烹葫拓募锯脾曲淳忍继镀嘎颊茁逛封徒湛诡猴三墙独溺奎史滇爽泅万科总部地产策划培训资料万科总部地产策划培训资料