前 言
随着房地产行业的不断发展完善，地产行业不断告别高增长，进入稳定精细化发展阶段，也处在由“增量”向“存量”转变的阶段，核心城市二手房不断取代新房，日益占据主导地位。在企业端，融资形势不乐观，资金成本持续攀高，房地产利润下行，房企也日趋理性，不仅在投资上更加审慎，而且在做好地产主业的同时，不断向地产横纵产业链延伸。
为了维持“房住不炒”的房地产主基调，行业内各种政策不断跃入人们视野，并不断查漏补缺，调控更精细，更智能。受制于限价、限售、限购等政策的频繁轰炸，多城新房成交在出现缩量，一线及核心二线城市内部对限价政策的反应并不均衡，同城商品房价格也出现明显分化，多数核心城市出现一二手房价倒挂情况，而价格倒挂的情况下，新房与二手房成交量出现明显差异。
一、 一线城市核心区域一二手房价格倒挂，新房供不应求
从一线城市内各区域项目成交均价来看，2018年8月一线城市中心城区的新房价格普遍低于二手房价格，差价较高为北京西城的69843元/平米。北京房地地产市场早已经进入二手房主导时代，8月份北京二手房成交均价59909元/平米，成交量14849套，新房成交均价32756元/平米，成交量8348套，二手房成交量占比为64%（6月份比例为93%）。
图表：一线城市核心区域8月份一二手房成交均价（单位：元/平米）
数据来源：亿翰智库整理
从去化情况来看，一线城市核心区域项目去化更快，限价项目形成众人争抢、一房难求的局面，其中上海大宁金茂府于2018年4月开盘，共推出382套房源，开盘当天就有750余组购房人前来，所推房源半天内全部售罄。
为什么会出现这种情况呢？一般来讲，限价项目由于被圈定了价格上限，相较二手房价格较低，与二手房价格形成倒挂。再加上限价项目供应量减少，而居民又倾向于购买价格相对较低的新房，由此形成抢购的局面，这种局面的产生一方面源于居民住房的需求，另一方面源于新房价格低于二手房价格，即“买到就是赚到”的投机性心理。这也就是为什么自杭州实行摇号购房措施之后，人们纷纷参与到摇号购房的队伍中来的原因。
除了个人抢房套利外，以企业之名抢房以期套利的案例不在少数，房价的上涨与投机炒房者的助推不无关系，投资者凭各类优势挤占了原本可满足刚需购房者需求房屋数量指标。因此6月份，西安、长沙、杭州相继出台暂停企业购买住房的政策，压缩企业和个人通过一二手房价倒挂获利的空间。
图表：2018年核心地段典型限价项目去化情况
数据来源：亿翰智库整理
二、非核心区域一二手房价格无倒挂，
新房成交不尽人意
从非核心地段典型项目的去化情况看，同城市地段较差、低价位项目的去化情况不尽人意，上海新天鸿社区于2018年5月开盘目，房源总数为456套，但几乎无人问津，仅仅8组客户认筹，非核心城市项目去化不畅主要是由于非核心区域距离中心城区较远，交通、医疗、教育等配套设施不完善，项目性价较低，人口流动性差，项目对居民的吸引力不强。
图表：非核心地段典型项目去化情况
数据来源：亿翰智库整理
并且由于受政策影响较小，非核心区域新房价格普遍高于二手房价格。从成交均价来看，8月份一二手房差价较高的是上海大兴区，新房价格高于二手房价格15546元/平米。未来，随着一线城市非核心区域基础设施的完善，人口流动有望增加，进而推动区域新房价格上涨。
图表：一线城市非核心区域8月份一二手房成交均价（单位：元/平米）
数据来源：亿翰智库整理
三、 商品房市场成交量回升，
二手房成交量预计继续上升
在各政策的组合影响下，核心城市核心区域项目的一二手房价格的倒挂现象短期内难以有明显改善。而城市非核心区域由于交通、医疗、教育等基础设施等因素的影响，项目性价比低，房价上行存在一定压力。
2017年一线城市房地产市场供需受制，商品房成交量可谓惨淡，二手房房成交量亦较2016年出现明显下滑，但中央政府释放“房价不能涨”的信号后，房企对政策放松的预期不再， 加速推盘，2018年3季度开始一线城市商品住宅成交量已同比转正，我们预计2018年一线城市商品房成交量将较2017年有明显改善，二手房成交量也将继续上涨。
图表：一线城市二手房与商品房成交量（单位：万平米）
数据来源：亿翰智库整理
四、一二手房市场形成投资联动效应
房屋天然的金融属性决定房屋具有抵抗风险的能力。投资地产似乎是个只赚不赔的买卖，并且来钱快，风险不高，如今的一手房倒挂更给了房产投资者优质的投资选择，因此也形成了一二手房之间的投资联动效应。如果一二手房回归正常的价格体系内，一二手房的联动投资效应便会消失。
当前在限价政策的限制下，一二手房之间的联动投资效应内短期内或将难以消失，价格倒挂现象也难淡出视野。限价政策不松，新房价格难有大的反弹，新房价格将维持在较低的区间内，而二手房市场的持续火热成交决定了二手房价难出现下跌，这样的房地产市场将企业和居民产生截然不同的影响。
对房企来说，核心城市一二手房倒挂区域企业的项目定价被限，利润空间紧缩，房企推盘的意愿不强；对于已开盘项目，让利跑量可以避免资金的过度沉淀，实现“少赔即是赚”。
对于居民而言，一类是房地产投资人群，为了逐利，即使新房供应不足，限购、限贷也防挡不住抢房的决心和意愿，因此核心城市新项目开盘后，居民排队抢购新房的现象比比皆是。那么如果针对新房的调控政策不放松，新房价格难以有所突破，而二手房价与新房价格之间存在明显的价格鸿沟，即使有限购、限贷、限售政策的约束，抢到的房子过了限售之后再进入二手房市场交易也有盈利空间，进而推动二手房市场成交，对二手房价格上涨形成正向拉动。
图表：一二手房价格倒挂下投资者的活动表现
资料来源：亿翰智库整理
对于刚需购房人群，中心城区新房供应毕竟有限，即使采用摇号等方法依旧难购一房，那么必然会转向购买价格更高的二手房或者边远郊县或者周边城市的新房。如果刚需人群更倾向于忍受高价购买二手房，那么二手房市场在不断的交易下，价格水涨船高，部分抢购新房的投资者即使在限售的政策下，在未来依旧能保持获利，并且也不排除居民大量涌入新房市场进行炒房，如此一来，刚需购房者便成了房产投机者的下家，成为被剥削的对象。
如果刚需人群无法忍受二手房的高价的时候，就会逐渐流向边远郊县和周边城市，进而推动当地房价上涨，如果房价也进入快速增长周期时，调控政策必然会加紧，那么在边远郊县一二手房价格倒挂就会形成，如此形成一个循环。
图表：一二手房价格倒挂下刚需人群活动表现
（点开查看高清大图）
资料来源：亿翰智库整理
●当然并不排除一种极端情况，当市场上所有的人都倾向于购买新房，而不购买二手房，则房企会在政策调控下一直负重前行，二手房市场成交不断趋冷，届时二手房市场惨淡的成交是不是会反过来影响新房市场？当二手房价格重新低于新房价格时，居民又是否会重新流向二手房市场？
图表：极端情况下居民活动表现
资料来源：亿翰智库整理
二手房市场和新房市场既相互联系又相互独立，一二手房价格倒挂必然会是一种趋势，为了保持一二手房市场健康的状态，同区域内一二手房的价格差应当保持在一定的合理区间，同时不同区域房价也当维持在一定的体系内。
如果二手房市场价格不断提升，影响刚需人群的正常需求，二手房市场势必也会成为政府行政调控的一个区域。
声明：本文观点仅代表作者观点 版权归亿翰智库所有
未经授权请勿随意转载 如需转载请联系后台或在此文后留言
转载时请注明出处：亿翰智库（ehresearch）
感谢配合！
/
插图除数据图外均来源于网络，
版权归原作者所有，特此声明！
———— / END / ————
亿翰股份
亿翰股份，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
希望大家也关注一下亿翰君的好兄弟呗！！！
点击查收：【邀请函】2018中国房企金融风控研讨会
