京津冀协同发展战略的提岀给京津新城的“重生捉供了新的机遇。下面通过实地调查京津新城发展现状,找出制约京津新城发展的主要因素,并在京津冀协同发展的背景下重新定位京津新城,从承接北京非首都功能、服务京津冀、发展低碳产业、建设生态宜居城等方面探索出一条京津新城未来发展的“重生”之路。
2015年4月30日,中共中央政治局审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》(以下简称《纲要》)。《纲要》指出,推动京津冀协同发展是一个重大国家战略,京津新城的最开始的功能定位就是服务京津,在京津中间起到过渡作用,建立一个既能承接总部经济又能承接产业经济的系统聚集区域,成为有别于卫星城和一个独立城市。但是一直到2018年,京津新城空城化的现象明显,住房空置、公共设施闲置、人口稀少、产业单一。我们尝试在京津冀协同发展的背景下,重新定位京津新城,探索出一条京津新城未来发展的“重生”之路。
一、京津新城发展现状及制约因素
(一)开发规模较小,房源空置率较高
从京津新城的开发商合生创展集团有限公司给出的定位来看,京津新城并不是京津两地的卫星城,而是一座功能完整的城市。据合生2017年年报显示,截至2017年年底,京津新城经开发的土地面积为37.38万平方米,其在京津新城土地储备面积为389.46万平方米。调查发现,这些土地储备皆为京津新城后续开发用地,从2003年到2017年,14年来京津新城的开发规模仅为9.6%,开发速度缓慢。从整体开发规模来看,离建设功能完整的独立城市目标还有很大距离。
从常住人口来看,京津新城现居1.4万户,人口约5万人,外来人口主要来自三所院校：北京科技大学天津学院、天津财经大学珠江学院以及解放军军事交通学院。常住人口稀少,“5+2(5天工作、2天休闲)和“11+1”(11个月工作、1个月度假)两种“候鸟型”的购房人显然不足以支撑该区域的人口聚集。
从入住率来看,根据调查,京津新城目前已建成低密度住宅2520套,达到入住条件的2000套,销售率超过80%,但空置率却达到了90%以上,普通住宅2800套,入住率约为54%,目前处在空置状态中的有锦绣香江居住社区、水岸城、泰富橄榄树社区、高尔夫公寓、远大城等房产项目。
(二)配套设施有待健全,闲置现象突出
京津新城内医疗、商业、教育以及交通等配套设施不健全短时间内无法解决。京津新城没有大型的医院,只有两家医疗机构,医疗设施不完善,医疗状况急需改善。新城内没有大型超市,只有周良庄附近的温泉都商业广场、泰富橄榄树商业街两处商业聚集处,居民主要依靠零散的小饭店、小超市满足生活需要。另外,调查发现当地的教育机构较少、师资力量薄弱,大多数人选择让孩子到市区的学校就读。
从交通情况来看,目前京津新城去往北京的公共交通只有京津新城——北京商务班车;去往天津城区的公交只有160路班车;去往宝坻城区每天共有64个班次班车。京津新城内599路公交也已开通,目前班次较少,乘客较少。京唐、京滨高铁设计规划基本完成,正在建设之中,京津新城在2022年有望迎来高铁时代。
其他配套基础设施及服务主要有:天津华永房地产开发有限公司投资建立的东山水厂为京津新城供水;隶属于宝坻消防支队的派出机构京津新城消防中队主要承担着京津新城区域的消防安全任务;为京津新城供电的电源点有2个,周良庄110KV变电站和菜芽庄35KV变电站;京津新城供热站主要负责京津新城中南部区域的供热,可供热面积120万平米;京津新城排名前列污水处理厂现日处理能力达到7500吨左右;燃气公司有两家,一家是天津燃气集团,建有两座燃气调压站,另一家是天津滨海投资集团的华燊燃气公司,建有一座燃气调压站。
另外值得注意的是,京津新城服务类设施闲置的问题比较突出,坐落于京津新城的凯悦酒店,其设有793间豪华客房,但平均入住率不足20%,帝景温泉度假村及高尔夫球场也只是在周末和节假日时人流多一点,体育俱乐部的网球场、排球场维护状况一般。
二、京津冀协同发展背景下
京津新城的重新定位
根据《纲要》,京津新城可以从承接北京非首都功能、服务京津冀、发展低碳产业、建设生态宜居城等方面进行重新定位从路径上来看,京津新城的“重生”的路径必然是现有产业带动人口聚集,由人口聚集带动商场、医院、交通等配套基础设施的需求。另外,良好的环境也在很大程度上决定着京津新城发展的吸引力。
(一)承接北京非首都功能、服务京津冀
根据《纲要》,京津冀协同发展的核心是疏解北京的非首都功能,京津新城地处京津之间,应该推动京津新城产业体系积极融入到京津冀协同发展版图,按照资源互享、功能互补、融合互动的原则,主动承接谋求降低运营成本的北京企业的转移着力集聚高端要素,打造产业升级版,同时可以积极引进京津两地服务类中小企业以及河北的制造型企业总部。另外,注重把京津的服务需求变成京津新城的产业优势,大力发展都市型农业,为京津两地提供“菜篮子”服务,鼓励发展旅游休闲和健康养老产业，打造京津冀休闲养生目的地。
(二)发展低碳产业,建设生态宜居城
《纲要》指出,三地要加快产业转型升级,推动产业转移对接,加强京津冀产业协作。同时京津冀三地也要促进绿色循环低碳发展,加强生态环境保护和治理,扩大区域生态空间。京津新城应拒绝污染企业,承接与吸引更多的低碳型企业、科研院所、金融企业等到京津新城落户,建设低碳工业园区,目前京津新城内的九园工业园内已有一大批低碳环保企业陆续入园并相继投产,低碳产业链条初步显现。
在生态宜居城的建设方面,京津新城应努力打造京津冀三地的生态居住区,围绕生态宜居的主题,大力发展旅游度假温泉疗养、文化教育等特色产业。在发展教育产业方面,京津新城应积极承接北京一部分高校的迁移,重视高校对于拉动产业尤其是高科技产业的重要作用。另外,目前京津新城的大学城与别墅居住区的互动效益很少,应该积极发挥高校聚集对区域经济增长的刺激和拉动作用。
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