“金九银十”已经来临。传统上,楼市的“金九银十”,是指很多楼盘都会选在九、十月开盘,而此时人们的消费心理比较松动,所以这两个月的住房销售额会明显高于其他月份。继去年9·30调控之后,今年3月份房地产市场调控继续趋严。在史上较严的房地产调控后,今年的“金九银十”会呈现怎样的状态?
目前来看,房企融资依然从紧。土地市场则供需两旺:在监管层的督促下,热点城市加大土地供应,而房企争抢部分热门地块。近日,部分龙头房企公布了较新的销售数据。从销售单价上看,8月四家企业销售单价已经出现明显下降。而由于部分企业提高了年度业绩目标,这些房企可能会采取以价换量的形式迎接“金九银十”。
大型房企8月业绩数字 已现调控影响?
截至9月5日下午,万科、恒大、融创、富力、旭辉等几家龙头房企发布了8月的销售业绩。其中,恒大、旭辉的销售额比7月有所下降,其余三家则趋稳回升。但从销售单价上看,4家企业已经出现明显下降的趋势。
8月既是传统的楼市淡季,又因楼市调控而迎来市场下行。但从几家龙头房企的业绩上看,似乎并未受到这些因素的影响。
大型房企的销售业绩总体稳定,这得益于其全面的业务布局和灵活的价格策略。但价格的下调,仍然显示出调控政策下市场降温的影响。
从前8月业绩来看,上述几家房企都比去年有了较大幅度的提升,融创的增长率甚至达到111%。由于部分企业提高了年度业绩目标,按照大部分受访者的观点,可能有越来越多的房企采取以价换量的形式迎接“金九银十”。
今年大部分房企的销售高点出现在3月和6月,前者是因为尚未受到新一轮调控政策的影响,后者则是由于企业冲击年中业绩所致。相比中小企业,大型房企的月度业绩虽有波动,但总体在可控的范围内。大型企业因为布局城市广、货源充足、产品线丰富,可以通过各种方式调配业绩,比如改变推盘节奏、产品类型、价格策略等,来维持业绩的稳定。
房企将加快推盘以对冲销售业绩下滑的风险
受传统淡季和楼市调控双重因素影响的8月,市场交易量已经处于阶段性低点。
根据北京市住建委的数据,8月北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1793套,环比增长6.7%,同比则下降75.5%。二手房成交量在连续4个月的快速下调后基本触底,签约7712套。
据中原地产数据,上海8月新建商品住宅成交面积45.4万平方米,环比减少32.4%,同比下滑75.7%。广州的新房成交套数也同比下降了50%以上,且有机构统计,新房成交均价也出现下滑。据各机构的数据,南京、苏州、武汉、厦门等热点城市同样在8月遭遇销售低点。
热点城市市场的变化,正对房企的销售产生影响。上海易居研究院对30家A股上市房企在50个样本城市的销售进行统计。数据显示,8月上述房企的新建商品房销售面积为516万平方米,环比减少25%,同比减少33%。且自今年5月以来,该数据已经连续三个月出现下滑。
由于这50个城市以热点城市为主,为房企的业绩重心,因此有26家企业的销售面积出现下滑,包括万科、金地、绿地、华夏幸福等大型企业。仅有4家企业的销售面积回升。
考虑到很多房企制定了较高的年度销售目标,而且此前推盘节奏略有放缓,所以可以预计,在即将到来的“金九银十”,房企有加快推盘的可能,以对冲近期销售业绩下滑的风险。
从已经发布销售数据的企业来看,价格调整的端倪已经出现。公告显示,融创在8月的销售均价为16670元/平方米,比7月略降3.5%,且这是自今年5月以来连续四个月出现下降。旭辉8月销售均价为15500元/平方米,为去年8月以来的较低。
万科并未公布销售价格,但根据其现有数据测算,万科的销售均价已连续6个月下滑,从2月的1.63万元下降到8月的1.35万元。根据富力销售数据测算出的单价,同样呈总体下降的态势。大型房企中,仅有恒大的销售均价维持稳定。
销售价格下调虽有房企主动调整销售区域、产品结构等因素的存在,但限价、限购等调控政策的影响仍然不可忽略。随着市场的进一步下行,这很可能成为未来房企的策略重点。受此影响,今年的“金九银十”期间,个人认为房地产市场总体成交量将回升,价格将趋于平稳或下调,项目产品方面将需具体视乎个盘而定,不排除个别少有区域盘源价格略微上浮。具体珠三角区域“金九银十”行情预判分析,将于后续陆续发布,敬请关注留意!
(来源:21世纪经济报道、中国经济网)