中国城市化和房地产的四大基本问题
大道至简 方向坚定 市场是神 规律是天
童大焕—2017年12月6日
人类历史，既不是由英雄创造的，也不是由群众创造的，是由科技创造的。当然，科技的背后也是人，但是，是那些万里挑一、对世界充满好奇对人类充满爱、孜孜追求进步的智人。
技术进步，使人类从1-1=0的农业时代，进入1+1>2的工业时代，又进入1+1>4的服务业时代。（农业时代是指农业财富占比占特别优势时代，工业时代是指工业财富占比占特别优势时代，服务业时代是指服务业财富占比占特别优势时代。前两个时代都是有形的物质财富占主导，权力和金钱占据特别垄断地位，后一个时代是无形财富占主导，无形的智慧将占据特别垄断地位。2016年中国服务业GDP比重已经过半，达51.6%。）
这就是城市化背后的原因。房地产只是城市化里面的一个小小分支，只不过是因为与每个家庭的关系十分密切和重大而格外引人注目而已。
要懂得房地产，必须先懂得城市化；要懂得城市化，必须先懂得科技进步带来的产业和人口流动趋势与方向。
壹：房地产的全部秘密：紧紧盯住产业和人口流向
刚刚以1500万元年薪履新恒大首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长（主要负责宏观经济分析、市场发展方向及行业发展动向研究，为集团战略决策提供相关分析报告）的任泽平先生说：“我研究了10年房地产，把它总结为一句话，‘长期看人口、中期看土地、短期看金融’，大家记住这句话就行了。”
再简洁一点，其实我们只要把握住产业和人口的流动方向就行了：人口紧紧追随产业走，农业时代主产业是农业，工业时代主产业是工业，服务业时代主产业是非物质生产、智慧产业、服务业。
那么，服务业会往哪里聚集呢？往人多的地方聚集【经过200年来的城市大发展，全球大部分城市的边界已基本定型，除非气候发生大的变化，否则不太可能再发生大范围的城市变迁】！服务业的本质要求就是收缩、集聚，遵循磁铁效应和万有引力定律，越集聚能量越大，能量越大越吸引人和产业集聚。集聚才有“能量、产业、就业机会、生活丰富性、个体自由度的核聚变”。
这个集聚过程，不仅体现在一国之内向少数城市集聚，而且体现在一座城市之内也向少数区域集聚。所以会呈现出“世界越来越陡峭，城市越来越收缩”的历史奇观：乡村在迅速衰退，传统资源型城市在迅速衰退，传统制造业城市财富在增长人口却也在迅速衰退。少数城市的少数区域，则像珠穆朗玛峰一样高高隆起，摩天大楼，撑起现代化大都市美丽的天际线。毫不夸张，城市化的确是社会层面的地壳运动，惊心动魄得很。
紧紧抓住产业和人口向少数区域收缩和集聚这个大趋势，在变化中把握这个动态趋势，那么土地供应和金融政策这两个变量基本上都可以抛下不管。因为土地不可能均衡供应，会集聚的地方总是有限；货币也不会均衡地洒向每一寸国土，而是紧紧地跟随产业和人走。
较大的战略是区位选择和产品定位。
一定要注意一个现象：在城市集聚和收缩过程中，城市内部的差异有时比城际差异还大。先讲一个远一点但很有趣的旧事：那一年五岳散人和郑褚打赌，散人说能够品得出大闸蟹是不是出自阳澄湖，郑褚说你能正确区分那么我把电脑键盘吃了。现场直播，结果散人的命中率还不如靠猜的命中率。它说明什么呢？说明一个事实：同一个湖中个体与个体的差异，比不同湖之间群体的差异还要大得多，如古人说的龙生九子九子各不同。城市化发展也是这样的，城市内部差异有时比城际差异还大。为什么很多人一辈子都在买房，却感觉越买越困惑，原因多在于此。
有人问我：“童老师，刚读完您的《云端对话》，现在正在读您的《中国城市的死与生》，恨读君书太晚，现在想在北京购房得多少资金才能够得上您的私人订制？”我说：“钱放在手里就化掉（快速贬值），不同的人约束条件也不同，资格，首付，年龄，月供能力等等，私人订制并无统一定规，需要的是根据每个人的不同情况，在我的理论和视野范围内匹配不同的地方和标的。有北京购房资格的，可能首付月供不够匹配到了别处；钱多月供多的，可能没有北京购房资格却仍然匹配到了北京。知我意思否？”
看懂了这一逻辑，不论是开发商、机构投资者还是我们个体，都有巨大的机会。在多数人醒来之前提前布局，适当超前于时代，在人口流入区域提前布局，就可以稳坐中军帐，任天上云卷云舒，看庭前花开花落，静待（看）人口和财富从四面八方，风起云涌般，向你奔来。
这么多年来，我在充分研究城市化规律基础上形成的投资战略法则就是：紧紧拥抱规律，把握大势，不管外面如何风吹草动，都不放弃这样的原则：有价值区域，选对匹配自己约束条件的产品类型和楼盘，不要在乎短期金融、限购、土地供应等政策造成的影响，有条件就买入，没有条件创造条件买入，不在乎短期10%、20%的涨跌。因为真正有价值区域，如果出现暴跌，多半是因为政策限购限贷所致，如果有条件不及时入手，那么即使跌了，可能你已经没有购房资格了；或者，是首付比例大幅度提高了，原来买1000万的，虽然跌了10%或者更多，但现在只能买370万甚至有可能买不了了【比如由3成首付变成了8成首付】。也就是说，原来是多一点点少一点点的问题，现在变成了有和无的问题。
当然，机构投资者可以适当把握波段，因为基本不受限购的限制，但他们同样受限贷政策的限制。
没有认真研究规律、对大趋势心中没底的人们，就只会斤斤计较眼前一点点涨跌甚至微不足道的一点点优惠和“市场低价”。殊不知，比起眼前这百分之几、十几、二十几的优惠或涨跌，选对区位和产品类型，争取未来5倍、10倍甚至更高的涨幅才是较为根本的。
这就是差距。差距在视野，在定力，在对城市化规律的认知与掌握。之所以只认人口和产业流向，也因为这个规律是不多可以通过认真研究、学习并破译密码的，而土地、金融等政策性因素，则是更难以把握的。政策变来变去，被短期政绩目的绑架，政策制定者自己都往往不知道明天会怎样该怎样。
贰：挡不住的人口流入和挡不住的人口流出
未来中国人往哪里流入呢？有人说往大城市流动，有人说往小城市流动，还有人唱田园牧歌。1949年以来的中国，我们城市的规划指导思想一直没变，反城市化逆城市化是主流，1997年以来略有松动但很不彻底，2013年以来又进一步强化特大城市人口控制，“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这就是我们城市化的基本思路。
但无论是美国、英国、日本、巴西、意大利、菲律宾、印度等等，无一例外，不管什么制度和国家，人源源不断往大都市圈流入，是较基本的规律和趋势。因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更安全，更丰富多彩，更能为年轻人带来自由和梦想。城市是人类较伟大的发明和较美好的希望，它使人类更智慧、更富裕、更健康幸福、更绿色低碳。这也是人与人、人与自然较和谐发展的道路。控制大城市规模、发展小城镇是逆城市化的，是不符合城市和经济发展规律的。
有人说，我们的行政力量超级强大，他们一直想要疏散人口，疏解城市的一些功能。是的，这个工作在中国这片土地上一直在做，但是一直没有成功。和规律作对，刀再锋利，抽刀断水水更流，怎么能够成功呢？城市功能从来都是异常丰富的，每一种功能都自得其所，就像一个健康的人，他有吃喝的功能，也一定有拉撒的功能；有生长的功能，也有脱皮、排汗、掉头发的功能。如果只有吃喝没有拉撒的功能，他就是个废人，而且很快就会死掉。城市也是个有机体。你把一些功能疏散了，但它是城市需要的功能，那就没法疏散，疏散疏散，一疏就烟消云散。尤其是，你把人赶出去容易，解决他们的就业可没那么容易。所以，今天离开的人们，总有一天还要以另一种方式转身，回到城市。
人类试图通过转移支付解决人类贫困和均衡发展的问题，也一直没有成功且永远不会成功。解决贫困问题的不多根本途径就是自由迁徙，一切反自由迁徙的行为都是对人类基本生存权的践踏，也是对经济规律的无知。
在政府100%掌握资源的计划经济时代和掌握社会上绝大多数资源的工业时代，城乡二元户籍、知青下乡、大小三线建设、西部大开发、东北振兴、乡镇企业和小城镇运动、卫星城和郊区新区建设等逆城市化举措都一直没有成功，今天全球已经进入非物质生产为主、智慧生产为主的服务业时代，政府可控的资源更少，逆城市化更不会成功。
全球城市化有两个关键时间节点：一是1820年左右开始的排名前列次工业革命，工业成为城市化发展的主要逻辑，工业≈城市，过去各级政府招商引资遵循的就是这个逻辑。二是2000年左右开始，以互联网、机器换人和人工智能为标志的第二次工业革命时代，世界各国产业和人口进一步向各超级大都市集聚，服务业=城市，生产和生活空间在人类历史上从未有过的紧密合体。强者恒强，弱者恒弱。
这个时候，一定要特别注意一个地区生产总值仍在不断提高、但是人口却在迅速减少的新型城市衰退现象。这是与传统的资源性城市人与GDP共进退完全不同的城市衰退模式。知道有哪些城市吗？自己去观察和发现吧。
McKinsey研究指出：随着人工智能和机器人的快速发展，维持现有的就业量对未来的经济发展将是巨大的挑战。据McKinsey预测的自动化高速发展的情形下，至2030年，中国、印度、美国被替代的岗位将分别达到2.36亿【2016年年末中国全国就业人员7.76亿人】、1.2亿、7300万。在全球拥有120余万名员工的富士康总裁郭台铭日前在央视专访中提到，未来20年将会有很多职业消失，比如流水线上的工人、建筑工人、银行会计等。但他认为重要的并不是哪些职业会消失，而是要去适应大环境的变化。
在此背景下，产业和人口的流向越来越难以规划，大部分政府开发区和自贸区已陷于失败并仍将陷于失败。但产业和人口流动的规律依然清晰可见，仍然可以准确把握。关键在于两点：不要在可能衰退的城市恋栈，不要太贪婪，试图赚尽较后一个铜板。很多人不相信今天如日中天又没有超级大城市人口溢出的一些工业园区将来从城市化角度来说会衰退，机器换人会自动淘汰人口。即使产值仍在提升，但利润主要在研发、市场、广告等集中于超级城市的产业链上游。新的、高附加值的生产和生活中心在急剧改变。
中国未来人口的主要流向：北上广深；东部沿海的省会和副省会城市；部分省会城市；商业文化浓郁的部分东南沿海小城。东北和西部整体上全线衰退。
叁：土地供应和住房结构的方向性错配
由于政策一直和城市化规律掰手腕，政策很强大但反复无常，规律却有水滴石穿绳锯木断的耐力，和千岩万壑挡不住、奔流到海不复回的“决心”。因此，中国的房地产供应在土地和房屋供应结构两个方面都存在严重的方向性错配。
在“控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下，土地供应向三四线城市、中西部倾斜，人口则向大都市圈集聚，导致了人口城市化和和土地城化化明显背离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高，包括各种高铁新城在内，空城鬼城遍地。
2015年底，房地产去库存被列入2016年国家重点工作。当年底开始，全国限购限贷放松，其中一线城市限贷松绑，带来2016全年一二线城市房价疯涨，但三四线及以下城市去库存乏力。随之，一二线城市逐渐收紧。2017年3月17日开始，从北京起，一二线城市限购限贷进一步升级加码，认房认贷限售等政策逐渐推出，3月26日起北京连商住商铺写字楼也少有受限，如此不断升级，货币流动性挤到三四线及以下城市，同时加快三四线及以下城市旧城改造拆迁步伐。于是，三四线及以下城市房价上涨带动非理性繁荣。人们都是追涨不追跌。经过一年多时间，涨价去库存取得巨大成功。为了实现房子是用来住的，还需要一线城市配合把一些人口驱回故乡。
有人说，不怕，中国土地是政府垄断供应的，同时又货币超发，所以不管哪里，房价永远涨。持这种想法的人，以后会让自己和子孙后代都喝西北风的。因为土地财政之下，各级各任期内的政府官员，都普遍倾向于多卖地而不是少卖地，结果是大量中小城市，城市土地面积扩张是人口扩张速度的3倍。而人口却在不断地流出。房屋供应严重过剩，你还指望它永远涨？
另一个错配，是大城市房屋供应结构的错配。大城市房价越来越高，同时家庭在小型化甚至单身化，城市却没有提供足够匹配这些新进城人口、降低他们进城门槛的住房供应。很多人看不上大城市中心十几二三十平米的老破小，但我要说：今天你对它不睬不理，明天它让你高攀不起。
这么多年来，我一直呼吁大家，买房一定要沿着城市化规律走，人生较大的借力是借势，借城市化大潮流大趋势。一定要信规律不信规划，信市场不信市长。这话在99%以上的时候都是对的。政府规划只有在符合城市化规律的前提下，才会取得成功。
肆：户型MINI化
有人说，港人的较大的梦想是住进千尺豪宅。所谓的千尺豪宅是1000平方英尺，折合成我们的计量单位是套内面积93平米，按75%的得房率计算，建筑面积125平米，香港房间小，也就是一套紧凑型的四室两厅两卫。
据统计香港只有6%的人住在千尺豪宅，15%的人住在60平米的大房子，大多数人住的是40平米的普通房和30平米的公屋。大学毕业生一辈子的奋斗目标是买个60多平米自己的房子。
未来中国一线城市人口还会持续增加，房价越来越贵，住房香港化是大势所趋。在《财经》年会“2018：预测与战略”上，任志强在专题讲话中也谈到：在欧洲很多国家，年轻人的独居达到40%，中国一个人一个家庭已经占的比例很大，占到全世界的25%左右。因此，未来中国超级大城市的住房结构会向什么方向演化，其实已经很清晰。
