假亦真时真亦假，这句话用来形容当前的楼市，真的是再合适不过了。
一、合肥（楼盘）房价跌了10万元，是真也是假
合肥这座城市的房价，一直被当做调控成果的样板来举例。从实际房价走势来看，合肥今年的确降温了，但一些细节却透露出更多的信息。
我们梳理了近6个月合肥房价走势。
3月份，合肥新房涨0.1%，二手房跌0.0%。
4月份，合肥新房跌0.1%，二手房跌0.2%。
5月份，合肥新房跌0.2%，二手房跌0.1%。
6月份，合肥新房涨0.1%，二手房跌0.4%。
7月份，合肥新房涨0.3%，二手房涨0.5%。
8月份，合肥新房跌0.1%，二手房涨0.4%。
从3月份到8月份，新房和二手房之间价格增速绝对差值分别是0.1%、0.1%、0.1%、0.5%、0.2%、0.5%。
为什么要列出新房和二手房的价格增速绝对差值呢，因为新房价格是死的，二手房是活的，二手房更能反映市场真实走势。近半年来，新房和二手房之间的差距有扩大的趋势，这说明合肥楼市经过几个月的调整后，已经趋于平稳，并且缓慢上涨。
再来说说近期的热点，合肥某楼盘价格跌了10万元。该楼盘前4次备案均为12888元/平米，8月底的备案则是11863元/平米。每平米少了1025元，100平米就少了10万元以上。
有前期买房的业主不满意了，要找开发商理论。
而开发商给出的理由是，11863元单价的房子，每套需要交7-8万元的改造费。这样算下来，基本是找补回来了，与之前的购房成本相当。
开发商为什么要这么做呢？其实他们也有苦衷，手里钱不够了，要保住其他项目，就得让这个项目备案便宜一点。但备案便宜了，就得罪前期业主了，所以就整了个“改造费”，算是对之前买房的业主们一个交代，对上面也有个交代，而开发商自己也没损失什么，房子反而更好卖一点。
而不明所以的朋友则只看到一点，合肥房价跌了10万元。实际情况我已经在上文说过了，合肥楼市会缓慢上行的。而即使从产业层面来看，合肥后面的楼市也是向好的，作为安徽唯一的明星城市，它的新兴产业发展很迅速，特别是以科大讯飞(002230,股吧)为代表的智能语音产业。对于这样一个城市，经济向好了，房价没理由看空。
至于滨湖片区部分二手房下跌40%，那也代表不了整体行情，充其量也就是部分炒房客为了赚钱把自己干挺了，阴沟里翻了船罢了。
二、长沙（楼盘）房价跌了50%？你买得到才行
长沙目前正在推出定向限价商品房。第一批20个项目，共11682套，首批项目中最先推出1208套，售价为4950元。为周边二手房价格的一般左右。所以被解读为房价下跌50%。这样算也不是不可以。但只看到这一层显然是不够的。
这批房源是定向限价商品房，定向和限价是关键。这批房子的土地是划拨的形式的，所以能够做到半价，定向销售给当地中低收入家庭。
这些家庭买到房子之后需刚性持有5年，5年后这批房子将转为普通商品房，也没有附加条件，这等于是给中低收入家庭送大礼。
最核心的问题来了，有多少符合中低收入家庭的标准？笔者没有查到这方面的数据，但人数绝对会远远超出房子的供应量。在笔者看来，这次的定向限价商品房不仅要满足本地中低收入家庭，可能更是考虑到了吸引人才的需要。普通商品房备案价低一点都能抢的头破血流，所以这批房子的竞争肯定会更加激烈。
定向限价商品房当然是保证刚需，拉低房价的利器，前提是供应量足够大，否则就是给少数人的特殊福利。长沙这次推出了1万多套定向限价房，具体细则还得等到明年。
保障房到底能供应多少，长沙只表示会加大供应，这种含糊的表态实际上是给自己留了后路，后续供应可能会因为财政原因而缩水。实际上这种可能性还是很大的，长沙传统工业发达，高新产业发展不足，而传统产业式微已经是不争的事实。这会在很大程度上影响当地的财政收入。
保障房这东西，其实是学的新加坡，小国寡民的成功经验，要在我们这大规模复制，本身就存在水土不服的问题。成本是最大的问题，谁来买单。
政府？大部分城市还是靠土地发工资的。开发商？价格能降得下来？真要降下来，就跟北京的小区里建围栏一样，结果我们已经看到了。
只不过，对于合肥和长沙来说，房地产的确任务很重，姿态一定要高，口号一定要牛。炒房客肯定会大受影响，那些手握几套几十套房子的人也许会遭殃，但这并不意味着刚需能得到真正的实惠。因为首套房贷利率又开始涨了，想接又接不起了。
叶檀：合肥房价下跌50％？这是障眼法 手握几十套房产的人发抖
9月份，合肥有业主因为房价下跌维权。What? 宇宙第一快的城市房价下降了？
相信，才傻。
那是个障眼法，堤内损失堤外补。
据《经济观察报》报道，因为降价遭遇业主维权的楼盘，叫皖新翡翠庄园，位于合肥市肥东县，今年1月13日开始备案，至今已经备案5栋房源，分别是3、5、13、15和7号楼。
此前4次备案均价约为12888元／平方米。8月31日最新备案的7号楼，价格为11863／平方米。这意味着，同样是跃层房源，此次备案价每平方米平均下降了1025元，以一套100平米的户型计算，新房源降价幅度达到了10万元以上。
部分业主在皖新翡翠庄园售楼处门口挂起了横幅。
该项目的解释是，现在买7号楼需交7到8万的改造费，也就是跃层隔楼板的费用，但此前这个费用购房者可以选择性缴纳，如果缴纳的话只是2.5万。算下来，总价其实没有太大差别。
看看，价格没相差多少，估计是备案时不让放高价，开发商只好暗度陈仓，付改造费啦，现金支付啦，让价格维持在相近的水平——可原先买了房的看不懂，不干啦，拉起了横幅。
拜托，不要说房价没降多少价，就是每平方米降了一千块钱，也犯不上砸售楼处，拉横幅，你赚钱的时候，怎么不拉横幅感谢政府感谢开发商呢。
买房的不愿意房价跌，开发商就愿意吗？更不愿意啊。要知道，开发商买的高价地，原材料价格上涨，成本可是降不下去的。所以，有开发商不愿意降价售盘，宁愿不备案不发售。
万家房产网的报道是，现阶段，合肥楼市有不少开发商拿地后选择按兵不动，尤其是滨湖省府板块高端盘。
在限价高压下，省府板块6家纯新盘今年年内开盘无望。部分高价地被套，想要开盘，只能亏钱卖，近期滨湖几个纯新盘的备案价都在1.5万/㎡-1.7万/㎡之间，比省府板块的楼面价还低，开发商宁可不备案。
以后房价到底是上涨，还是下跌啊？
我们早就说过，房地产的黄金时代已经过去了。
M2增速已经在10％以下，那点钱主要是提供实体经济所需，金融是为实体经济服务的。
房贷利率上破5％，银行根本不愿意贷太多的房款。据融360最新发布的数据显示，8月全国首套房贷平均利率为5.12%，相当于基准利率1.04倍，环比7月上升了2.47%，为连续8个月上升；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。
你投资个房，主要图房价上升，或者租金上升。现在很多地方持有5年才能卖，金融市场的五年啊，黄花菜都凉了。租金回报3％算高了，房贷利率就要5％，这笔帐算不过来。
长沙也好，北京也好，上海也好，合肥也好，租赁房如火如荼，就一句话，政府另做了一个市场，用这个市场让人咋舌的低价，把市场价压下来。
媒体报道，任志强说，冻结交易意味着未来楼市将没有交易价值，那么炒房者将彻底被打爆。房子不能交易，杠杆炒房者将一生都背负巨额债务。他的意思就是说楼市将要暴跌，但是他预测政府会用完全禁止楼市交易的方式来阻止房价暴跌。
在合肥有一堆房产的投资者，要做好被爆头的准备，合肥房价大涨的时代已经过去。
这座城市没有官员敢放开房价，也没有人敢让房价大跌。
8月，合肥环比下跌0.1%，同比上涨5.8%。用当地业内人士的数据，合肥滨湖从2015年8月份就开始涨了（均价8347元/平米），截至2016年滨湖房价最高点（18764元/平米），滨湖升值接近125%，下跌个-11.2%，这点算什么？
开发商不想低价卖，投资者希望低价买，成交量节节下降，库存量步步上升。
上海易居研究院发布《中国80城住宅市场库存报告》，80个城市中，有19个城市库存同比增长。合肥、惠州和珠海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到47%、33%和25%。
从全球房价涨幅第一，到全国库存增幅第一，合肥投资者坐上了过山车。就在去年9月底，合肥住宅库存量1.3万套，去化周期仅为1.8个月，那时候要买房，根本买不到啊。
当地政府要出政绩。当地官媒报道，8月30日，《关于合肥市2017年上半年国民经济和社会发展计划执行情况及下半年工作意见的报告》提请合肥市人大常委会审议。指出合肥市严格执行房地产调控政策，确保房地产市场供需相对平衡，上半年新建商品房成交量下降61%、其中住宅下降69.6%，销售价格趋于稳定，实现“环比不增长”目标任务。
是，合肥去年一年流入人口61.3万，是个有希望的城市，但年轻人拥有住房的比率太高了。
高价拿地、资金不足的开发商危险了，你们将是转型期的韭菜。手里有几十套房的人也危险了，不要把几十年的炒房收益，一把吐出来。
发布于：江苏