郑州市甲乙级写字楼存量超500万平方米、零售物业超700万平方米。4月18日，CBRE世邦魏理仕在郑州召开的“以稳为进，蓄力复苏——2024年第一季度郑州房地产市场回顾与展望”媒体沟通会上发布了上述数据。其判断是，今年郑州市商业地产市场处于供过于求的状态，同业竞争会进一步加速，同期市场租赁价格会进一步下探。

　　存量超500万平方米，郑州市甲乙级写字楼租金持续下降

　　中高端新增写字楼批量入市，推高了郑州写字楼整体存量。

　　世邦魏理仕发布的数据显示，一季度，郑州优质写字楼市场迎来新增供应14.5万平方米，推动市场总存量攀升至518.4万平方米。新增盘主要集中于郑东新区高铁站东广场与高新区科学大道沿线。

　　世邦魏理仕郑州顾问及交易服务部办公楼负责人曲皓琳称，今年一季度，郑州写字楼租赁市场的需求持续放量，自持楼宇净吸纳量约1.6万平方米，占2023年全年近35.78%，整体利好于上年。由此预判，2024年吸纳量将突破疫情期间整体水平。但问题是，市场新供给量远高于需方增速。分区域来看，北龙湖、高铁站东广场等区域，新进场或等待进场的入市项目较多，这会持续拉升该市整体空置率。同时，催化同业竞争强度持续加大，甲乙级写字楼的平均月租收益降至79.69元。

　　不过也有例外，在郑州市如CBD、CGD及高铁站西广场等核心商务区，甲乙级写字楼的空置率均有小幅下调。

　　曲皓琳判断，2024年度，郑州写字楼市场呈现温和复苏态势。核心区域的新增供应对市场影响逐渐减弱，以北龙湖金融岛周边为关键变量，客户需求由观望转向积极入市。租金方面逐步企稳，市场进入租户方市场，并长期保持。

　　“随着传统行业的复苏，创新科技成为市场新增变量。各行业创新领域的‘新贵’，尤其是传统金融领域衍生出的新型金融模式，将成为市场主力客户。”曲皓琳称，“在供应充沛的市场环境下，租户对楼宇品质的要求日益提高。随着市场经济逐步自愈，客户在租赁过程中对装修的投入不断‘瘦身’，未来‘拎包入住+定制化装修’属性将成为市场主流需求。”

　　零售物业市场两极分化，核心商圈仍是品牌重点拓展区域

　　供大于求的现象，不仅出现在郑州写字楼市场，在零售物业市场亦是如此。

　　世邦魏理仕发布的数据显示，一季度，郑州优质零售物业市场录得11万平方米新增供应。改造型项目新田360广场国贸店北区入市，标志着郑州核心商圈在疫情后首次迎来新增供应。但受部分商家停业项目和品牌撤铺的双重影响，该市零售物业的空置率攀升至17.8%。且在租金方面，该市各级商圈持续分化，全市购物中心首层上铺的月均租金环比下跌，降至每平方米330元，较去年同期下滑超过20%。

　　世邦魏理仕郑州分公司副总经理张桐表示：当前，郑州零售市场呈现出明显的两极分化趋势，核心商圈仍是品牌重点拓展区域。以丹尼斯大卫城和正弘城所引领的“首店效应”持续发酵。如丹尼斯大卫城，一季度继续加强和丰富国际品牌阵容，这包括：LV升级为双层旗舰店，FENDI开设河南首店暨双层旗舰店，GIADA也从郑州万象城迁至大卫城。在新兴商圈中，金融岛片区表现抢眼，如银泰in PARK商场在本季品牌入住率和开业率，均实现双位数增长。

　　哪些零售品类在一季度开店热情最高？

　　张桐称，同期，餐饮品牌拓展市场最为积极，成为市场需求的主要驱动力，在物业需方中的占比达42%。紧随其后的，分别是时尚服饰类（约31%）和生活方式类（约11%）。此外，香氛美妆品牌在郑州市场的投入进一步加大，如Burberry旗下同名彩妆品牌首次登陆郑州市场、BYREDO开设华中首店暨旗舰店，为市场带来新的活力和机遇。但应注意的是，新能源汽车正由购物中心陆续撤出，寻找租金成本更低的落脚地。

　　另据世邦魏理仕发布数据显示，2024年度，郑州市零售物业新增供给量预期达77.3万平方米，新盘供给主要在三环外近郊商圈。这包括：杉杉奥莱·二七店、保利文化广场2期、嵩南印象城等。同时，城市更新与存量改造，或将成为今年郑州商业市场迭代的关键词，城市更新将围绕大片区的城市功能区更新，以及小片区及综合街坊更新两个维度展开。前者，多由政府主导，旨在实现产业空间的更新突破；后者，则强调政府引导、企业运作，推动多元功能的更新。

　　张桐认为，步入2024年，各项消费数据均呈现出显著的回暖和增长态势，餐饮、旅游等服务性消费领域表现尤为活跃。同时，在“审慎精明”的消费风潮中，极致平价和优质平替的商品正逐渐受到年轻一代消费群体的追捧。心甘情愿为“情绪”买单的新趋势悄然兴起，预计在今年将会有更多情绪消费形式涌现。

（文章来源：大河财立方）