本词条缺少概述图，补充相关内容使词条更完整，还能快速升级，赶紧来编辑吧！以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。
截止至2015年9月12日，以房养老项目，5个月全国仅12户22人签约。 [1]
- 中文名
- 以房养老
- 试行时间
- 2014年7月1日
- 表现形式
- 倒按揭、售房养老、房产置换等
中国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。才套习盛近年来逐渐兴起“年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上劝欠纸述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。
2006年、2007年枣设协的全国两会，也有政凝影协委员提出类似建议。
2011年9月28日，全国政协举屑套办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”的提案再次引发外界关注，却又因无相应法律保障而陷入难解困局。
2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。国家发展改革委、民政部联合召开新闻通气会，介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况。会上透露，作为金融养老、以房养老的方式之一，中国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险，具体政策会在2悼验埋014年一季度由保监会牵头出台。
2014犁循年6月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。
以房养老的理念之下则聚集了众多的具体操办模式，据我们大致归纳可包容30种，倒按揭只是其中最为典型也最为复杂的一种，并非一定要将以房养老等同于倒按揭。据我们的广泛调研和深入研讨，以房养老的各种操作模式可分为金融行为和非金融行为，前者运作复杂，必须通过金融保险机构才得以顺利运营，包括倒按揭、售房养老和房产养老寿险等；后者的各种简易方法，则是老年人开动脑筋，再加上社会的有意倡导后，就完全可以自行操作，包括遗赠扶养、房产置换、房产租换、售房入院、投房养老、售后回租、招徕房客、异地养老、养老基地等。这些看上去大相径庭的做法，其实都可以实现以房养老的大目标。 [2]
这是金融养老、以房养老的方式之一，在国外较为普遍，在国内发展还刚刚起步。这次《意见》以试点形式写了进来。应该讲这对于老年人、对于保险公司都是利好消息，如果试点成功的话，对于解决老年人的养老资金问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。
“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即所谓“以房养老”，只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。在随国务院《意见》同时下发的重点任务分工中，也只是45项重点任务分工中第27项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。该负责人表示，国务院《意见》中明确提出发展居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种养老服务模式。
开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院《意见》借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，是积极慎重稳妥的，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品，扩大养老服务供给方式，进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。 [4]
国土部：宅地70年后续期不影响以房养老
住宅建设用地使用期到期后，如何自动续期尚无明确规定，是否会影响一些人的以房养老计划？国土部官员认为，不会影响。
《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。这让不少人担忧，以普遍的70年使用期为例，70年后续期是否需要交钱、如果交钱交多少、怎么交这些具体问题都没有明确的规定，更让有以房养老想法的人心存顾虑。国土资源部副部长贠小苏表示，尚无具体规定，但他认为不会影响到有以房养老想法的人的计划。
“以房养老”是国际上成熟、普遍养老方式之一，国内初起步
随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。“老年人住房反向抵押养老保险”是国际上成熟、普遍的金融养老、以房养老方式之一，在国内却初起步。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付说，这次《意见》以试点形式写了进来，对于老年人、对于保险公司都是利好消息，若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。
《意见》提出，各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭。卫生管理部门要支持有条件的养老机构设置医疗机构。二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢病防治和康复护理。按照国务院部署，我国探索医疗机构与养老机构合作新模式，医疗机构、社区卫生服务机构应当为老年人建立健康档案，建立社区医院与老年人家庭医疗契约服务关系，开展上门诊视、健康查体、保健咨询等服务，加快推进面向养老机构的远程医疗服务试点。
按照人均用地不少于0.1平方米标准配套建设
《意见》提出，凡新建城区和新建居住（小）区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、建设、验收和交付使用；老城区和已建成的居住（小）区，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。
《意见》明确，民办非营利性养老机构与政府开办的养老机构享有相同的土地使用政策，对营利性养老机构建设用地优先保障供应。同时，詹成付称，民政部将会同国土部等部门制定政策，严防以兴办养老机构之名，行经营房地产之实。 [3]
2007年，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。
2013年9月13日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见 [3]》，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。这是21世纪国务院领导人批示研究这项保险服务之后，第一次由国务院常务会议正式提出要求，由此再度成为舆论热议的焦点，赞成者和反对者，不一而足。
2014年3月20日根据《征求意见稿》，保监会有望在北京、上海、广州和武汉这4个城市先行试点。在保险公司试点资格方面，保监会表示需满足7个条件，如已开业满5年，注册资本不少于2亿元，能对反向抵押养老保险进行合理定价等。
此外，《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点提出总量限制。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。以一家保险公司总资产为1000亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×200亿+0.2%×800亿=9.6亿元。
保监会还要求，保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合要求的客户推介业务。房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共担。
此外，对于该产品的销售，保险营销员需要持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。一险企人士告诉记者，该业务面临很多风险，如70年产权问题等，他分析参与的保险公司做法会比较保守。
各地试水
2014年6月23日，中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》（以下简称《意见》），将于7月1日起至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。这意味着，“以房养老”政策正式落地。
【试点城市】四城试点2年
《意见》指出，此次试点选择在北京、上海、广州、武汉四个城市实行。保监会有关部门负责人介绍，老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。
保监会对此非常慎重，设立了2年的试点期，希望通过试点的方式，逐步积累经验。基于上述原因，保监会决定仅在个别城市开展试点工作。其中北京、上海、广州作为一线城市，经济较为发达，保险市场相对较为成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量较大；武汉和北京均已有保险公司投资兴建养老社区，可在老年人住房反向抵押养老保险和养老社区的结合上开展一些尝试和探索。
【保险公司】开业至少5年
保监会指出，支持符合资格要求、参与意愿较强、具备一定专业能力和技术水平的保险公司参与试点工作。申请试点资格的保险公司应开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员等。
【自愿参与】有30天犹豫期
据悉，“以房养老”业务是建立在自愿基础之上的，凡是符合《意见》相关规定的老年人均可根据个人意愿和养老需求自主决定是否投保。
根据保监会的规定，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，按照保险公司是否参与分享房产增值收益分为参与型产品、非参与型产品。
这份指导意见从老年人角度进行规定，例如“产品条款简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客户的犹豫期不得短于30个自然日，如不愿意继续持有该合同，可选择在犹豫期内解除合同”等。
由于该项业务较为复杂，保监会建议老年人应当在充分了解该项业务特点的基础上再选择是否购买，并在购买过程中特别关注确认销售人员资格，并确认房产价值由具备国家一级资质的房地产估价机构进行评估。此外，建议老年人由家属或律师陪同签署保险合同。
南京：倒按揭南京模式：南京汤山“温泉留园”，此前已在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。
上海：上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。
香港：内地热议以房养老，通过将自有房屋抵押贷款，用作支付退休金。类似措施香港政府在2011年即推出安老按揭（又称“逆按揭”）计划，允许年龄在55岁以上的香港居民，将个人名义持有的楼龄在50年以下的住宅物业向银行提出按揭。
2018年8月16日消息，在“以房养老”试点四年后，近日银保监会发布的《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》指出，从2018年8月起，把老年人住房反向抵押养老保险推广至全国范围。在国内的四年试点以来，仅有幸福人寿一家保险公司开展了以房养老业务。数据显示，截至2018年7月底，幸福人寿累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户），其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。
中信银行：2011年10月9日，中信银行率先公布实施“以房养老”（养老按揭）方案。
2010年初，广州市人民政府提出“以房养老”模式，发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，《意见》称广州将推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险。一时间引起社会热议，年轻人比老年人更认同“以房养老”，而丁克一族更表示欢迎。
最近情况统计:
2014年7月1日起，中国保监会在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，2015年4月份，第一款“保险版”以房养老产品推出。然而截至2015年9月 [1]，仅有十余户居民愿意成为“吃螃蟹”的人。
不同产品同为遇冷，反映出人们对制度设计、操作标准方面的顾虑。
——上涨收益怎么算“谁说了算”。“房子被拿走，保险公司或银行就会占据话语主动权。而一线城市房子涨价潜力较大，将来老人在分享房屋上涨收益时很容易‘被缩水’。”一些咨询者担忧。
——养老设施与服务缺乏。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万。卖掉房子“前不着村后不着店”人们不愿意“冒险”。
专家指出，从失独和丁克家庭做起的定位确立之后，就要逐步解决以房养老产品面临的制度设计问题。一些发达国家以房养老业务的推广是基于其完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善的个人信用。在这些方面，国内还有一定差距。
“我国养老保障有‘三个支柱’，分别建立的基本养老保险制度、企业年金和职业年金制度，以及个人自愿购买的商业养老保险。”华中师范大学经济与工商管理学院院长邓宏乾说，“以房养老作为养老服务的一项有益补充，并不能完全替代养老机构、养老保险等主流选择”。 [5]
2023年，中国银保监会消费者权益保护局发布2023年第1期风险提示，提醒广大老年消费者提高风险防范意识，谨防“以房养老”陷阱。
不法分子打着“以房养老”旗号，诱骗老年人抵押房产购买所谓“理财产品”并承诺给付高额利息。实际上是以老年人房产办理抵押借款，获取资金后被不法分子挪作他用甚至挥霍。一旦资金链断裂，老年人不仅无法收回本金、获得收益，还将面临房产被强制拍卖的风险。 [6]
