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某一企业拿了两块工业用地，剩余出让年限分别为45年和50年，现在企业有一幢厂房跨两块地，两块地均已领取纯土地的权利证书，且已办理抵押登记．抵给两个不同的抵押权人，现该幢厂房不动产登记应如何处理? 在登记实际操作过程中，我们经常会遇到这样的问题，由于建设用地指标等因素，项目往往不是一次性供地，分期供地会带来多个土地使用权证。有观点认为，同一权利人取得相邻的两块土地，应该合并宗地，但因土地取得年限不同，同一宗地及其建筑物很难将其标注清楚，于是就提出年限分摊或加权平均的概念。又有人认为，既然合并宗地在操作上有困难，可以通过虚拟分割厂房来分别登记，甚至提出因为分期供地而带来的后遗症，应取消项目的分期供地等等。 笔者认为，处理以上问题还需要从以下几个方面加以分析考虑： 一、基本单元概念 《物权法》所称的物，包括不动产和动产；所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，特定的物应当是一个可以独立使用价值的物。《不动产登记暂行条例》中明确，不动产登记应当以不动产单元为基本单元进行登记，不动产单元具有唯一编码的单元。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立使用价值。 二、基本单元的独立使用价值 不动产登记应按合法建造的基本单元来进行相应登记，以上案例中两块工业用地，如何确定该物的基本单元呢?基本单元的重要因素之一就是独立使用价值。其一，跨两块地的厂房是否可以分开独立使用。其二，原来两块土地是否是同一出让合同，同一整体项目，地块合并是否能发挥物的最有效使用价值。 有人认为，独立使用的认定没有统一标准，仁者见仁、智者见智，比如：张三认为单独一幢厂房可以独立使用，可李四却认为，单独一幢厂房只是整个厂区的一部分而不能单独使用。 工业用地厂区作为一个项目，其上的建筑物、道路绿化、基础设施的建设，都是根据规划总平面图布置，根据建筑工程施工图来实施的，厂区项目内各厂房建筑物配套设施相得益彰，使整个项目形成一个独立使用价值的基本单元。《城乡规划法》第四十三条规定，“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。”如果要进行基本单元的调整，首先应符合详细规划，需变更施工图，也只有通过规划部门的变更许可来达到调整目的。 所以符合规划的设计图纸才是区分是否可独立使用价值的根本原因。除此之外．还需区分以下两点： 1．区分独立宗用地与共用宗用地的独立使用价值 《物权法》立法的目的，是保护权利人物权，发挥物的效用。不动产登记的记载是以宗地为单位来编制记载的。不动产宗地都是以发挥宗地的最大效用为目的，同时分为独立宗和共用宗两种类型。 如果一块宗地作为一个基本单元来登记，那这块宗地被俗称为独立宗用地。作为一个基本单元的宗地需要通过宗地上所有房屋的配套建设来达到整块宗地物的独立效用，比如以上工业企业就属于这种类型；若这块宗地有多个基本单元来登记的，那这块宗地被称为共用宗用地，该宗地上是通过建筑物土地区分所有权的方式来区分基本单元，另外以分摊的方式来分摊公用配套建设，以此来达到基本单元独立的效用。 以上案例中的工业用地就俗称独立宗用地，为发挥该独立宗用地的最佳效用，原则上这个出让地块就是一个项目，通过土地规划进行项目布置，总平面设计布置，形成有机的独立使用的一个基本单元。 2．区分合宗与分宗的独立使用价值 国土资源部[2012]134号《关于规范土地登记的意见》(下称《意见》)规定，土地以宗地为单位进行登记。宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。《意见》中的“宗地调整”属于分割合并，也是个物的调整，若随意调整，势必会影响发挥物的最大效用，也是考虑了物的独立使用价值价值。但“确需分割、合并”的条件是什么，国土资源主管部门应会同哪些部门同意才可分割、合并或调整，才能使不动产更有效使用，规定未作说明。 《城乡规划法》第四十三条规定，“城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。”以上案例中工业企业的两块地确需合并或调整边界，根据《城乡规划法》的相关规定，为确使土地合并产生最大的物的效用，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请，或由国土资源主管部门会同规划主管部门同意。 三、登记其及相关问题 案例中企业的这些建设行为，假如都是符合建设程序的要求。申请人向不动产登记机构申请权属登记，不动产登记机构就应当按照基本单元给予相应的登记。这里的基本单元必须是具有独立使用价值的。不动产登记部门只需根据规划部门条件或同意变更等意见进行不动产登记，以上案例中，根据规划的要求，企业拿了两块相邻土地，而后建造了一幢跨两块土地的厂房，整体项目作为一个基本单元，其逐步建设过程只是一个不动产物的独立使用价值的逐步完善过程。 综上，企业两块地合二为一，因土地面积、界址范围变更的，根据《不动产登记实施细则》的相关规定，申请人只需要提交变更的不动产权籍调查表等相关材料申请建设用地使用权的变更登记，同时因新建厂房，申请人中需要提交竣工资料、符合规划手续等相关材料申请办理建设用地使用权及房屋所有权首次登记即可。除此之外，在登记过程还需考虑以下几个问题： 1．不动产权证书的记载 根据《物权法》相关规定，公示是物权设定的基本原则，不动产权属登记则是不动产物权公示原则的体现。不动产公示的方式就是权属登记。不动产权利一经记载于登记，就完成了不动产物权公示。 不动产权属证书只是物权权利的凭证，以上工业用地作为一个基本单元来登记的话，对于年限的记载，无需过多考虑没有法律依据的分摊等问题，只需根据出让合同的要求，记载土地年限，利用附记栏的强大功能，在附记栏中将45年与50年的使用年限予以详细说明，并将此记载于不动产登记簿。 不动产登记即公示，登记后就能供有利害关系的第三人查阅，即履行了公示的程序。强大的附记功能同时为以后拓展构筑物、地下管线等不动产相关登记业务提供登记的参考价值。同时也体现了物权法立法的目的，清晰的登记簿记载内容明确了物的归属，发挥了物的效用。 2．不动产登记机构是否需要考虑分期供地 在实际操作过程中，拿地是分期拿地，主要是土地的用地指标问题，无可厚非，有些人认为这样不妥，但在实际中是普遍存在的。于是有人提出分期供地的合法性问题。 但若因项目周期较长，很难在短期内一次性建设完成，一个项目分期供地也是合理的。从另外一个角度出发，分期供地也是节约集约用地的需要。因而分期供地是正常的，并没有什么不妥。作为不动产登记机构来说，是无需确认分期供地的合法性。 3．如何处理抵押问题 不动产合并登记之前，该项目已办理抵押登记，而且抵押给了不同银行，为不影响抵押权人的权利，可以在不注销抵押登记的前提下，最便携的方法就是考虑组合合并登记，将不动产变更登记与抵押权变更登记一并办理。 若银行仍然担心存在风险，不愿意拿出相关权利证书证明来办理抵押变更登记，那是否可以办理呢?若不给其办理，有人会提出，原先办理的相应登记也是根据登记规程进行的，也没有违反法律的规定，只是不动产登记合并以后就不可以办理了。 为维持不动产登记在合并过程中的稳定，延续不动产登记过渡期“不变不换”的原则。 在实际操作中，不动产登记机构按一个基本单元将以上土地及房屋状况在不动产登记簿上予以记载，同时也将抵押的相关权利记载于登记簿。在不收回原有证书的情况下，另发一本新增不动产权证书，证书上注明与原有证书均属于同一基本单元的事实。同时给予申请人过渡期，待条件成就(比如抵押期届满，或抵押权人同意办理变更等)时办理不动产变更登记，所以这是现阶段为尊重历史，解决矛盾，但又不违反法律规定的一种实务操作的登记探索。 4．登记的特殊情形 同一权利人取得相邻的两块土地，是否必须合并宗地?如果权利人取得相邻两块土地是规划明确，两个完全不同的独立使用项目，这就未必了，比如像国外瑞典，宗地是原先规划好的，不可更改。但在我们实际操作中，这种案例情况较少。如果真是有跨宗地的建筑物，该宗地又不能合并，不动产登记机构在登记不动产物时，还是应坚持基本单元独立使用的原则，根据规划、土地等相关规定，进行建筑物的使用功能的分摊。当然，这种分摊应有相关规定，或者是不违反法律规定的约定。 总之，只要是合法建造的不动产物，合法的事实行为自建造完成就导致了物权的变动，权利人提出申请，登记机构应当按照基本单元的要求给其办理不动产登记。 【来源】《房地产产权产籍》双月刊2019年第1期 【作者】溧阳市不动产登记交易中心 戴志荣 |
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