3月22日，国务院总理李强当日主持召开国务院常务会议。会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。

　　去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。

　　要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

　　原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏在接受主持人褚琳访谈时提到保障房供应严重不足，提倡大幅度的退出商品房调控领域，大幅度的进入到保障房建设领域，主张推进住房双轨制，为工薪阶层建保障房，这样才能够落实当年的房改方案。

　　以下为访谈内容（节选）：

　　近一两年有不少房地产公司都出现了资金链的问题，到期的债务偿还不了。像万科这种优质地产公司的代表，也面临这个问题，这多少令市场震惊。从2021年下半年开始，因为一系列的政策合成谬误，开始抑制房地产，抑制房地产市场，结果造成了2021年下半年就开始急转直下，房地产下滑造成了整个经济的下滑。

　　褚琳：为什么万科也面临现在这样大的一个困境？

　　孟晓苏：应该说它出事也比别人晚，有一定的预防措施，但是架不住整个大势在退。

　　褚琳：像万科这样的房地产市场优等生都出现问题了，所以整个市场就觉得是不是完全没信心了，没得救了，有这样的一种感受。

　　孟晓苏：万科是个优等生，有人说这是三好学生，你看他对于客户好，对于相关产业好，对于国家经济发展好，他都积极在去做推动发展的事情，这些年万科建的房屋品质，也是被人们交口称道的。但是就这样的三好生也要出事，是什么原因呢？过去有人问我别的企业的时候，我就说如果班上有一个学生不好，那可以认为是这个学生的问题。

　　如果学生都不好，现在加一句，连三好生都出了问题，那问题就不在学生了，你要看一看是不是老师，是不是学校出了问题。

　　在2021年以后，这段时间对于房地产认识上的偏颇，认为房地产是灰犀牛，是要把商品房价格打压下来，才能够让老百姓买得起房，这些错误思想到处蔓延。

　　我多年提倡保障房建设，主张推进住房双轨制，就是要为工薪阶层建保障房。那这些意见不被接受，只是建商品房，认为商品房能够解决一切问题，甚至认为把商品房价格打压下来，就能够让工薪阶层买得起。他就不知道那里边含着50%甚至60%、70%的地价。地价不去除，工薪阶层怎么能够买商品房的，还是应该为他们建设保障房。

　　褚琳：好，关于房地产卖价成本和保障房，咱们分开一个一个的来谈。所以还是回到这个话题，万科是不是一个很明显的信号，是整体房地产出现了一个系统性问题？

　　孟晓苏：我认为通过万科目前出现的困难，就应该反思，不要把企业出问题的责任都推给企业家，或者推给这个企业本身。你现在看看连这么好的学生都出问题了，房地产政策是不是应该反思？是什么样的政策限制，造成连这样的好学生都面对困难呢？

　　褚琳：3月22号国常会，有一个关于房地产的表态，释放出一个非常明确的信号，就是恢复房地产市场的决心和重要性，当中有一些措辞跟政府报告的时候还有一些明显的改变。当时政府工作报告提及“完善商品房相关基础性改革”，国常会把它说成了是改革，而不仅仅是完善。另外国常会还有一句话是说“系统性地谋划相关房地产政策”，这些重要的表态，您作为政策解读，对他的理解应该比普通人都更加深刻，您怎么看周五的时候，国常会的这些相关房地产市场的一个表态。

　　孟晓苏：应当说中央国务院这几年很关注房地产市场，多次指出了房地产市场面对的问题，并且已经把改变房地产市场原有的这种方式，运营方式已经提到日程上来。多次提出来要完善和改善房地产的新模式，明确地提出了关于市场加保障这样的思路，我觉得这些思路应该说基本都捋顺了。

　　但是对于问题的严重性，我觉得还是通过这次国常会之前和两会之后这段时间看到的。因为统计局的数据是在两会之后公布的，1-2月份的数据，一看是全面垮塌，本来这两年的数据就很不好，我原来讲过，说是2022年比2021年销售额丢了5万亿。

　　这5万亿哪里去了？这些有钱的居民把钱存起来了，他们宁可存钱也不买房。结果到了2023年，这个数据进一步下滑，是销售额丢掉了6.5万亿。

　　这个5万亿和6.5万亿占了多少呢？占了当年GDP的4.5%和5.2%，我们在努力让GDP能够增长到5.2%。但是没想到因为房地产的销售下滑，又把它拉下来的是5.2%，这还没算它牵连的相关产业。你说这样对国民经济的发展不是一个严重的危害吗？而这些问题在今年的2月份数据一出来，大家才看到进一步严重了，房地产的销售，光这两个月又全面垮塌，特别是住宅这类的销售额，销售面积下降了24.8%，销售额下降了32.7%，你看，将近丢了1/3的销售额。那这样下去，事情可就可就越来越严重了。

　　所以我觉得面对这个新的数据，国务院尽快开会，18号公布的数据，22号国务院常务会议就把它当做一个重要议题来再次强调，我认为领导层是看到了问题。

　　褚琳：那这是不是意味着房地产政策会出现一些重大的变革？

　　孟晓苏：我认为这几年就应当按照中央要求，尽快的进行调整。

　　褚琳：其实从去年就不断的在出各种政策的变革，包括一城一策等等，各个城市各个地区都有一些变化。但是对整个市场的影响是杯水车薪，甚至一点影响都没有。我刚才提到的就是既然我们把它提到了国常会的高度，是不是整体的这种系统性的政策都会有一个大的变革，方向性的变革。

　　孟晓苏：我们前年，一批专家在一起出主意，就认为必须要有超常规的政策，才能够把现在超常规下滑的市场趋势给扭转。我记得那次会还在《财经》的支持下来开的，很多都是经济界的大专家和房地产业界的行家。但是事后看到这些政策的力度太小，虽然都在说，但是基本上没有大的动作，所以就看着市场是进一步下滑。

　　褚琳：所以说回来刚才您也提到，就是这两年数据都不好，这一两个月的数据更是表现出非常明显的大幅度下滑。像您刚才提到的，1-2月份，我们的新房开工数据、竣工面积、销售面积以及房企的融资资金的增幅都是大幅下滑。而3月份，现在到了月底，其实整体来说还在延续这个惯性的下滑当中，所以说你看像优质企业万科也出现问题了。那这个时候是不是也到了必须要大幅度的出有利的政策来恢复市场信心的时候？您觉得预期有什么样的政策会推出？

　　孟晓苏：我觉得万科这件事可以让人们更进一步反思，到底问题出在企业，还是更主要的是出在市场，甚至再深一步考虑是出在政策层面。

　　这些年本来房地产行业发展没有多大的毛病，毛病在于忽视了保障房，商品房市场没有多少泡沫。结果人们就是自己臆造了一个泡沫，说美国是泡沫，中国就是泡沫，日本是泡沫，中国就是泡沫，现在日本和美国都没有泡沫了，日本和美国发展的都很好，我们怎么就不拿这些事情说事儿呢？唯独我们自身，因为担心这个泡沫，所以提前采取了一些措施。就很像《流浪地球2》的一句台词，说人们对于危机的恐惧成为了危机本身，所谓政策合成谬误就是预防这个泡沫。

　　实际上那时候我就多次讲，你只要把保障房给工薪阶层建起来，让保障房成为一个很大的量，这样的话，商品房价格就不担心它上涨了，整体房价它就降下来了，收入房价比问题也就解决了，而且有针对性的解决了各个社会阶层他们的需要。

　　因为有房的居民他们不希望房价降，他们谁都担心自己的房产贬值，而没房的居民，他们盼别人的房价降价对他们没有好处。他们应当希望的是能够享受到低价优质的保障房。本来我们在房改方案设计的时候，就做了双轨迹的设计，结果拖了二十多年是没有落实。

　　褚琳：其实说起保障房建设，您刚才也说到对抑制商品房价格过高有一定的帮助。但问题是现在整体的商品房的价格都在下跌，但这个时候推出保障房是不是会拖累整体的市场更下一层？

　　孟晓苏：房价从来不应当是合并计算的，市场归市场，保障归保障。这次国常会也讲到了，要建立市场加保障这样的一个供应体系。

　　那么商品房的价格你可以单算，保障房的价格本来就不高，咱们总不能说是拿保障房的价格去平均，然后说商品房价格降了。原来做过这样的统计，这样的统计其实没有意义，比如说房改那两年推出了不少经济适用房，结果就造成北京的某年三季度的房价一下子下跌了很多。市场上都感觉没下跌，其实就是因为保障房集中应市，集中应市的话就算成平均房价，就显得房价低了，他既没有伤害到那些买商品房的居民的利益，同时又让这些能够享受经济循环的居民得到了好处，这是良性的降房价。

　　我们老担心收入房价比，其实什么力量才能够降低收入房价比呢？只有保障房大量供应，这才能够降低收入房价比，而且把降低的好处真正用到那些工薪阶层他们的身上。

　　褚琳：问题就在这儿，大家也会提出来，谁有资格买保障房，谁来确定标准，谁来筛选这些可以购买保障房的人。

　　孟晓苏：全世界各国各地，比我们做的好的国家和地区比比皆是，他们都有他们的政府管理，那些国家很多还是资本主义国家，他们的政府还没有像我们这样强，结果人家就管的很好。

　　我们再回顾一下过去我们在大量建保障房，和包括房改之前那个时候的住房分配，我们也有一套分配制度，那个时候登记、排号，根据你的婚姻状况、孩子大小、家庭困难情况，分给你多少福利房，那都是规规矩矩的。

　　未来会不会就管得乱七八糟了？我觉得大家先提醒这个是对的，但是不要对我们的政府和社会机构这么不放心，他们有管理这样的能力。所以我认为政府的职能，应当大幅度的退出商品房调控领域，大幅度的进入到保障房建设领域。保障房建设，从供地到投资到分配，到分配后的物业管理，到未来的房屋是不是能够允许居民补交一定的费用之后可以上市流通，这些都需要政府的管理。

　　如果这么管理的话，我觉得大家可以放心，大家有意见可以提。比如说你买保障房的人，应当做公示，应当有透明的，要防止这里面再有一些贪腐现象一些权力寻租，这些我觉得现在我们已经有足够的能力来做这件事儿。因为现在没有保障房的大量推出，所以大家担心这个担心那个，这些担心都是没有的事儿，不必担心。

　　褚琳：之前我们已经推出了一些保障房，虽然量不大，那这些做到公示了吗？如果没有的话，大家的担心也很正常，你过去没有，未来怎么会有？

　　孟晓苏：最近这些年建的保障房量不大，但是还是有，虽然说是严重不足，问题严重，中央文件和国务院就写了。但是还在建，包括一些机关、一些政府给公务员建宿舍，这个一直没停。所以你一说保障房投资有没有，把这个翻出来说有啊，我投资了。

　　其实这并不是为广大老百姓建的，只不过各个单位自己在建。这个怎么分的，你看看他们都有一套制度，比如说公务员是按级别，再是按年龄、婚姻状态，还有一个，有没有孩子。

　　褚琳：所以还是体制内的体系。对于大多数购房人来说，他们不在体制内的话，所以也沾不上这个光。

　　孟晓苏：这就是现在的问题，因为多年没有大规模的建保障房，只是小规模的建，只是保住了一些体制内，或者是一些单位里的这些普通员工他们的住房需求，而并没有向社会开放。

　　我们设想的大规模建保障房，包括我多次说到在大城市和超大城市应当占到居民家庭的50%，那就是要考虑到全社会，包括那些自主择业的，那些新就业状态下的，这些你没人管他，房子就没人管，这是不对的。他们现在只能租房，我觉得租是一个等待状态，有了保障房，他们就可以从租房变成买房。

　　褚琳：如果保障房的占有量这么大，就50%的话，那会不会导致大家都排队等保障房，商品房就没有人购买了？

　　孟晓苏：我说这50%是根据英国，根据香港，因为我们没法学新加坡，新加坡都做到居民的80%多了。我们就学这些国家和地区，香港和我们哪些城市相近的，和我们一些大城市相近，所以我们就按来设计，这个设计比较合理。

　　这里边要刨去几部分，一部分是老职工已经享受房改的，你像我就享受房改，我就是那50%保障房的部分了。第二个，就是这些年陆陆续续建房，你比如说历史上曾经建过三千多万套叫棚户区的，这部分也算解决了。第三部分，就是房地产开发，有一个拆迁安置，拆迁安置就是用商品化的手段来解决保障房的一种做法，这个也算解决了。

　　除这个以外，还有一部分没解决的，这部分有多大，各个城市不一样，这就需要因城施策。

　　褚琳：那会影响大家对商品房购买的积极性吗？大家宁愿排队多花两年（时间）去等保障房，因为价格毕竟要便宜很多。

　　孟晓苏：我觉得标准是很清楚的，工薪阶层，而且是中等收入以下的，那这样每个人都能够在这个标准中找到自己的位置。你比如说一个公司，公司老板和高管不是这个标准，但是公司的一般员工，包括打扫卫生的那些员工，那有可能是。这是很清晰的，我觉得各个城市应该把这些标准公布出来，标准也可以调整。但总体上来说要把工薪阶层、中低收入和中高收入的划开。中高收入现在不是没有钱买房，有人说我们没钱，是普通老百姓没钱，这些年下岗失业，很多（人）收入降低，这在工薪阶层来看非常明显。但是有钱人还就是有钱人，有钱人的特点是什么？不就是有钱吗？

　　所以我也看到《财经》杂志的一些统计，这些年每年一批有钱的老百姓，他们不买房，他们把钱存到银行，你看2022年存了17.8万亿，那年房屋销售少了5万亿，2023年存了16.7万亿，那年房屋销售少了6.5万亿。实际上这部分都是把该买房的钱拿过来存到银行，他也没去干别的，你说投高科技去吧，投股票，他也没进股票市场。按照你们的统计，是四年有钱居民存款58万亿，这部分老百姓居安思危，一看整个形势不好，把钱存着，不敢买房了。

　　而且特别是听到房价会降了怎么办？他们怕房价降，果真房价降的预期来了，变现了。从今年的1、2月份来看，比去年的房价降了11%，这个数字可是很大的，不能再任由它继续下滑，老百姓的身家都在房产上，而不是在储蓄上，房产的量要比其他的资产量还要大。那这样的情况下，当然他们就持币观望，他们需要不需要房子？不是不需要。在这种情况下，我就觉得要改变居民的预期，就要采取这种综合性的办法，要采取多方面的支持政策。

　　褚琳：我们刚才也说了保障房，说了很长时间。但是发现这12年以来，投入的增长不到1%。而相对于同时期基建的增长是1.38倍，也就是说130%。这个差距是非常大的，主要也是在于我们地方政府的主要的收入，财政收入来源于卖地的收入，他靠来这个维持财政平衡，所以也没有多少兴趣拿出钱来去建保障房。所以这带来很大一个问题，保障房这个方式要推的话，那谁来出钱？有钱吗？

　　孟晓苏：从去年中央政治局多次提出要建保障房，到国务院发文件要推动保障房建设，能看出来中央对这个问题已经有明确的认识了。但其实这些问题，2005年我就讲过，那时候的房地产投资里面，保障房比例只占3.5%，最多到了5%，严重不足，最近又有人统计，说是2022年的保障房投资才7500多亿，还不到1万亿，这个量当然就不够了。

　　那原因何在？我觉得主要还是认识问题，就是认为商品房的发展就能解决保障问题。他就不知道商品房是商品房，保障房是保障房。至于你说的，一些地方政府只是热衷于卖地，这种情况还真是存在，所以地价节节升高，这些年来从农民那儿廉价征地高价卖，这个卖地收入总共80多万亿，返给农民的很少，绝大部分都用于城市建设和城市维护上了。和它对应的就是城市的房价越来越高，我们都知道城市房价里边，绝大部分，一半以上是地价，所以我们呼吁的就是保障房你不能够再收土地出让金，土地成本可以交，但是土地出让金不能再交了。

　　褚琳：是啊，地方政府没钱，那保障房的钱谁出？

　　孟晓苏：我就认为这就涉及到未来需要转轨发展了，你继续靠卖地，恐怕在近年都不大容易了。除了卖地收入下降以外，你再看新房的开工也是腰斩，包括住房，过去住房新开工每年都在1400多万套到1500多万套，现在只有600多万套，你看，减了一半还多。

　　这也是和购地，和企业资金困难，和企业对市场前景没有信心有关系。所以这部分供给在下滑，这种潜在的下滑是已经体现在经济数据之中了。所以我看到国务院在这次开会中还特别提到了关于高品质的房屋，要注重高品质房屋的生产，就是看到了这部分商品房的供给下滑，所以这是一个综合性病，你看整体上这些病全都显现，这些病怎么构成的？就是你多年的限制。

　　现在需要的是采取点措施，不管病走到哪里了，你得用人家扁鹊给你开的药。我们这些年不断的去给它开药，结果不光是没落个好，还有些人骂，“你不就是为了卖房吗？你不是过去的开发企业吗”？我早就没房可卖了，对不对？而且我原来管的企业就是建保障房的。

　　说到中房保障房，你看它也是政策合成谬误给它搞没的，原来中房集团覆盖全国223个大中城市，基本上保障房由它建，建了很大的部分，占全国的所有房屋的20%比例，这么大个机构。

　　褚琳：所以保障房还是该央企来建。

　　孟晓苏：本来就应该央企建。

　　褚琳：钱应该来自政府。

　　孟晓苏：后来就是政府合成谬误把它搞没的，一个是财政不出钱了，再一个就是土地，土地是归那个部门管，不供地了，说一律招拍挂，不再有协议出让的土地了，把保障房土地给弄没了。再有就是建设部门，又是在那儿切小户型，压商品房价格，就不去催促保障房。再一个是国资管理部门，干脆把你建保障房企业给你撤销了，你看这不就是这些年造成的问题吗？现在能不能把它恢复起来？如果国家下决心建保障房，就应该带头出资，恢复到当年建保障房那样由中央财政来带头拿钱那样的一个结构。

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