大家下午好！我今天发言的题目是“从当前的市场和政策看百强房企的挑战与机遇”。

　　2024年3月18日国家统计局发布了新房市场的各项数据。从数据上来看，由于去年同期基数较高导致今年部分数据有所下降，住宅待售面积处于高位，房屋新开工面积和到位资金均处于较低水平。从结构上来看，东部调整幅度增大。

　　当前房地产市场也有一些新特征值得我们在座的所有企业进行关注。

　　新特征之一是二手房销售明显好于新房。2023年，25个代表城市二手住宅累计成交套数同比增长34.3%。成交占比为55.6%，同比提升7.7个百分点。从全国情况来看，2023年二手房成交达到历史最高峰值，同比增长超过40%，今年1月延续了这一成交上升的态势。目前约40%省直辖市二手房成交量超过新房，这是之前从未出现过的新现象。二手房成交量的大幅上升，一方面有供应量多、议价空间大的因素，另一方面也表明只要价格、区位、配套、服务合适的房子，需求仍然存在。从发展来看，我国二手房销售为主的时代终将到来，这为房地产开发企业提出了更高的要求，未来房企不仅要有与同行竞争的能力，还要有与二手房竞争的能力，这对房地产开发企业能否以终为始、以需求为核心，提供综合素质更优的产品和服务是一个考验。

　　新特征之二是现房销售始终好于期房。2023年现房销售面积占比为22.5%,同比提升5.2个百分点；现房销售持续增长说明，民众对房企经营风险仍有担心；现房销售的增长，也表明市场投资性需求减少，与国家鼓励现房销售大方向相一致；现房销售将是大势所趋，在信贷政策的支持下，房企需要为新的经营策略做好准备。

　　新特征之三是在买房市场环境下，房地产企业需要“三优”才有竞争力。一是资产质量优：开发项目所处区位好；二是产品和服务竞争力优：所开发的产品和服务在当下符合市场需求，而当下，新房市场上的改善性需求明显多于刚需；三是企业管理优：杠杆率不高，内控管理自律性强等。单一销售额指标不再能代表房企真实的强弱，未来，要从“三优”角度看房企，尤其是那些在本地深耕的优质房企会得到市场的奖励。

　　从政策层面来看，7月24日中央政治局会议提出了房地产市场供求关系发生重大变化，这个会议之后一系列的政策力度开始增强，内容更加丰富，落地性也开始逐步地加强。目前政策的核心是三点：稳市场、防风险、新举措。稳市场主要是在两个方面采取了措施，一个是把过去限制性的房地产政策开始大幅度放松；第二个举措就是降息，进一步降低购房贷款的成本和压力，促进购房者尽快地结束观望来入市。防风险方面，住建部长在记者会讲话：会同金融监管总局指导地方建立城市房地产融资协调机制，按照“一项目一方案”提出项目“白名单”，目前全国31个省份312个城市上报的“白名单”项目达到了6000多个，截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。这个是防风险的举措，是比较具体的而且现在已经落地。新举措就是“三大工程”。随着稳市场、防风险和新举措等政策的逐渐落实，房地产市场逐步地稳定是可以期待的，但是居民的购房行为受居民就业和收入预期影响，居民就业和收入预期又受外部宏观大势的影响。

　　我认为市场大幅调整后终将回归新的平衡。从当前市场看，城市分化持续，今年前2个月若干城市土地出让表现良好，如北京1月出让4宗地块，平均溢价率8.9%，2月份5宗地块，其中两块溢价率均为15%；杭州2月7宗地整体溢价率达19.1%；合肥2月3宗地全部高溢价拍出。从底层逻辑看，房地产业是一个城市经济社会发展的重要基础性产业，是所有经济活动和人们生存生活的载体，那些经济增长好、就业机会多、人口增长快的地方，对房地产业的发展都是最有力的支撑。

　　从未来发展看，过去房地产市场是个新建商品房为主的市场，销售额成为关注重点。但未来随着房地产业的不断成熟，在住房方面，新房市场和二手房市场、保障房和市场房、租赁房和自住房、新建开发和存量更新共同构成了住房房地产的整体，所以百强房企也必将赋予新的内涵，面临新的机遇。

关注同花顺财经（ths518），获取更多机会