“业主大会成立前，物业服务企业应当和乡镇政府、街道办事处设立公共收益共管账户；业主大会成立后，经业主大会同意，业委会可以和乡镇政府、街道办事处设立公共收益共管账户。”近日，合肥市司法局就《合肥市住宅小区物业管理条例（草案征求意见稿）》（下称征求意见稿）向社会公开征求意见。

　　首批物业交付满三年可成立业主大会

　　根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合合肥市实际，制定本条例。

　　征求意见稿显示，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年，业主可以成立业主大会。符合业主大会成立条件，但三个月内未召开业主大会会议的，乡、镇人民政府、街道办事处在收到设立业主大会书面申请报告之日起四十五日内应当组建首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会，筹备组自行解散。

　　业主委员会任期届满五个月前，应当向乡、镇人民政府、街道办事处书面报告换届事宜。乡、镇人民政府、街道办事处收到报告后，应当在业主委员会任期届满三个月前，指导成立业主委员会换届工作小组，并在业主委员会任期届满前，由换届工作小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会逾期未换届的，乡、镇人民政府、街道办事处应当组建业主委员会换届工作小组。

　　征求意见稿显示，业主委员会每年应当向业主大会述职，并向乡、镇人民政府、街道办事处报告物业管理工作。

　　物业公司不得采取停电方式要物业费

　　征求意见稿建议，物业服务企业提供的定制化、个性化等增值服务不得在前期物业服务合同中约定，物业服务企业应当在物业交付后与业主另行约定。

　　前期物业服务期间，建设单位不得随意更换物业服务企业，确需更换的，应当通过政府公共资源交易平台或者其他方式公开招标。物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位不得更换物业服务企业。

　　物业服务企业不得有下列行为：违反物业服务合同约定降低物业服务标准；违反物业服务合同约定提高物业服务收费标准、增加收费内容；未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；采取停止供电、供水、供热、供燃气，改换门禁、设置道闸限制业主进入小区等方式催缴物业服务费；违反规定对建筑物及其附属设施进行改造；干扰业主大会成立和业主委员会选举，提供或者编造虚假信息。

　　物业服务企业每年至少公示一次物业服务费收支、代收的公共收益收支等情况。

　　设立共管账户要经过业主大会同意

　　征求意见稿显示，住宅小区公共收益属于全体业主所有，公共收益包括利用电梯轿厢、配建用房等共用部位、共用设施设备经营产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；共用部位被依法征收的补偿费；共有资金产生的孳息；其他合法收入。

　　对于公共收益的管理，征求意见稿建议，住宅小区公共收益应当单独列账，接受业主监督。业主大会成立前，物业服务企业应当与乡、镇人民政府、街道办事处设立公共收益共管账户；业主大会成立后，经业主大会同意，业主委员会可以与乡、镇人民政府、街道办事处设立公共收益共管账户。实行公共收益共管账户的，乡、镇人民政府、街道办事处应当对业主委员会、物业服务企业使用公共收益的程序、范围、额度等加强监督，规范公共收益使用。

　　物业管理区域不得改变卫生间位置

　　征求意见稿还建议，在物业管理区域，不得改变卫生间、厨房位置；不得在房屋地下挖掘增加空间；不得在建筑物外墙开设门窗、破坏外立面；不得擅自设置电动车充电装置、私拉电线充电；不得占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口；不得擅自将住宅、车位、储藏间等改变为经营性用房；不得妨碍社区和物业服务企业疫情防控等相关工作等。

　　市民可以登录合肥市司法局网站，查看草案征求意见稿及其说明，可以在2022年10月13日之前，通过以下三种方式提出意见：通过信函方式寄至合肥市庐阳区六安路221号市司法局（立法处）；通过电子邮件将意见发送至：hfsfjlfc@163.com；通过合肥市司法局网站互动交流-征集调查模块或合肥市人民政府发布微信公众号后台直接留言。

　　安徽商报融媒体记者 张剑