深莞惠一体化专题

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1、1本报告严格保密深莞惠一体化专题报告深莞惠一体化专题报告2021-8-21 超卓公司内部学习交流资料2本报告严格保密目录 CONTENTS 深莞惠一体化背景 深莞惠一体化规划 对莞惠房地产的影响及总结公司项目拓展机会寻找及思路3本报告严格保密将珠江东岸打造成为亚洲夜晚中最亮的那一点将珠江东岸打造成为亚洲夜晚中最亮的那一点 在经济发展中，大都市圈有着举足轻重的地位，其服务、带动和辐射功能将会产生巨大的经济能量，从而激发整个地区的经济活力。“现在的中国正是走到了这一关键节点上，北有环渤海，中有长三角，南有珠三角，西有成渝，中有武汉、长株潭” 经济学规律告诉我们，“大都市圈”聚合战略是珠三角的必然之

2、选。PART PART ONEONE4本报告严格保密 珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）（以下简称规划纲要）于2009年1月8日上午正式公布，纲要全面推动粤港澳经贸、基建、产业、人才以至文化的优势互补，把大珠三角地区的深化合作提大珠三角地区的深化合作提升到国家战略层面，打造全中国以至全世升到国家战略层面，打造全中国以至全世界具有最强经济实力和核心竞争力的大都界具有最强经济实力和核心竞争力的大都会圈。会圈。 东岸都市区包括香港、深圳、东莞、惠州四大区域，综合经济实力在珠三角都会圈三大都市区中居首位，是实施纲要的先行者。在此在背景下，深莞惠一体化深莞惠一体化应运而生，势在必行应

3、运而生，势在必行珠三角新蓝图上升国家战略，区域一体化再加速珠三角新蓝图上升国家战略，区域一体化再加速PART PART ONEONE5本报告严格保密2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,，审议并原则通过珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）。 2009年1月8日国务院新闻办就国务院日前批复的珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）举行新闻发布会，纲要第一次明确“以广州、深圳为中心，以珠江口东岸、西岸为重点，推进珠江三角洲地区区域经济一体化”。 2009年2月17日深圳、东莞、惠州三地领导人在深圳五洲宾馆举行首次联席会议，就三市落实纲要推动区域经

4、济一体化达成了共识，签署推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议。 至此，深莞惠一体化的序幕循序拉开6本报告严格保密PART PART ONEONE深莞惠具备人口、经济、面积三大条件，深莞惠具备人口、经济、面积三大条件，成为珠三角都市圈一体化的先行者。成为珠三角都市圈一体化的先行者。 深圳、东莞和惠州构成的珠江口东岸地区总面积1.56万平方公里，常住人口2000万; 2008年，深莞惠实现GDP12797亿元，占了广东省总量的35，整体经济实力在珠三角城市群中居于首位，为未来珠三角成长为世界级都会区奠定了坚实的物质基础。深莞惠一体化的战略思路是深莞惠一体化的战略思路是？7本报告严格保密构想一：实现构

5、想一：实现“十个统筹协调十个统筹协调”，打，打造珠三角都会区核心。造珠三角都会区核心。PART PART ONEONE产业结构产业结构城市文化城市文化资源保障资源保障基础设施基础设施发展策略发展策略市场体系市场体系城市规划城市规划环境保护环境保护社会管理社会管理区域创新区域创新 深圳、东莞与惠州三市确定，将在珠三角区域经济一体化的总体框架下，逐步实现深惠莞三地 “十个统筹协调十个统筹协调”。 努力将珠江口东岸打造为珠江三角洲努力将珠江口东岸打造为珠江三角洲都会区核心区域，争当珠三角区域经济都会区核心区域，争当珠三角区域经济一体化的先行区。一体化的先行区。8本报告严格保密PART PART ON

6、EONE构想二：着眼构想二：着眼“五个圈五个圈”的一体化的一体化协同实施自主创新战略，推动三地在公共研发平台上的共享共用，实现区域内大学、科研院所等创新资源的共建互享； 充分利用三地各自的优势，实现产业链的延伸和产业集群的形成； 充分考虑城市规划和基础设施的标准统一、互联互通，超越行政区划，实现“三市如一市”的理想状态； 逐步消除对区域内人才、资本、信息、资源跨城流动和市场准入的限制，促进市场要素在区域内更自由地流动，促进区域共同市场的形成； 经济圈经济圈城市圈城市圈产业圈产业圈创新圈创新圈在政府服务等软环境上实现对接，加大区域教育、卫生、医疗、社会保障、就业等社会公共服务领域合作力度； 生活

7、圈生活圈9本报告严格保密深圳深圳深圳-以高新技术、金融、物流、文化为四大支柱产业，深圳企业的加工制造基地逐步向东莞和惠州迁移；东莞-加快加工制造业的转型升级，确定经济双转型的总体方向：由资源主导型向自主创新主导型，社会型转变，建设松山湖科技产业园区。PART PART TWOTWO经济融合、产业一体化经济融合、产业一体化分工明确，分工明确，错位互补发展，提升区域综合竞争力。错位互补发展，提升区域综合竞争力。惠州-承接珠三角，特别是深圳、东莞的产业转移，打造世界级的高新技术产业基地、先进制造业基地、现代服务业基地和世界先进水平的特大型石油化工基地 。深圳金融和资本市场发达，惠州和东莞制造业和深圳

8、金融和资本市场发达，惠州和东莞制造业和基础产业雄厚，是深圳高新技术发展的后方和基基础产业雄厚，是深圳高新技术发展的后方和基地。三地产业互补发展，共同实现深莞惠经济社地。三地产业互补发展，共同实现深莞惠经济社会的融合。会的融合。10本报告严格保密PART PART TWOTWO产业圈产业圈之深圳之深圳充分利用周边腹地充分利用周边腹地资源，引导支持优势产业参与世界竞争。资源，引导支持优势产业参与世界竞争。 纲要对深圳“一区四市”（全国的经济中心城市、国家的自主创新城市、国际化城市、有中国特色的社会主义的示范市 ）的定位，着力建设深圳通讯设备、生物工程、新材料、新能源汽车等先进制造业和高技术产业基地

9、 深圳在带动周边区域经济发展的同时，也要向周边腹地寻求资源，要发展空间，积极融入珠三角一体化的进程当中；兔子也要吃窝边草兔子也要吃窝边草11本报告严格保密PART PART TWOTWO产业圈产业圈之东莞之东莞从产业异构、产业从产业异构、产业资源融合、市场统一三方面推进一体化。资源融合、市场统一三方面推进一体化。经济社会迈向高级化、一体化，工作经济社会迈向高级化、一体化，工作生活实现同城化生活实现同城化产业异构-在新的城市功能和产业定位下，东莞将突出信息产业、装备制造业及现代服务业三个重点，培育壮大东莞的产业差异化优势；产业资源融合-在一体化的大环境下，更大范围、更高层次的优化资源配置，整合产

10、业资源，加强产业转移，重点发展电子信息、毛织、服装、家具、五金模具等五大产业集群 。市场统一-加强交流对接意识，更加注重开放合作，积极推进珠三角大环境下技术合作，资本联合等市场领域的无碍障沟通 。12本报告严格保密PART PART TWOTWO产业圈产业圈之惠州之惠州主攻五大产业基地主攻五大产业基地建设。建设。 建设国家级电子信息产业基地，以炼化一体化为龙头，推动大项目的建设； 建设国家级电子信息产业基地； 建设全国统筹城乡发展综合改革试验基地；建设粤港澳地区休闲度假基地，打造“休闲惠州度假天堂”的旅游整体新形象；建设全省重要的清洁能源基地；13本报告严格保密产业圈产业圈三城联动三城联动坪新

11、清产业坪新清产业合作示范区风声水起合作示范区风声水起。PART PART TWOTWO以深圳的高桥工业园作为核心启动区，以深圳的高桥工业园作为核心启动区，三市进行深度合作，打造三市进行深度合作，打造“坪新清产业坪新清产业生态城区生态城区” ” 坪新清三地合作具有天时地利人坪新清三地合作具有天时地利人和的有利条件，合作前景广阔。规划中和的有利条件，合作前景广阔。规划中的示范区包括的示范区包括“一园六村一园六村”：高桥工业：高桥工业园、南坑村、红卫村、红田村、约场村、园、南坑村、红卫村、红田村、约场村、东风村、铁场村，总面积东风村、铁场村，总面积96.196.1平方公里，平方公里，其中建设用地其中

12、建设用地5555平方公里。平方公里。 示范区定位为深莞惠深度合作先行区、低示范区定位为深莞惠深度合作先行区、低碳新兴产业聚集区、高科技产业服务创新中碳新兴产业聚集区、高科技产业服务创新中心，设四大功能区，即创智中心区、高端制心，设四大功能区，即创智中心区、高端制造区、生态景观区、生活配套区，预计到造区、生态景观区、生活配套区，预计到20202020年实现地区生产总值年实现地区生产总值15001500亿元，税收亿元，税收150150亿元，地区人口亿元，地区人口2020万人。万人。14本报告严格保密深莞惠三市分工明确，优势互补，大大增强珠江东深莞惠三市分工明确，优势互补，大大增强珠江东岸的综合竞争

13、力；岸的综合竞争力；经济的融合，产业的一体化的推进，带动深莞惠的经经济的融合，产业的一体化的推进，带动深莞惠的经济的快带发展，创造财富，提高三市居民的消费力；济的快带发展，创造财富，提高三市居民的消费力；规划的利好，一体化的推进，提升了区域的价值，规划的利好，一体化的推进，提升了区域的价值，带动第三产业的发展，对房地产的影响更是利好；带动第三产业的发展，对房地产的影响更是利好；小结小结15本报告严格保密一小时通勤奋圈一小时通勤奋圈城市交通一体化城市交通一体化打造打造“一小时一小时”通通勤圈，实现三地高速无缝对接。勤圈，实现三地高速无缝对接。 建设城际轨道交通、高速公路等区域快速通道网络，打造“

14、1小时通勤圈”，推动三地高速无缝对接；城市间轨道交通和公共交通的互通互联，加快推进高速路网电子联网收费和年票互认； 16本报告严格保密 地铁意向地铁三号线延长线直过惠阳淡水； 高速 深汕高速：起点于深圳龙岗区荷坳，终点于汕头，途经惠州淡水。淡水到深圳仅需一个多小时的车程。 惠盐高速：东接机荷高速公路，西接深汕高速公路，北联惠盐高速公路惠州段，荷坳立交与205国道相连； 盐坝高速：分A、B、C三段，其中C段（葵涌至坝岗段 ）于2008.11.28开通；与惠深沿海高速连接； 深惠沿海高速：从盐坝调整终点坝光起，沿大亚湾海边东延至惠东县稔山镇新村，全长49.94公里，已于2010年1月28日正式通车

15、公交2009年8月13深惠两地首条跨市公交开通，未来了年内将增开两条跨市公交；铁路厦深铁路途经淡水，设惠阳淡水设站，预计2013-2015年通车；PART PART TWOTWO交通方面交通方面深圳与惠州一小时交通圈深圳与惠州一小时交通圈打造基本实现，未来居民生活更加便利。打造基本实现，未来居民生活更加便利。高速公路高速公路地地 铁铁铁铁 路路惠盐高速惠盐高速盐坝高速盐坝高速深惠沿海高速深惠沿海高速深汕高速深汕高速厦深铁路厦深铁路地铁三号地铁三号线延长线线延长线深惠两地路深惠两地路网衔接计划网衔接计划主要项目一主要项目一览表览表17本报告严格保密交通方面交通方面深圳与东莞交通的规划与深圳与东莞

16、交通的规划与工程进度。工程进度。PART PART TWOTWO深莞两深莞两地路网地路网衔接计衔接计划主要划主要项目一项目一览表览表 地铁12号线规划，有专家献策将其延长线连接东莞，此举有利深莞一体化的进一步合作；东莞石龙火车站新站投资8亿，预计2012-2013年投入使用，新站用作轨道R2线的起点站，此时广深铁路与R2线实现无缝接驳，至此，莞深市中心行程仅需40分钟；深圳外环深圳外环高速公路高速公路龙凤大道龙凤大道18本报告严格保密交通方面交通方面与东莞与惠州交通的规划与东莞与惠州交通的规划与工程进度。与工程进度。PART PART TWOTWO莞惠两地莞惠两地路网衔接路网衔接计划主要计划主

17、要项目一览项目一览表表于2010.1.1正式通车 惠州至东莞的首条高速“大动脉”潮莞高速惠州段（原莞惠高速）1月26日正式通车，至至，惠州与东莞两市实现高速公路直通，深莞惠交通一体化又进了一步：惠州市区到东莞境内仅需30分钟，从惠州市区至东莞莞城等中心区也仅需1个小时 ； 博深高速：跨惠州、东莞、深圳3个城市，全长63.2公里，预计2013年左右建成通车 ； 莞惠城际轨道已动工，预计2013-2015年完成，建成后东莞与惠州两地仅35分钟的车程；莞惠高速莞惠高速从莞高速清从莞高速清溪支线溪支线从莞高速从莞高速莞惠城际轨道莞惠城际轨道博莞高速博莞高速19本报告严格保密交通方面交通方面深莞惠（广）

18、深莞惠（广）26个个收费站收费站2011年年3月月30日起同时取消日起同时取消收费收费PART PART TWOTWO 东莞停止收费与深圳交界：碧厦、松安、黎光、黄江；与惠州交界：石龙南桥、石龙南二桥、桥东大桥、田寮、燕窝、；与广州交界：麻涌、沙田、广园、石碣。深圳停止收费市内：梧桐山隧道收费站与东莞交界：与惠州交界：20本报告严格保密PART PART TWOTWO交通方面交通方面深莞惠三市公交运营一览表深莞惠三市公交运营一览表21本报告严格保密深莞城际深莞城际深惠城际深惠城际PART PART TWOTWO22本报告严格保密莞惠城际轻轨莞惠城际轻轨16站，97公里，时速200公里PART

19、PART TWOTWO23本报告严格保密博深高速博深高速接盐排高速，63公里，与从莞高速（在建）交汇于清溪（新圩约场）立交，利好博罗、潼湖、桥头、谢岗、清溪、新圩、凤岗等镇区。24本报告严格保密25本报告严格保密东莞轨道交通网络规划东莞轨道交通网络规划26本报告严格保密交通的无缝对接是实现一体化的前提和必要条件；交通的无缝对接是实现一体化的前提和必要条件；深惠沿海高速、莞惠高速的相继开通，成功打造一小深惠沿海高速、莞惠高速的相继开通，成功打造一小时通行圈，为三地居民带来便利；时通行圈，为三地居民带来便利；一小时通行圈的成功打造，为莞惠两市房地产市场一小时通行圈的成功打造，为莞惠两市房地产市场提

20、供巨大发展空间；提供巨大发展空间；小结小结27本报告严格保密居民生活一体化，打造同城化生活效应居民生活一体化，打造同城化生活效应人才流动人才流动基础设施基础设施创新方面创新方面社会管理社会管理28本报告严格保密人才流动方面人才流动方面消除区域人才流动与消除区域人才流动与企业相关审批程序上的限制，提升效率。企业相关审批程序上的限制，提升效率。 在工商管理、技术监督、商品检验、行政事业性收费等方面逐步消除对区域人才、资本、资源跨城流动和市场准入的限制; 尽可能地统一相关审批范围、审批标准、审批程序;联手打击扰乱正常经济秩序的违法行为，共同整治专门赚取非法利润、偷逃税款、恶意欠薪的公司企业；有利于联

21、手打击跨境违法行为，有利于联手打击跨境违法行为，维持市场良好秩序；针对就业维持市场良好秩序；针对就业难问题，推动三地间劳动人员难问题，推动三地间劳动人员的合理流动与分配；的合理流动与分配；PART PART TWOTWO29本报告严格保密基础设施方面基础设施方面在通信、区号、交通、在通信、区号、交通、信息等领域进行合作，强化信息等领域进行合作，强化“同城同城”效应。效应。 统一三市电话号码区号，取消区内长途费漫游费，实行统一资费； 加强三地的道路衔接，推进高速公路联网收费，与普通收费公路“年票互认”； 三地电网、气网、成品油管道规划的衔接； 建立共享数据平台，实行口岸部门信息的共享与流通，加快

22、口岸货物验收，实现区内企业大通关；PART PART TWOTWO30本报告严格保密三市重大合作项目一览表三市重大合作项目一览表PART PART TWOTWO31本报告严格保密创新方面创新方面共建共享区域创新平台，共建共享区域创新平台，促进创新资源合理流动。促进创新资源合理流动。加快区域高等院校和科研机构，共建共享区域创新平台；加快实施知识产权战略、品牌战略和标准战略，强化区域创新投资服务，建立区域人才服务体系；促进创新资源合理流促进创新资源合理流动，实现资源最优配动，实现资源最优配置。置。PART PART TWOTWO32本报告严格保密社会管理方面社会管理方面劳动保障、医疗服务劳动保障、

23、医疗服务一体化合作，破除地域观念。一体化合作，破除地域观念。推进劳动保障互通。加强三市的医疗、养老保险一体化合作，争取实现三市医保服务系统的互联互通和养老保险的无障碍转移。二是促进社会治安联动。对三市交界地区集中警力实施“链条式”、“滚动式”打击治理。三是促进交通管理一体化，推进城际交通一体化，逐步实现路费统缴共用、路网互通；33本报告严格保密PART PART TWOTWO重大事记：重大事记：深莞惠社会公共服务一体化合作框架协议深莞惠社会公共服务一体化合作框架协议 20092009年年9 9月月2424签署签署2009年年9月月24日，深莞惠一体化第三次联席会议签署了日，深莞惠一体化第三次联

24、席会议签署了深圳市深圳市 东莞市东莞市 惠州市社会公共服务一体化合作框架协议惠州市社会公共服务一体化合作框架协议，这份协议签，这份协议签署后，将在明年署后，将在明年1月月1日前完成实施方案；届时三市市民享受到包括日前完成实施方案；届时三市市民享受到包括教育教育、社保社保、卫生卫生、文化文化、民政民政、老年人服务老年人服务等无边界、无歧视的等无边界、无歧视的“一卡通一卡通”、“一证通一证通”、“一单通一单通”社会公共服务。社会公共服务。 34本报告严格保密社保、医疗、电话区号等社会管理的统一，为三市社保、医疗、电话区号等社会管理的统一，为三市居民带来实惠，工作生活更加方便；居民带来实惠，工作生活

25、更加方便；同城化的打造，大大缩短了莞惠与深圳之间的心理距同城化的打造，大大缩短了莞惠与深圳之间的心理距离；离；同城化的实现，深圳人居向莞惠转移的速度加快了同城化的实现，深圳人居向莞惠转移的速度加快了小结小结35本报告严格保密PART PART THREETHREE21世纪：东岸一体化先行先试 深莞惠合作道路越走越宽 。莞惠的机会来了，两地楼市的机会来莞惠的机会来了，两地楼市的机会来了了36本报告严格保密区域规划利好释放区域规划利好释放 深圳楼市热度传到莞惠两地深圳楼市热度传到莞惠两地交通基础设施、产业发展、城乡规划、环境保护、公共服务交通基础设施、产业发展、城乡规划、环境保护、公共服务等方面打

26、造深莞惠一体化，其步伐正逐步加快，等方面打造深莞惠一体化，其步伐正逐步加快，5+25+2同城异同城异地生活方式即将成为现实地生活方式即将成为现实，吸引着众多的深圳客置业者的，吸引着众多的深圳客置业者的眼光眼光深圳客户比例普遍从原来的深圳客户比例普遍从原来的11%11%到现在的到现在的20-30%20-30%，局部片区更是高达局部片区更是高达90%,90%,两地楼市迎来一个崭新的发展时两地楼市迎来一个崭新的发展时机。机。PART PART THREETHREE37本报告严格保密PART PART THREETHREE莞惠两地楼市交通瓶颈即将打破，莞惠两地楼市交通瓶颈即将打破， 再现深圳南山区发展

27、轨迹再现深圳南山区发展轨迹 深圳南山滨海大道开通前，南山区区位相对偏远，到南山时间比较长，至少需要一个多小时。当时南山区域是一个封闭型的房地产发展市场，自从1999年滨海大道开通后，南山房地产快速发展，一些超级大盘，比如蔚蓝海岸就开始号召大家跨区域居住。 后来2-3年中，吸引了大量福田区来南山区置业务客户；到2006、2007年，因为南山区自我人口增长，就形成整个区域内内需拉动 ，不再依赖其它客户输入；深圳的南山区，深圳的南山区，1999年滨海大道开通年滨海大道开通一举打破交通的瓶颈。一举打破交通的瓶颈。未来莞惠也会走这样的轨迹：以交通以交通拉动到人口增长，然后自我循环发拉动到人口增长，然后自

28、我循环发展过程展过程 ；在一体化的大环境下，莞；在一体化的大环境下，莞惠将迎来房地产的快速发展时期。惠将迎来房地产的快速发展时期。38本报告严格保密PART PART THREETHREE莞惠两地楼市价格洼地，莞惠两地楼市价格洼地， 无可比拟的竞争优势无可比拟的竞争优势惠州惠州20092009年房价均年房价均价为价为47434743元元/ /，东，东莞均价在莞均价在7100元元/左右左右;价格洼地价格洼地深圳与莞惠房价之间的距大差距，无疑成为了倍受深圳普通阶层青睐的价格洼地价格洼地；难以承担深圳高房价的普通群体，莞惠相莞惠相对较低房价的优势成为他们影响置业的重要考虑因素。对较低房价的优势成为他

29、们影响置业的重要考虑因素。单位:(元/)39本报告严格保密2011011年第三季度年第三季度深圳深圳楼市概况楼市概况行政区行政区成交面积成交面积（万）（万）环比环比第二季度第二季度成交套数成交套数（套）（套）环比环比第二季度第二季度成交均价成交均价（元（元/ /）环比环比第二季度第二季度成交面积成交面积占全市占全市百分比百分比罗湖区0.6 -14.29%78-24.27%257004.47%0.9%福田区2.9 123.08%654278.03%27000-18.67%4.1%南山区11.4 178.05%984103.73%4150016.25%16.2%盐田区2.4 -14.29%311-

30、10.12%17800-6.32%3.5%宝安区25.5 23.19%312124.74%16500-13.16%36.0%龙岗区27.8 -27.03%3247-24.66%151007.86%39.3%全市70.7 4.12%83956.04%2050017.14%100%PART PART THREETHREE40本报告严格保密2011011年年9 9月份月份东莞东莞楼市成交概况楼市成交概况PART PART THREETHREE41本报告严格保密20102010年年9 9月惠州市场概况月惠州市场概况 惠州商住地成交地面均价趋势惠州商住地成交地面均价趋势（单位：元（单位：元/ /） 各区

31、域商住地成交地面均价各区域商住地成交地面均价（单位：元（单位：元/ /） 惠城区房价走势惠城区房价走势（单位：元（单位：元/ /） 惠阳区房价走势惠阳区房价走势（单位：元（单位：元/ /） PART PART THREETHREE42本报告严格保密PART PART THREETHREE强势营销进入深圳，激活市场 深圳人口支撑莞惠楼市腾飞深圳人口支撑莞惠楼市腾飞 东莞、惠州在珠三角具有区位优势、自然优势等，随着经济的发展，城市建设日新月异，现在两地的国际国内知名度已经越来越高了。 莞惠两地的发展空间，对外来人口的容量很大，只有人口总量上去、经济发展水平上去，才能促使城市更好地腾飞。大部分项目良

32、好的销售大部分项目良好的销售情况正是得益于外来人口等多重情况正是得益于外来人口等多重利好。利好。 43本报告严格保密总总 结结一、交道的无缝对接，一小时通行圈的实现，拉动区域流动人一、交道的无缝对接，一小时通行圈的实现，拉动区域流动人口的增长。口的增长。二、经济产业的一体化与融合，带动区域经济的发展，大大增二、经济产业的一体化与融合，带动区域经济的发展，大大增加了居民的居住需求；加了居民的居住需求；三、莞惠目前楼价与深圳楼价的存在巨大的价格洼地，吸引更三、莞惠目前楼价与深圳楼价的存在巨大的价格洼地，吸引更多深圳居民前往莞惠置业；多深圳居民前往莞惠置业；四、医疗、社保、电话区号等同城化的实现，缩

33、短了居民的心四、医疗、社保、电话区号等同城化的实现，缩短了居民的心理距离；理距离；未来莞惠楼市进入快速发展期未来莞惠楼市进入快速发展期44本报告严格保密 受益于深莞惠一体化可关注后发区域受益于深莞惠一体化可关注后发区域区（镇）域区（镇）域管辖面积管辖面积（平方公里）（平方公里）常住人口常住人口（万）（万）20102010年年GDPGDP（亿（亿元）元）地产地产开发开发程度程度住宅均价住宅均价代表性代表性开发商开发商代表性楼盘代表性楼盘博罗（罗阳）285.62040发展阶段3300-4500中小开发商都市柏林、城市代号潼湖112.544.5空白桥头562060初级阶段3900-5500中小开发商

34、石竹山水园谢岗1032万（外来人口8万）36初级阶段4500-5000中小开发商东汇广场、山水花城清溪14327150发展阶段5000-6000中小开发商 盛合新都会、金碧花园凤岗10330115发展阶段6000-9000佳兆业、益田大运城邦、水岸豪门新圩158.41236初级阶段5200中小开发商星运绿洲嘉园、山水芳邻、中铭润园沥林49614空白镇隆147.1711初级阶段（沿高速路发展）4500中小开发商雍华园PART PART FOURFOUR45本报告严格保密公司项目拓展机会寻找及思路公司项目拓展机会寻找及思路1、通过与政府沟通运作，低价一次性或分批蚕食拿一手地。、通过与政府沟通运作，

35、低价一次性或分批蚕食拿一手地。 土地特点：此类地一般处于城镇近郊、中期来看有规划利好的区域（如新征收集体山地林 地菜地改商住项目，新规划区域性政治经济文化居住中心），项目开发启动期 一般在拿地3-5年后。项目预期收益的兑现取决于规划等利好能否顺利实现。 运作策略：A、抢占临街面和交通出入口、逐步推进。 B、将意向地块切割成不规则形状，分批取得，3-6个月运作一次。 C、设置门槛逼退潜在竞争者（如需提供与政府签订的意向书、规划设计图纸 、注册资本金等）。 D、惊人的“零地价”（案例：龙岗茶都开发商深圳东方置地云南项目） 在云南曲靖市人民政府与开发商深圳东方置地实业有限责任公司的曲靖中心城区东方置地广场商务区开发项目投资协议书上有一条：“土地成交价款与土地成本的差额部分，以财政支持的方式给予奖励，用于该项目的配套城市基础设施建设”。2、通过与政府沟通运作，购买临街厂房或民房等进行旧改，滚动开发。、通过与政府沟通运作，购买临街厂房或民房等进行旧改，滚动开发。3、受宏观调控影响，预计明年下半年或出现性价比很好的土地转让、合作或出让。、受宏观调控影响，预计明年下半年或出现性价比很好的土地转让、合作或出让。PART PART FOURFOUR