调控：房价多少比较合适？

本文内容摘自黄奇帆（原重庆市市长，中国金融四十人论坛学术顾问）新书《重组与突破》——“房地产市场调控的六条原则”篇。

第一条，严控房地产投资占比，将其保持在固定资产投资的25%左右。

商品房作为一种商品，受供求规律影响，供不应求就涨价，供过于求则跌价。要保持供求关系的大致平衡，关键是确定房地产开发总量。

从国内外实践看，一个城市不管处于平稳发展期，还是快速上升期，房地产投资都应该控制在全社会固定资产投资的25%左右。

将房地产投资控制在固定资产投资的25%左右，就能从宏观层面上控制住房地产开发总量。

重庆经验：从2002年起，重庆始终把25%左右的投资占比作为调控房地产市场的一道“硬杠杠”，而且年年都达到了调控目标。可能有人会问，重庆年年都如此，会不会是巧合？

实际上，我们调控的方法很简单。每个楼盘开工建设前，都必须交分管副市长审批。如果这个月房地产投资占比超过25%，那就“官僚主义”一点，把该楼盘开工建设往后推两三个月；如果投资比例合适，那很快就签字通过。

第二条，合理调控供地量，按每万人1平方公里规划建成区面积。

一个城市的建设用地规模究竟多大合适呢？

应按照每人100平方米、每万人1平方公里来平衡，100万城市人口有100平方公里城市面积就够了。如果一个城市有1000万人，就必须配置1000平方公里城市建设用地。

考虑到建成区包括道路、桥梁、学校、医院等基础设施、公共设施用地，以及工厂、仓储用地，还有写字楼、商铺和住宅用地等，还应注意几个参数的平衡。即城市建成区的用地大体应按基础设施和公共设施用地占50%~55%、工业用地占15%~20%、房地产用地占25%~30%来平衡。

有些城市往往把30%左右给了工业用地，房地产开发的建设用地只占15%~20%，扣除商业住房设施用地，住宅用地只占10%左右，这就造成住宅用地严重不足，这也是这几年出现地王现象、地价高的重要原因。

总之，如果一个城市的这几个参数比例关系长期失衡，要么就是在土地使用上大手大脚，由着开发商的性子买地造房，房地产总量供过于求；要么就是出现了土地供应不足，造成商品房严重短缺、房价飙升。

第三条，合理调控地价，将其控制在当期房价的1/3左右。

住房作为附着在土地上的不动产，地价高，房价必然也会高，地价低，房价自然也会低，地价是决定房价的根本性因素。

很多人认为，近10年M2（广义货币供应量）从10多万亿元上涨到100多万亿元，增长了10多倍，房价也差不多上涨了10倍，从逻辑上判断好像房价上涨是由货币膨胀导致的。但殊不知，同样与老百姓生活密切相关的柴米油盐酱醋茶，为什么没有上涨10倍？这说明货币膨胀只是房价上涨的必要条件而非充分条件，只是外部因素而非内部因素。

如果只有货币市场这个外因存在，地价这个内因不配合，那么房价想涨也是涨不起来的。因此，控制房价的关键是控制地价。

一般而言，一套房子的总价值中，1/3是地价，2/3是造价。因此，把楼面地价控制在当期房价的1/3左右是比较适宜的。用好这个“撒手锏”，房价就会得到比较好的控制。

如果楼面地价拍卖价过高，政府的明智之举就是运用土地储备等调控工具，加大周边区域的土地供应，土地供应多了，地价自然也就降下来了。

总之，一个基本原则就是，政府要遵循市场规律，既不要刻意压低地价，也不能刻意少供地和有意地推高地价。

第四条，规范房企土地批租的资金来源，买地的钱不负债，必须是房地产企业的自有资金。

房地产开发的起步环节是土地批租。要避免房地产商高地价炒地、高负债开发以及地王现象层出不穷的乱象，关键在于规范房地产企业批租土地的资金来源。只要对房地产企业拿地资金的来源进行严格审核，房地产想炒也炒不起来。

房地产业是重资产产业，一般不宜高负债运行，做到这一点的关键就是房地产商买地的钱必须是自有资金、买地的钱不负债。

如果房地产企业用自有资金买了地，抵押给银行得到贷款去建房，当房屋建到70%以上时即可预售，得到购房者的预付款。如此滚动，房地产开发的负债率在60%左右。如果房地产企业拿地的钱也是借款，房地产开发的过程就几乎成了90%以上的金融借债。赚了钱，就成了房地产商的暴利；坏了账，就是金融机构的危机。

总之，在整个土地供应链上抽紧资金，宽松土地供应，高地价的地王现象就会得到遏制。

第五条，规范老百姓按揭贷款杠杆比，不随意搞行政性的限购限贷。

从老百姓按揭贷款这一端看，调控好房地产市场的一个有效办法就是，在零首付与零按揭之间设计一个合理的比例。

如果搞零首付，则极易造成泡沫，引发危机；如果搞零按揭，则会造成房地产市场窒息。

总体来说，各种限购限贷的行政性措施固然重要，但只要控制好按揭贷款的比例，管好个人信用的真实性，管好按揭贷款的来源，防止购房者采用首付贷、消费贷、房抵贷等形成高杠杆、实际零首付按揭的情况发生，调控效果就会好很多。

第六条，合理推进以住宅商品房套内面积为主的定价原则。

商品住宅房的销售定价方法有两种：一种是以套内住户实际使用面积来定价；另一种是以住宅的建筑面积来定价。

按理说，这两种算法没多大区别，但在实际的城市房地产开发、销售和管理的实践中，还是会有很大的不同，表现在以下三个方面。

• 一是，同一套房以建筑面积计价与以套内面积计价，会产生一个相应的折扣差价，使买家产生价格相对较低的感觉，有利于房地产商的房屋销售。
• 二是每幢房的建筑面积与套内面积在设计建造中，可以有1∶0.8、1∶0.75、1∶0.7的比例差别，以套内面积计价，会刺激房地产商与建筑设计师尽可能减少公共使用面积，提升套内面积的比重，提高居民的得房率。
• 三是居民住房每年要缴的物业费，一般按住房购买的面积计算，以建筑面积计算，会比套内面积多20%~30%。

总之，我们认为，按套内面积计算，按老百姓实际使用的面积计算，有利于房屋整体设计更加集约、更加实用，有利于抑制房价，降低房价上升的速度，也有利于降低物业费，减少公用面积的物业费用摊派。

重庆经验：采用以套内面积为主计价和建筑面积参考计价的双轨计价方法。在实际推行中，该方法得到了广大市民的支持。