报告编号：NO.20170417*****
【问题分析】您好，您所提出的是关于 ***** 的问题...... ，【解决方案】***** 【具体操作】*****
查看完整报告首先，我们先了解上海贷款买房的情况。
首先是首付的问题：
1大概说来，上海首次购房首付最低可达两成，但要求严格。的国五条对购房首付比例有明文规定：首套房首付款30%及以上;第二套住房首付款不低于50%。但银行针对优质客户还是会给到首付两成的贷款，同时开发商为了促销也经常会有垫首付的操作。
2、买房首付的详细规定。29日出台的“国五条”对购房首付款比例有严格的规定，被称为史上最严厉的调控政策。南京首次购房首付比例也依据此规定。根据“国五条”，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买首套商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
3、买房首付的贷款问题：客户资质决定贷款额度。首套房的首付一般不低于30%，而且银行还要根据不同类型的房屋、房龄、个人资信等进行评估，可能首付还会高于30%：一般购房首付均为30%，但是要看开发商，和您本人在银行的信贷记录。如果您在某行有过非常正常的信贷记录〔车贷、信用卡〕，银行会定制您为优质客户。再加上您购买的房子是小平米房子〔国家规定为96平米以下为小户型〕您也首付20%向银行提出贷款申请。恰相反，如果您不能被认定为优质客户的话〔没有不良记录，但是被催交过贷款〕，并且您购买的是非普通住房〔国家规定为143平米以上的大户型〕，则您的首付将有可能被加至40%。
垫首付之后，剩余的房款应怎么样进行银行按揭呢?这是所有低首付项目必须解决的事情，也是购房者最为关心的问题。低首付项目，其主要操作方式包括虚高房价和返还租金两种。
1、虚高房价型的贷款买房：按照相关规定，首次置业者只能按揭房款的八成。低首付之后的按揭，开发商会以虚高房价的方式来弥补，这样才能顺利地进行按揭。据了解，大多数低首付项目都是采取这种虚高房价的方式来操作。在这样的低首付交易中，购房者需要和开发商签订两份不一样的合同。一份是实际买卖合同，其房价和首付金额都是真实价格。另外一份合同就是为了进行银行按揭而签订的。
2、返还租金型的贷款买房：除了虚高房价之外，还有一种返还租金的低首付方式。这种方式主要集中于一些租赁比较活跃的投资型小户型单位。返还租金的方式要简单很多，房子按照正常的首付比例签约，进行银行按揭等。购买房子后，开发商答应返租该房子一年或者两年，而且租金直接抵扣首付款。这样你就以提前支取该房子一年或者两年的租金，换回较低的首付。
在实际操作过程中，若商品房出现逾期交付情况，通常以买卖双方在合同中所达成的条款为依据来衡量其违约责任的大小。这些责任主要可以分为两个方面，即违约金和已支付房款的利息。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
签订购房合同之后如欲增加或减少姓名，须先同房产开发商进行沟通协商，经开发商同意后方能办理名称变更手续，重新签署新的购房合同。对于婚后在购房合同中添加配偶姓名的情况，只需前往房屋所在区域的房地产交易中心办理相关手续便可。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
买方可以请求卖方依法为其办理房屋转移手续，获得该房屋的产权；若房屋的权属已被他人获得，则买方可以请求卖方承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于卖方再次转让期房的话怎么办的问题， 下面由华律网小编为您详细解答。
期房转让合同的注意事项有：必须存在有效的商品房预售合同；标的物应当为正在建设而未竣工的商品房；必须取得银行的同意；应当通知开发商；预购人与下手买家须签订转让合同并且办理有关手续。关于期房转让合同要注意一些什么的问题，下面华律网小编为您详细解答。
卖方再次转让期房的处理办法：买方可以请求卖方依法为其办理房屋转移手续，获得该房屋的产权；若房屋的权属已被他人获得，则买方可以请求卖方承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于卖方再次转让期房的话怎么办的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
签订购房合同之后如欲增加或减少姓名，须先同房产开发商进行沟通协商，经开发商同意后方能办理名称变更手续，重新签署新的购房合同。对于婚后在购房合同中添加配偶姓名的情况，只需前往房屋所在区域的房地产交易中心办理相关手续便可。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
在购房合同完成预售登记并且已经办理完银行按揭业务之后，若购房者再次遗失合同，除了需要按照上述第二种情形所述办理相应手续之外，还需与负责办理贷款的银行签订一份变更协议，同时将新的合同提交至银行作为抵押物。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
自住型商品房的申请条件：单身申请自住型商品房年龄须满二十五周岁；连续五年以上的本市社保缴纳；非本市户口家庭需要提供暂住证；本市户口家庭名下不得超过二套住房。关于自住型商品房的申请条件的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
办商品房预售许可证时间是１０日内。经审查，开发企业的申请符合法定条件的房地产管理部门应当在受理之日起１０日内依法作出准予预售的行政许可书面决定，关于办商品房预售许可证时间有多久的问题，下面华律网小编为您详细解答。
房屋面积误差是由专门资质的测量机构进行测量鉴定后来判定。房屋面积存在误差的处理方式：面积误差在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格对实际面积结算。关于房屋面积误差由谁判定房屋面积存在误差如何处理的问题，下面华律网小编为您详细解答。
商品房预售方的资格是：预售方已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;预售方持有建设工程规划许可证，预售所得款项必须用于有关的工程建设，关于商品房预售方的资格是如何的问题，下面华律网小编为您详细解答。
土地使用权到期的房子，在续期后，能进行买卖。虽然土地使用权有期限，但是房屋所有权是永久的，只要没有毁坏，就归所有权人所有，可以进行买卖;而土地只是使用权，到期之后，需要续期。关于土地使用权到期房子还能买卖吗的问题，下面华律网小编为您详细解答。
关于小区车库的合法使用权归属的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 在涉及住宅小区车库的问题上，倘若这些车库并非由开发商独立进行投资构建，并且并不作为社区的必要配套设施之一，那么他们自然应该被视为开发商的自由处置财产，因此，开发商拥有对车库的销售、租赁等多种操作方式，从而实现其盈利目的。 然而，若是这些车库并非由开发商单独投资兴建，反而具有社区配套设施的性质时，如果开发商和物业所有者之间存在明确的协议，关于车位的实际归属问题便应依协议内容来决定； 反之，若无明确约定，则可以推断这些车位属于整个社区的全体业主。
关于开发商违约金怎么赔偿的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 开发商逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。 如果《商品房买卖合同》明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可。 如果商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
关于物业管理费的构成要素有哪些的问题,根据相关政策法规分析如下： 物业管理公司依照与物业使用人或所有者签订的物业管理服务合同，为其提供全面而周到的物业管理服务。 相应地，物业使用人或所有者需要按照物业管理服务合同的条款约定支付合理的物业管理费用。 根据国家计划委员会和建设部联合发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》所述，住宅小区物业管理费用构成为： （1）涉及物业管理工作人员的薪资以及按照相关规定提取的福利费； （2）主要涵盖了公共设施设备如日常运行、维护保养等方面的费用； （3）同时也包括了绿化管理费用； （4）清洁卫生费用的支出也是必要的组成部分； （5）保安费用同样不可忽视； （6）办公费用也应该包含在其中； (7)另外，物业管理部门自身的固定资产折旧费也是一项重要的费用； (8)此外，法律规定的相关税款亦需列入物业管理费用当中。 值得注意的是，物业管理费用中还须计入物业管理公司的利润部分。 针对高档住宅小区的物业管理，可酌情增加保险费在总费用中的占比。
关于空挂户口者是否享有居住权的问题,根据相关政策法规分析如下： 在大多数情况下，空挂户并未取得实际的居住权利； 然而，也存在部分虽未拥有户口但符合其他特定条件者同样享有居住权的例外情况。 根据我国有关法律规定，居住权属于无偿设定，除非合同双方另行做出特殊约定。 在设立居住权之前，应当向当地注册机构进行申请及登记。 成功完成登记手续后，该居住权即自登记之时正式生效。 请广大民众牢记： 《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起正式实施。
关于财产损害间接损失是否赔偿的问题,华律网律师从法律角度分析如下： 财产损害间接损失属于违约责任纠纷需要赔偿，属于侵权纠纷则不予赔偿。 违约责任中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。 侵权责任中，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。 《民法典》第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
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