洛阳楼市年初展望：向左还是向右？

1、近期国内楼市形势

人间四月天，又是一年盛花日、莺飞草长待开时。这个春天，楼市料峭：地产好榜样，带头大哥万科深陷暴雷风波，几年前，上一轮楼市低谷，万科喊出“活下去”，率先挖了个大坑，令同行摸不着头脑，先后跌入深谷，有说那一轮是万科“无病呻吟”先吆喝着“活下去”的；这一次万科没有吆喝，但市场都认为万科还能活下去吗？壮士断腕、变卖家产，加上背后国资金主跳到前台力挺。

万里长城永不倒，万科也不会倒。根红苗正，革命接班人不容倒下。家财万贯，有的是资产，哪怕是一寸土地都没了，还有那么多近两年各地国资平台“自摸”摘下的大片“良田”需求联合开发，土地款都不用先出，万科回到“屌丝”时代，也无所畏惧，岂不乐哉。

元旦新年前后，一线城市纷纷解绑限购政策，深圳、杭州、上海、北京通州等地，先后局部、全部取消限购区域，尤其是针对二手房，行货走可以随便买，不要任何条件、任何地域的购房者，“杭州欢迎你”！一时间，各地新房销售萎靡，普遍同比下降50%+（前两个月碧桂园销售121亿、万科573亿），二手房爆震，很多城市都超过新房成交量。新房价格继续跳水，唯有西安个别城市上涨，不知借了什么“洪荒之力”，匪夷所思，有说还是放开限购政策后来自周边山西、河南等高考学子家庭“蜂拥而至”。网红一哥董宇辉在一次直播中说过：当年他同宿舍的河南考生，比他高一百多分，他才觉得平衡了许多，之前一直抬不起头，觉得应该能上更高排名的大学。

3月15日，一二线地产商爱恨交加的“吸血鬼”——北京贝壳，杀入京都拍地阵营，正式进军地产开发，“众人皆醉我独醒，留得江山待后生”，各地产大佬全线溃败之时，万亿销售的地产中介龙头老大贝壳，来一统江山，计划到2029年，地产开发销售过千亿。只要有足够的开发用地，这目标应该是低了点。资金粮饷充足、客户百万，有何惧哉！近年贝壳又杀入家装、房屋租赁市场，旗下四驾马车齐头并进：二手房经纪、新房交易、房地产开发、家装。

2、洛阳市场形势

今年前两个月，市区无住宅用地成交，孟津有127亩土地摘牌。在1-2月洛阳商品房面积销冠涧西区正商城据悉推出6000元+/平米的低价诱惑，该楼盘高点时卖8500元/平米；榜眼中成九都城均价10000元/平米的价格，并没有降多少，凭借万达商圈的绝佳位置，工程正常推进，实属不易；绿都双煞，洛龙区西板块，探花凤启开元，第四名河风雅叙，优惠到比凤启开元还低500，8100元/平米，河风雅叙开盘价过万，一直比凤起开元高千元，逆势下降到位才能有生存，当然不能有暴雷绯闻，比如道北曾是高品质开盘的某楼盘，过万的开盘价，如今不到8000元/平米，也难有销售。

来源：中指研究院

保利堂悦，一直特惠营销，八千出头的均价，比开盘价9500元/平米优惠了不少，周边针对专业市场固定小业主，精准打击，销售一直基本在前五阵营；

建业暴了，而排在销售金额榜第二、面积榜第六位的建业中弘城，一直销售不错，排名靠前。百万大盘的积淀、社区商业配套自成一体，价值地主方中弘地产，本土地产三强，无暴雷绯闻。

来源：中指研究院

近期洛阳二手房交易活跃，贝壳发布旗下门店每日成交在三四十套，主要集中在城市核心区范围的次新楼盘，成交价比两年前高点时下降了2000元+/平米。五六千就能买上城市中心的老小区，如凯旋路市府家属院等核心地段，有繁华商业、有学区、有暖气，实在是诱惑满满。作为孩子上学过度房，是上佳选择。以后也不愁亏本转卖，目前已经降到冰点的房价。要啥遥远的伊滨，要啥道北钢铁森林城市！

3、发展形势预测

国内市场：一线城市放开，并没有引起太大波澜，京、沪全面放开才是最后一根救命稻草，可能拉动全局，至今还没有消息。倒是香港楼市放开限购引发国内富豪去“抢购”，主要原因是香港的租售比合理，租金基本能抵扣按揭，国内一二线城市基本达不到。均价30万+/平米的房价，又筛走一批高净值家庭。国内京、沪核心区房产有价值，其他基本都不是全国性的需求，你不打开限购、香港抢了先机。据悉投资香港房产，一为保值增值，二为孩子高考提供便利，相当于北京海淀学区房，吸引力大大的。

洛阳市场：一线城市集体放开限购，二三线城市基本没有了投资、保值价值，之前楼市火热的几年，一半以上的购房客户是为保值增值，一线城市限购不让买。如今投资买一线不香吗？买西安、武汉等城市还能为孩子高考争取100-150分优惠，这是巨大的诱惑。那边万把块的房价也多了是，又不是用来住的。未来怎么也比三线洛阳保值增值要好些。

投资、保值的客户没了，洛阳就剩下刚需和改善需求。刚需客户会逐年减少，考上外地大学的学子，毕业回洛就业比例会越来越少，购房需求自然少；本地改善客户是未来的购房主力，20年前的老房子住户还不少，如果城中村开发不重启，也没有核心位置新房地块提供，只能购买二手房近10年交付的楼盘。

三月全国两会后，确定住房发展方向：加大保障房供给，放开商品房高端需求，即放开别墅类产品规划审批限制，联排、独栋是欧美居住产品发展的终极产品，未来城郊会提供诸多低密度产品，多层洋房、联排、双拼、独栋，满足高端改善客户的多样化需求。

洛阳可供低密度产品的核心区域

高铁站以南至龙门：地产用地开发刚刚开始，城市向南扩张也需要城中村拆迁、更新改造，会腾挪出大片房地产开发用地。此片区临近5A级世界文化遗产保护景区龙门，限高一般控制在24米以内，只能做低密度居住产品。山景别墅、伊河畔洋房会吸引改善客户的目光。

龙门地铁2号线已经通了几年，就差片区大商业进驻，政府可以引进类似麦德龙、宜家之类有影响力的大商业提前进驻，这类辐射全城的业态大商业适合在那个区域落地，不愁改善客户不来。

伊滨区：未来是否适合低密度改善楼盘的开发，取决于地铁是否能通达，没有地铁，一切都是枉然，不在片区工作，实在是不方便每日来往主城区，洛阳不是一线城市的框架，房价相差也不多。

洛龙区丰李片区：董大妈占据的1.2万亩格力产业园没多大动静，这片区未来适合发展低密度住宅区。有洛河、甘泉河公园天然高端居住区环境加持，也是缺一条地铁线。其实一条地上轻轨即可解决，投资不大，北京北五环外13号地铁线，东南到亦庄高科技总部区的7号地铁线，大都是地上轻轨规建设。

对于洛河以北的涧西、高新区客户改善需求，有一定的吸引力，另外可以吸引宜阳与市区工作、生意有关联的客户。

道北邙岭大道以北片区：市区北上，孟津下山，此片区大量“良田待开发”，由于地势坡度大，邙岭大道以北片区定位专业市场区域，这个片区低密度产品只能吸引周边专业市场小业主改善居住，还有孟津“下山”刚改客群，居住品质不会高，不具备全城严选。

白马寺南片区：连接偃师必经之地，一马平川，有洛河滨河公园加持，是个不错的低密度居住产品开发区域，但市区老城区以西客户，素来不来瀍河区购房，所以这个片区也只能满足城东客户的改善需求。

4、洛阳楼市投资改善应对

洛阳楼市下一步发展走向预计会是：低价盘整、投资跑路、刚改待盘。房价在现有特惠价位拉升不大，多套房该抛的伺机而动，到一线城市去投资；刚改的有合适的新房、二手房区域，果断下手，再降的可能性不大，房价拉低的幅度，已经遮不住腚了，该出手时就出手吧！

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