作者：李佳
2019年半年报发布，正荣地产（06158.HK）一改往日冲刺之势转而向优质发展进发。
曾经在5年内销售额从169亿元升至1080亿元，并于去年成功上市的“黑马”——正荣地产，在2019年也开始减速。
经历了高速扩张后，正荣地产将2019-2021的新三年设定为“高质量发展期”。2019年是正荣地产的新三年战略首年，在突破千亿销售后，正荣在注重发展速度的同时，也加强了对规模、利润和品质这三个指标的关注。未来三年将保持年增长30%的增长速度，三年左右的时间实现销售翻番的目标。
业绩增速仅0.8%，毛利率下降
半年报显示，截至2019年6月30日，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为586.07亿元。
按照正荣地产此前公布的2019年全年合约销售目标1300亿元来看，正荣上半年销售目标完成度约为45.08%，同比增长仅为0.8%，而去年同期这一数据则为170.3%。对于这样的一个成绩，正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙在业绩发布会上表示，符合上下半年4：6的销售占比规划，对全年达成目标有信心。
财报显示，正荣地产上半年实现营业收入136.5亿元，同比增加10.8%。其中物业销售收入占比99%，为135.34亿元，同比增长10.83%；租金收入为5598.5万元，同比增长19.43%；物业管理收入4141.8万元，同比增长2.87%，另外还有管理服务收入1745.2万元，同比增长446.28%。
在盈利方面，公司上半年毛利为27.73亿元，同比增加2.2%；毛利率由去年同期的22.04%減至20.32%，主要是由于已交付物业的平均毛利率下降。
观察正荣地产近几年的数据可以发现，正荣地产近几年的毛利率基本在22%上下波动，这和其他房企普遍30%~40%的水平相差较大，这也跟正荣不断扩张有较大关系。
近三年来，正荣地产半年度销售均价分别为1.85万元/平方米、1.68万元/平方米和1.54万元/平方米，逐年下降。销售均价下降也会引发销售费用比例上升和单位销售毛利下降，进一步影响盈利能力。
正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健对于销售价格回落问题解释称，毛利率略降很正常，主要是限价，我们会严控我们的成本，包括融资成本、开发成本、管理成本，虽然毛利率下了一点点，但核心的利润是增长的，从7个点增长到8.4。增量的事情我们现在说美元债的额度是借新还旧，我们也希望严控我们整个融资的成本。
拿地减缓，去化速度保持行业前列
正荣地产在拿地上也显得谨慎许多，2019年上半年拿地只有去年的一半。
公司上半年新增22宗地块，总地价为181.68亿元，占地面积约110万平方米，合计建筑面积约290万平方米。而在去年同期，正荣地产新增33宗地块，总占地面积为220万平方米，建筑面积约为590万平方米。
财报显示，公司新增土地分布于全国12个城市中，90%位于二线城市，相对集中。其中，安徽省合肥市新购入土地四宗，总建筑面积约47.59万平方米，占长三角区域新增土地储备建筑面积的60.10%，占上半年新增土地储备的16.55%。
值得注意的是，不同于近年“流行”的合作拿地模式，正荣地产上半年新增的土地储备的权益占比接近90%，也将公司总的土地储备权益的占比由去年底的52%拉高至6月底的57%，权益土储比例增加。
截至2019年6月底，公司拥有167个项目，合计土地储备2634万平方米，同比增加7.34%，增速低于公司销售额的增速。
正荣地产反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”在2015至2017年间逐年下降。2018年，正荣地产的存货为757.76亿元，同比增长26.6%，平均预收账款为432.37亿元，同比增长20.2%，存货的大幅增长导致正荣地产“存货/平均预收账款”指标略增，但仍保持在行业1/4分位数之下，去化压力不大。
2019年上半年以来，正荣地产项目首开时间缩短至平均7个月，首开去化率达到70%。在存货持续增长的背景下，“存货/平均预收账款”指标数值为1.76，较年初变化不大，继续保持行业先进。
此外，去化速度加快并没有导致销售费用的增加，反而上半年正荣地产的销售费用占比较上年同期下降了0.2个百分点。正荣地产认为，“说明并不是促销或者营销投入放大推动的，而是公司的销售效率提升了”。
同时，正荣地产的预收账款周转率近年来整体呈现持续上升趋势。2018年正荣地产的预收账款周转率升至2015年以来的较高值0.61，2019年上半年为0.29，较上年同期下降6.5%，不及行业中位数，公司预收账款结转收入的速度仍然有待提高。
降杠杆成效显著，偿债能力增强
从“新三年”战略的具体内容“适当发展规模、持续提升竞争力、不断优化财务结构”来看，正荣地产的完成情况较好。
上半年，正荣地产净负债比率较年初下降3.2个百分点至70.8%，调整后的资产负债率下降0.69个百分点；加权融资利率由2018年年底的7.8%下降至7.6%，现金短债比例也由2018年底的1.19倍提升至1.21倍。
融资方面，上半年正荣在境外通过发行优先票据、永久资本证券、银团/双边贷款及股份配售完成约18亿美元融资。境内方面，则首次发行长租公寓专项债，ABS、ABN，另外正荣还有超过2400亿授信及融资额度未使用，包括31亿元人民币的小公募额度。
其中，银团贷款为正荣地产首次获得的境外融资。7月5日，正荣地产发布首次获得境外银团贷款的公告，当日与恒生银行有限公司、中国民生银行股份有限公司香港分行、东亚银行有限公司、高盛(亚洲)有限责任公司及法国巴黎银行(透过其香港分行行事)五家银行签订融资协议，合计约1.2亿美元的双币种定期贷款融资，期限为3年，融资渠道再次拓宽。
上半年，正荣地产调整后的速动比率为1.17，高于标准值“1”，这表明正荣地产有足够的流动资产来偿还流动负债。同时，正荣地产期末手持现金250.72亿元，较年初增加11.24%，调整后的现金比率也较去年同期的0.35上升48.57%至0.52，已经超过行业3/4分位数，显示出正荣地产较强的短期偿债能力。
长期偿债能力方面，近年来正荣地产反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”一直在行业中位数之下呈现小范围波动，2019年上半年该指标为0.59，同比增长11.32%，依旧不及行业中位数水平，长期偿债能力有待提高。
楼市寒冬，中小企业相继被吞并甚至破产，房地产行业也将向千亿房企和品牌房企进一步集中。千亿过后，正荣地产选择稍作调整，只不过销售增速下滑、拿地减缓、盈利能力又欠佳的正荣地产，该怎样实现它既要业绩三年翻番又要高质量发展的目标？
