前言
2022年杭州亚运会，即第19届亚洲运动会，将于2022年在中国杭州举行，杭州是中国第三个取得亚运会主办权的城市。北京曾于1990年举办第11届亚运会，广州曾于2010年举办第16届亚运会。截至2018年3月底，杭州亚运会拟设比赛项目34项，其中包括27个奥运项目和7个非奥项目。
2022年杭州亚运会将秉持“绿色、智能、节俭、文明”的办会理念，坚持“以杭州为主，全省共享”的办赛原则，以杭州为主办城市，浙江省内部分城市。
2017年11月，杭州市人民政府 2022年第19届亚运会组委会《关于加快2022年第19届亚运会杭州市场馆及设施建设的实施意见》(杭政函〔2017〕145号)中明确表示，下达2022年第19届亚运会杭州市第一批场馆及设施建设任务书给西湖区人民政府。在上述背景下，利用现有场地资源，通过对之江旅游度假区内辖属的西湖高尔夫球场的改扩建，服务于亚运会，同时改善投资环境，提升杭州市整体文体设施水平和城市形象，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力，2017年杭州市人民政和亚运会组委会确定西湖高尔夫俱乐部作为2022年亚运会赛事承办单位。
承办单位简介：
杭州西湖国际高尔夫乡村俱乐部有限公司于1994年10月25日成立，杭州西湖国际高尔夫乡村俱乐部拥有18洞国际锦标级的高尔夫球场，丘陵地形的北美开阔式风格，全长7039码。做为浙江省最早的高尔夫球场，毗邻享誉世界的西湖风景区，距离市区只20分钟的车程。青山环抱中的球场，气势浩大地铺陈在湖泊、树木和小溪之间，随自然地势柔美起伏，使小桥流水的江南风情与世界顶尖设计大师杰克-尼克劳斯经典的高尔夫球场设计水乳交融、尤如天成。
Ø 1992年国务院批文建设杭州之江旅游度假区，包含高尔夫场地;1994年浙江计委正式发文建设;
Ø 以招商引资建设的中外合资企业;
Ø 都市型高尔夫场地;
Ø 地理位置独一无二;
Ø 但经过20多年的运营，部分设施陈旧。
2018年7月18日，2022年第19届亚运会组委会竞赛部组织召开了西湖区高尔夫项目场地改造调研评审会。中国高尔夫协会，亚组委竞赛部、场馆建设部，西湖区政府，西湖区国土局、发改局、住建局、规划局、体育局，转塘街道办事处，西湖高尔夫俱乐部，华体集团等参加会议。经专家评审后给出如下意见、建议：
(1)现有球场难度偏小，比如果岭偏小等问题可以通过改造场地满足亚运会比赛要求;
(2)赛事功能用房及配套设施严重不足;
(3)建议在国家政策范围内合规的范围内，改造球道偏短的问题;
(4)改造设计还需考虑球场外围的环卫、安保、停车问题。
为了响应杭州市人民政府和亚运会组委会坚持以一流标准建设一流场馆、以一流状态建设一流城市的要求，为亚运会成功精彩举办奠定坚实基础，为加快杭州城市国际化、打造国际赛事之城、建设独特韵味别样精彩的世界名城提供坚强保障的指导思想，2018年7月，浙江中洪熙资产管理有限公司与杭州西湖国际高尔夫乡村俱乐部有限公司签订融资代建合同，落实2022年第19届杭州亚运会高尔夫场馆以及配套设施的建设工作。本工程总投资估算20.00亿元，其中功能用房(金鹰国际中心)、亚运会酒店8亿元;球场改造、内部道路翻新等10.00亿元;规划设计、器材，项目管理2.00亿元。项目规划打造具有世界影响力的现代化、智能智慧化、多功能国际高尔夫场馆，以绿色、环保、智能、节俭、文明为建设理念，本着突出重点、合理布局，科学规划、分类实施，坚持标准、整体推进，着眼长远、系统谋划的建设原则，确保完全满足赛事要求。
1.1.6 建设内容及规模
图表1-2 项目主要建设内容
其中：
公建用地(金鹰国际中心)占地面积约135亩，主要构建物建筑面积约24000㎡，包含场馆运行用房5480㎡、观众区用房1200㎡、赛事管理用房2980㎡、运动员及随队官员用房4420㎡、贵宾&官员&赞助商用房1260㎡、新闻媒体用房2660㎡、安全保卫用房2000㎡、其他4000㎡，另设临时设施1710㎡;
公建用地(酒店)占地面积约110亩，主要构建物建筑面积约41000㎡;
未开发住宅用地占地面积约200亩，主要构建物建筑面积约53000㎡;
未开发共建土地占地面积约137亩，原规划8000㎡住宅建筑面积，申请调整规划容积率到1.0，则住宅建筑面积可以达到91379㎡。
1.1.7 项目投资规模
项目场馆及配套设施建设总规模合计20.00亿元。
其中功能用房(金鹰国际中心B区)24,000.00㎡，亚运会酒店41,000.00㎡，费用合计8亿元;球场改造，内部装修65,000.00㎡，费用合计10.00亿元;规划设计、器材，项目管理合计2.00亿元
另外未开发的200亩别墅住宅以及137亩共建土地15.50亿元。
2.1 项目建设背景
2015年9月16日中午，在第34届亚奥理事会代表大会上，亚奥理事会主席艾哈迈德亲王宣布：中国杭州获得2022年亚运会主办权。杭州成为了继北京、广州之后，第三座举办亚运会的中国城市。
杭州市市长张鸿铭在杭州申亚陈述团中做发言，他代表杭州市政府和市民，向大会表达了对主办2022年亚运会的决心、能力和期盼。他表示，承办2022年亚运会与杭州城市发展规划、可持续发展目标相一致。杭州市政府将和中国奥委会一道，与亚奥理事会和亚洲各单项体育联合会全面合作，遵守承诺，践行议程，把2022年亚运会办成一届绿色、智能、节俭、文明的体育盛会。
在这次申亚过程中，杭州提出了“绿色、智能、节俭、文明”的理念。而这也是今后杭州努力的方向，不仅要体现“生产美、生态美、生活美”，还要融合杭州信息经济、智慧应用的发展，利用“互联网+”办成一届智能化程度较高的亚运盛会。
杭州市市长张鸿铭说：“希望以成功申办亚运会为契机，杭州能与世界各国、各地区在更大范围、更多领域、更深层次开展交流、寻求合作，也欢迎世界各国有识之士和商界精英来杭州寻找商机、投资兴业，杭州一定会努力营造最优的发展环境。”
中国上一次成功承办亚运会要追溯到2010年的广州亚运会。广州市相关负责人当时曾透露，广州亚运会的总投资1200多亿人民币。资金投入除场馆建设维护、亚运会运行资金外，主要用于城市面貌和环境改善，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，以及环境综合整治、工业污水治理等经费。亚运会比赛时间只有短短15天，但为这15天所做的准备工作，则是一项改善城市综合面貌的长期工程。
杭州市举办2022年第19届亚运会，将提高杭州的国际知名度，促进杭州经济、社会的全面发展，并将进一步推动奥林匹克运动在中国的发展。
2.2 项目的必要性
2.2.1 项目的建设有利于推动杭州城市建设工作
1984年奥运会第一次扭亏为盈，开创了奥运会能挣钱的例子。
虽然与奥运会相比，亚运会所产生的经济和社会效益没有那么大，但对于举办城市的基础设施建设和环境改善，都会起到积极的推动作用。
在2010年广州亚运会1200亿的总投资中，资金投入除了场馆建设维护、亚运会运行资金外，主要用于城市面貌和环境改善，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，以及环境综合整治、工业污水治理等。
而2014年南京举办青奥会，同样对这座城市的基础建设产生了巨大的促进作用。2014年上半年，南京全市城建投资项目共636个，同比增长29.8%，完成投资433.87亿元，增长36.2%。
对于杭州来说，广州和南京就是很好的镜子。通过成功申办亚运会，意味着未来几年杭州的城市建设将有质的飞跃。等到亚运会举办时，杭州的旅游业、服务业乃至在全球的知名度，也将有明显的提升。
2022年第19届杭州亚运会高尔夫场馆以及配套设施建设项目的开展将有助于之江旅游度假区的设施升级，改善投资环境，提升杭州市整体文明、体育设施水平和城市形象。
2.2.2 项目的建设有利于带动浙江省体育产业发展
2015年6月，浙江出台的《浙江省人民政府关于加快发展体育产业促进体育消费的实施意见》指出，到2025年，体育产业总规模将突破5000亿元，占GDP比重达到1.6%，其中体育服务业增加值占比将超过40%。
从浙江省体育局获悉，近年来，浙江省充分运用民间资本比较发达的优势，推动金融资本进入到体育产业领域，体育产业产出连年增幅明显，将成为今后拉动经济的一股不可忽视的力量。
2013年，浙江省体育及相关产业总产出1105.74亿元，创造增加值为321.76亿元，比2012年增长15.2%，远高于浙江GDP增幅，占GDP比重为0.852%。2014年浙江体育彩票销售首次突破百亿大关，达到107.17亿元。“浙江的体育市场在不断扩大，与此同时群众对体育产品供给的要求也越来越高。”浙江省体育局体育经济处处长姜建成说。
2014年底，杭州市体育局晒出了一份2011年-2014年的“总结”，其中关于群众性体育赛事的数据比较抢镜。全市体育人口达到35%以上，2011年以来，杭州每年承办国际、国内大型体育赛事10多项，市、区两级每年举办不同规模的群众性体育赛事达600余场。
“体育产业主要分为制造业、服务业、零售业和建筑业四大块，其中体育服务业增速最快。”杭州市体育局法规产业处的陆处长说，“目前统计准确的体育产业数据截止到2013年，总产值259亿元，占全省GDP0.9个百分点。按照目前的增长速度，2015年有望超过300亿元。”
据了解，世界上较发达国家的体育产业占GDP比重一般在2%以上，而中国体育产业总值仅占GDP的比重仅仅0.6%，相比较而言，中国的体育产业起步晚，基础差，还处于较低水平。
2.2.3 项目的建设有利于为本土企业带来巨大的经济效益
2015年8月，国内股市连续暴跌，莱茵置业、杭萧钢构、杭钢股份、滨江集团、东南网架等杭州本地股，却表现出了逆势上涨行情，答案就是杭州要申办2022年亚运会。
2010年广州承办亚运会总投入达1200亿元。杭州市体委此前表示，杭州市举办亚运会的投入有增无减，当地基建和地产两大行业无疑获得显著提振。A股市场上，杭钢股份是浙江省唯一的大型钢铁联合企业，实际控制人为浙江省国资委;东南网架、杭萧钢构主营钢结构产品;滨江集团多数楼盘项目位于杭州。
莱茵置业更是在2015年8月14日发布公告，全面转型体育产业。公告称公司已取得新营业执照，公司名称变更为“莱茵达体育发展股份有限公司”，经营范围包括实业投资，体育活动的组织、策划，体育场馆的设计、施工、管理及设备安装，体育用品的研发与销售等。
此外，众多浙江知名企业也纷纷投资、并购，进入诱人的体育产业。
2015年9月8日，阿里巴巴集团宣布成立阿里体育集团，正式全面布局体育产业，并提出要以数字经济思维创新发展体育产业链。阿里集团CEO张勇担任董事长。
阿里集团董事局主席马云此前表示，健康和快乐是未来10年阿里布局的两大战略方向。今年来已在体育领域多次出手，马云旗下的云锋投资入股了新浪体育、乐视体育。
在浙江，还有一家隐藏在多场马拉松赛事背后的助推者——智美文化(浙江)有限公司。据了解，智美文化的母公司智美集团成立于2001年，2013年在香港上市。据该集团官方网站介绍，“旗下智美体育互动娱乐事业部，是中国最大的体育赛事运营商”。
数据显示，从2013年6月至2014年6月，智美赛事运营收入上涨30倍，从2300万元增至7130万元，占智美集团总收入的22.8%，毛利率从31.6%增至65.8%。在中期报告里，智美集团主席兼执行董事任文表示：“体育赛事进入高增长期，体育文化市场是中国文化市场的下一个蓝海。”
2.2 项目的可行性
2.2.1 项目政策具备可行性
近年来，在建设体育强市的过程中，杭州市体育产业乘势而上。体育赛事精彩纷呈、全民健身蔚然成风，场馆服务不断改善、消费支出快速增长、总量规模不断扩大，体育产业取得了长足进步。《国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》(国发〔2014〕46号)和《浙江省人民政府关于加快发展体育产业促进体育消费的实施意见》(浙政发〔2015〕19号)文件颁布后，为贯彻落实文件精神，市政府成立专门班子，经过反复调研、广泛征求意见、专家座谈论证，集思广益，正式出台了《杭州市人民政府关于加快发展体育产业促进体育消费的实施意见》(以下简称《实施意见》)。
《实施意见》以杭州成功申办2022年亚运会等大赛的契机，结合我市实际，坚持以改革促发展、以赛事为引领、以供给促消费、以融合寻突破的思路，强化全市协同，做好顶层设计，把发展体育产业作为城市整体发展战略的重要部分，作为打造体育强市的重要措施。
2017年11月，杭州市人民政府 2022年第19届亚运会组委会《关于加快2022年第19届亚运会杭州市场馆及设施建设的实施意见》(杭政函〔2017〕145号)中明确表示，下达2022年第19届亚运会杭州市第一批场馆及设施建设任务书给西湖区人民政府。在上述背景下，利用现有场地资源，通过对之江旅游度假区内辖属的西湖高尔夫球场的改扩建，服务于亚运会，同时改善投资环境，提升杭州市整体文体设施水平和城市形象，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力，2017年杭州市人民政和亚运会组委会确定西湖高尔夫俱乐部作为2022年亚运会赛事承办单位。
西湖高尔夫球场作为亚运会高尔夫项目的承办地，结构科学合理，设计高端精良，管理体制高效完善，周边生态环境基础良好，具有丰富的大赛承办经验和优势。西湖高尔夫球场是以善用自然景观配合其精彩构图而闻名的世界顶尖设计大师Jack Nicklaus的经典之作，球场呈现典型的北美开阔式风格，与别墅互为景观、相得益彰。
目录 1
前言 5
第一章 总论 7
1.1 项目概况 7
1.1.1 项目名称 7
1.1.2 项目建设单位 7
1.1.3 项目拟建地址 7
1.1.4 建设性质 7
1.1.5 项目建设期 7
1.1.6 建设内容及规模 8
1.1.7 项目投资规模 8
1.1.8 资金筹措方式 9
1.2 编制依据、原则与范围 9
1.2.1 编制依据 9
1.2.2 可行性研究范围 10
1.2.3 编制原则 10
1.2.4 编制目的 11
1.3 建设单位基本情况 11
1.4 可行性研究结论 12
第二章 项目的必要性与可行性 13
2.1 项目建设背景 13
2.2 项目的必要性 14
2.2.1 项目的建设有利于推动杭州城市建设工作 14
2.2.2 项目的建设有利于带动浙江省体育产业发展 14
2.2.3 项目的建设有利于为本土企业带来巨大的经济效益 15
2.2 项目的可行性 16
2.2.1 项目政策具备可行性 16
2.2.2 项目运作模式具备可行性 16
2.3.3 经济效益显著支撑项目可行 18
第三章 市场分析与预测 20
3.1 杭州市宏观经济情况分析 20
3.1.1 杭州市自然地理条件 20
3.1.2 2017年杭州市总体经济发展情况 20
3.2 杭州市房地产发展特征 23
3.2.1 杭州市整体发展规划 23
3.2.2 杭州市土地供给状况 25
3.2.3 近年来杭州市房地产开发总体走势 25
3.3 杭州市西湖区区域总体分析 26
3.3.1 杭州市西湖区概况 26
3.3.2 2017年西湖区经济概况 27
第四章 建设条件与建设内容 28
4.1 建设思路、理念与原则 28
4.1.1 指导思想 28
4.1.2 建设理念 28
4.1.3 建设原则 28
4.2 项目区域概况 29
4.3 自然资源 30
4.4 交通条件 30
4.5 亚运会建设内容 31
4.5.1 金鹰国际中心 31
4.5.2 亚运会酒店 33
4.5.3 球道改造以及球场内部道路 34
4.6 高尔夫俱乐部未开发土地建设 35
4.7 项目实施进度 35
4.7.1 实施工期 35
4.7.2 项目实施进度计划 35
第五章 项目投资估算及资金使用 37
5.1 项目投资估算 37
5.1.1 估算范围 37
5.1.2 其他费用的估算 37
5.1.3 投资估算结论 37
5.2 投资计划与资金筹措 39
第六章 营业规模分析 41
6.1 营业规模预估 41
6.1.1 预估说明 41
6.1.2 金鹰国际中心与亚运会酒店销售收入 41
6.1.3 高尔夫别墅销售收入 42
6.1.3 其他收入来源 43
6.2 风控措施 43
第七章 财务分析 45
7.1 分析依据 45
7.2 编制依据 46
7.3 收入测算 46
7.4 成本核算 47
7.5 利润核算 50
7.6 主要财务指标 51
7.6.1 盈利能力分析 51
7.6.2 财务内部收益率 54
7.6.3 财务净现值FNPV 54
7.6.4 项目投资回收期Pt 55
7.6.5 总投资收益率(ROI) 55
7.7 财务生存能力分析 55
7.8 财务指标的不确定性分析 56
7.9 评价结论 56
第八章 风险分析 57
8.1 建设风险 57
9.2 市场风险 57
9.3 其他风险因素识别 58
9.4 其他防范和降低风险对策 58
第九章 结论与建议 60
9.1 结论 60
9.2建议 60