已认证帐号 上周，楼市有两个大新闻，一是湖南岳阳政府限制房企降价幅度，新房销售价格价不得低于备案价的85%；二是包括深圳在内的若干城市中止年内第二轮集中土地出让，后续会调整土地出让规则后再推出。 在当前全国各大核心城市的楼市调控都到了极度高压的情况下，这两个消息显得特别另类。 其中，第二个事件，市场普遍认为有两大原因，一是限制土地溢价率过高推涨楼市，二是顺道给房企留一点“活路”，因为房企在拿地端高成本和销售端又限价，双重夹击下，几乎没利润甚至要亏损。 毕竟，如果房企躺平不拿地建住宅供应给市场，那么政府的土地供应也就失去了意义。一方面，完不成增加终端供给的任务，另一方面，地价也转换不成财政收入。 综观历来的楼市调控，可以说，调控从来就是走钢丝的平衡艺术，既不能放任房价乱涨，也不能一杆子拍死。调控绝不是一件容易干的事，甚至可以说是一件吃力不讨好的事。 今天的文章，我们简要分析一下调控的本质到底是什么。 外界其实对有关部门在调控这事儿的意见是很大的，他们常说的一句话是：人是你，鬼也是你。 比如像限购限贷限售等为了抑制房价上涨的措施，是大众乐于看到的，人干的事儿；至于上面提到的岳阳禁止新盘降价幅度超过15%（实际上也不是第一个城市这样干了），这就是鬼了，因为房企降价在很多还没有买房的人眼里可是好事。 所以，政府的形象有点像半兽人，常常不被购房者理解，原因出在哪儿？ 核心原因在于政府在房地产这个行业其实本身就是个极度重要的市场主体之一，通俗来说，ta也参与了这门生意，没有办法抽身事外。 房地产行业总共分三级市场。三级市场指的是二手房交易市场，二级市场指的是新房市场，一级市场指的则是土地市场。 这里面，一级市场是二级和三级的基础，因为没有一级市场的土地供应，就没有二级市场的新房和三级市场的二手房。这三个级别的市场有联动关系。 根据我国宪法，土地都是国有的，所有住宅用地，房企一律只能从政府这里买（旧改棚改的项目政府也在一定程度参与其中），也就是说，政府是这个房地产行业最上游的唯一供应商。那些小产权住宅，就是不经政府的手建起来的不合法住宅。 岳阳限制房企新盘降价幅度，就是在管制二级市场的价格，二级市场价格大幅下跌不仅会影响市场预期，还会影响房企到一级市场拍地的信心。换句话说，新房价格下跌的厉害，可能会导致政府土地卖不出去。土地卖不出去，对政府意味着什么？财政收入下降。 地方财政收入依赖卖地，这在我国是公开的秘密。“不靠房地产刺激经济“，这句话说了n年，但问题在于全国多数城市都还没有找到能替代房地产拉动经济的发动机。 或者说，多数城市都在以时间换空间，趁着还能卖地的时间窗口继续卖地搞城市建设，同时培育有潜力的产业，实现经济发展的良性循环。 但很遗憾，全国能像深圳上海等这样财政收入基本不太依赖卖地的城市很少。就连杭州这样的明星城市，财政对土地的依赖度都非常高。 根据财政部公布的数据，2021年上半年全国卖地收入3.44万亿，全部归地方使用。而地方的“一般预算收入+政府性基金收入”为9.96万亿。也就是说，卖地收入占地方政府总收入的34.5%。这还没算上房地产带来的税收，如果算上，地方政府财政收入的40%以上都和土地及房产有关。 这个数据，其实相比往年是增长了的，说明政府对房地产和土地的依赖更严重了。卖地收入如果没了，相当于断了财政一只手。 这一点可以说是政府的底牌。但这个底牌，明眼人都看的到。由此，楼市调控的目标是什么就很清晰了——一定要“稳”。 房价短期跌幅大，影响房企拿地信心，财政收入大减，所以要管；房价短期涨幅大，不仅累积金融风险，还要背负舆论压力，更要管。 只有稳定的波动幅度（特别是缓慢向上波动），才是最好的。这也是中央经济工作会议多次强调”稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场健康平稳发展”的原因。 岳阳限跌幅针对的是房价；深圳等城市中止第二轮土拍针对的是则是地价。 多年来，土地拍卖的溢价率很高，热点城市的土地市场竞争异常激烈，也导致很多问题。 比如深圳，讲真，这个财政收入不靠卖地的城市没有动力把地卖出天价，但是很多房企入局深圳都是拼了老命的把地价往上推。2015年的泰禾和2018年的越秀，相继拍下尖岗山的地王，2016年金茂拍下的龙华地王做了现在的金茂府项目。 这三个项目都是外来开发商初次进深圳，不计成本拿地。现在的结果是，泰禾难产了，越秀和樾府卖了快一年没卖完，金茂府卖了接近两年没卖完。越秀和金茂作为国企央企还能挺，小赚或者微亏也就算了，靠杠杆壮大起来的泰禾集团即便自身财务状况没问题，中国院子这个项目也会因限价必亏无疑。 我们回顾过去一两年的深圳土拍，有不少地块的地价和政府规定的最高售价之比达到70-80%，比如楼面价5万，规定只能卖6万；楼面价8万5，规定只能卖10万。楼面价占房价的比例如此之高，开发商的利润空间极低，甚至是要亏本的。 看看5月份杭州市场的老大，上市房企滨江集团董事长说这话时是多么卑微。 就在差不多时间，同为杭州房企的宋都股份，血亏5000万也要退掉5月份在杭州拍下的土地。公司称，是被原本说好一起合作开发的两家房企放了飞机，自己算不过帐来。于是，公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出了这个决策。 很难理解，为什么地这么贵开发商还要拼命拿，苟延残喘。有业内人士认为，房企不拿地就死，拿地是找死。只是死法不同。 可见，当前市场环境之下，房企生存之艰难。 另外，在深圳市场，我们过去这一两年也看到多个新盘因品质问题出现业主维权。比如景田的天健天骄，光明的金融街华发御府和电建洺悦府，龙华的中海汇德里，等等。这背后基本都是开发商因利润空间太小抠成本导致的。 这种维权现象出现，政府要出面协调擦屁股。但政府擦屁股并没有从根本上解决问题，一次两次可以，多了政府也管不过来，增加大量的行政成本。 要解决这个问题，还得是给开发商留点饭吃，别把利润空间锁的这么小甚至没有。从行业的健康平稳发展角度，也需要给开发商松口气。 我不是为开发商说话，换你是开发商，买来的地价很高，卖出的售价又受控制，两头受气，你也难受。除非你不玩了，撂担子。 恰恰，有的开发商还真就是这样的，特别是前期高负债高杠杆激进生长的，遇到严厉的调控环境，直接歇菜，资金链断了，导致很多项目烂尾，最典型就是泰禾。比起开发商偷工减料被业主维权，烂尾的社会影响更大，政府的擦屁股工作更为繁重。 当然，我们得说，如果开发商资金链断裂项目烂尾，这锅得他们自己背，财务激进，更多是自身的经营问题，责任不在政府。 但正是为了防止出现恶性事件，政府去年才会出台新规控制房地产企业有息债务的增长：三条红线（剔除预收款后的资产负债率上限为70%，净负债与股本之比的上限为100%，现金与短期债务比的上限为1）。