中国房价高企真的是因为刚需吗？
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官媒《侠k岛》曾旗帜鲜明地说过，压在中国经济身上的三座大山是：天量债务、房地产泡沫、影子银行。
我认为还有：产能过剩，贫富分化，结构失衡。
结构失衡是普遍都意识到的问题，但直到毛衣战开打，才醒悟过来，国际贸易中拼的是技术壁垒，而不是廉价劳动力。
可惜，有点晚。
我们目前所面临的经济问题，串起来一看，就会发现问题的源头——货币超发。
我画了个粗糙的图，辅助大家思考这些问题的内在联系。
货币超发→ 通货膨胀→ 购房抗通胀→ 资产泡沫滋生→ 居民成本上升，相对收入下降→ 挤压消费，产能过剩。
货币超发→ 资产通胀，实体通缩 → 贫富分化→ 社会有效总需求下降→ 产能过剩
既然这些经济问题的根源都是货币超发，那么解决问题的关键也应从货币角度入手。
货币超发俗称“放水”，肯定是有好处的，不然那只看得见的手也不会乐此不疲。
- 增加固定投资，提高GDP；
- 缓冲到期债务、稀释债务压力；
- 制造通胀，刺激消费，增大社会有效总需求；
- 制造资产泡沫，转移杠杆；
既然如此，现在经济下行压力增大，“印钞”成瘾的人难说就不会继续开闸放水。
需先搞明白——水是怎么放的。
黄渤的电影《一出好戏》讲了个很有意思的故事：一群人流落到荒岛上，为了生存，他们需要采摘、捕猎，境况基本与原始社会无异，是一个极好的“简化模型”。
讲清楚这么模型之前，得先学习一下货币需求的一个经典公式——MV=PY，M是货币量，V是流通速度，P是价格，Y是总产出。
《一出好戏》中于和伟饰演的张总，就是精通货币原理的奸商，为了鼓励大家交换，他主张用扑克牌作为货币。
他说岛上一共只有2副牌。
于是扑克牌在岛上就具备了交易媒介和价值尺度的功能。
随着人们逐渐安定，大家对环境的开始适应，也拥有了更先进的工具，他们捕到了更多的鱼，采到了更多的野果。
如果这个时候，扑克牌依然只有两副，那么就意味着鱼、野果就会降价，就会通货紧缩。
一个经济体中的V，大体可视为不变，随着经济发展，Y上升，如果M没有增加，P就会下降。
张艺兴饰演的小兴发现，随着交换的进行，他手上竟然有了4个红桃2。
也就是说，张总撒了谎，他手上必定有更多的扑克牌，并且拿这些牌和其他人交换了鱼、野果等物资。
但是众人都没有察觉，因为鱼和野果，用扑克牌标记的价格是稳定的。
张总偷偷发行货币的行为就是“铸币税”——他什么都没付出，拿扑克牌换走了别人劳动果实。
但是随着经济增长，不增发货币又不行，因为商品价格下降会抑制大家的交易热情，造成萧条。
这时候最合理的方式，应该是张总又拿出一副扑克，告诉大家，要修条路，大家凭出工出力的多少来领取扑克牌。这就叫固定投资，市场上增加了流通货币，国家还多出来一条路来。
事实上，任何掌握印钞机的手，都是信不过的。
于是文明社会的人们约定好发币的制度，要是哪个组织破坏了信用规则，就会被人民赶到小岛上。
Ⅰ. 信贷发币
小王在上海买房，总价600w，掏了6个钱包凑齐首付200w，向银行贷款400w。于是，银行就向市场发行了400w货币。
小王未来30年的工作劳动，就是这400w货币的锚。信贷扩张的发币方式，是合理且公平的，也不会造成恶性通胀。
当企业、政府从银行举债投资，是因为预期的投资收益大于资金成本，才会借钱。
银行判断借出去的钱能够连本带息按期收回，也才会放款。如果借贷者不能按时归还，数量大了，银行就会破产，这样银行就不得不自我约束，信用货币的创造数量也就受到限制了。
央行现在MLF等补充流动性的手段，也是不能直接制造通货膨胀的，因为央行的这些货币放水还得通过商业银行借出去，才能创造信仰货币，即使由商业银行借出去了，也会因商业银行自身的风险控制被限制在一定的数量内。
总结：经济上行，GDP增速高，投资回报高，人们就多借钱，货币量就增多。反之，经济下行，GDP增速低，投资回报低，人们就少借钱，货币量就减少。
一旦经济过热，投资过多，产能就会过剩，投资收益下降，市场就会自动调节人们的贷款偏好。流动性降低，经济就随之降温。
所以完全的靠信贷增发货币，是不会有“恶性通胀”发生的。
但是一旦经济失速，大企业就会减少投资贷款，而银行又不愿意放款给资产不稳的小企业。信贷发币就会减速——即使降息降准，也没用。
这就叫货币政策失效，也就是现在正在中国发生的事。M2增速低至8%的低位。于是央·行喊话财·政·部，让财·政发币。
Ⅱ. 财政发币
回到电影《一出好戏》中的场景，如果张总带人一起修桥铺路，将多余的扑克发放下去，这就为市场补充了多余的货币，这就是财政发币。
财政发币，就是一手印钱一手花钱，没管好手的话，就是无锚印钞，会造成恶性通货膨胀。
比如解放前的国民政府，由于庞大的战争开支，财政无以为继，只好印钞发军饷。结果就是物价飞涨，货币贬值，劳动人民的财富极大程度上缩水。
市场中流通的基础货币是央行对公众的负债，债务的另一端就是黄金、外汇、债权等央行资产。也就是说，只有依托黄金、外汇、债权等资产项目所发行的货币，才是有锚的。
以上分别是美联储的资产负债表与中国央行的资产负债表，从图中我们可以看到美联储自2008年金融危机之后，资产端，国债的比例大增，而中国央行的外汇资产，则一直是大头。外储在2014年大都顶峰的4w亿美金，随后持续下降到如今的3.15万亿。
这就是大家常说，美元的锚是美国国债，人民币的锚是外汇储备的原因。
外汇储备为锚发行货币是很容易理解的。
赌场里不允许用现金下注，所以必须要兑换筹码，这些筹码其实是赌场对玩家的债务。因为玩家结束赌博之后，就会将筹码换成钱带离赌场。
同理，外国人想到中国来投资赚钱，也需通过商业银行兑换人民币，央行印钱从商业银行手中将外汇回购，进行统一管理。
这个过程中，央行发出去的钱，就是基础货币，商业银行获得基础货币后，通过货币乘数进行信贷扩张，发出去的钱，就是信贷货币。
而外汇，虽然在央行负债表上是央行资产，但同时也是国家对外资的负债。
为什么美联储不用外汇为锚发行货币？
因为美国强大，政府公信力高，其国债信用度高，不需要外储。
人民币以美元为主的外汇为锚，其实间接的就是以美国政府的信用为锚。
那么问题来了，为什么中国不能用国债为锚发行货币？自己思考哈
以上，货币的锚是债务——超发货币，就会累积债务！
了解了发币原理，我们就来系统回顾一下，这些年来我国的货币是怎么超发的。
给大家讲一个老王发家致富的故事。
第一阶段——走出落后闭塞的深山
老王年轻的时候，一穷二白，虽然勤奋苦干，但是底子薄，加上一直待在闭塞的农村，生产力低下，再怎么努力耕田，也挣不了几个钱。
于是老王就学隔壁小韩、小香，走出闭塞的山村进城打工，接触到了资本主义市场经济的花花世界。
老王勤奋苦干，什么脏活累活都抢着做，而且价格特别低廉。
城里的有钱人们，都愿意把自己不想做的活交给老王。于是老王的收入就慢慢涨了起来，每月可以挣到1000元了。
第二阶段——迈开步子大发展
老王越干越有信心，于是向银行贷款10w，买了更高级的工具，还添了一辆小货车，老王工作的效率大大提高了，收入更是成倍增加，每个月可以挣到5000元了。
老王贷更多的款，买更多的工具，换更好的车……
可是老王的投资收益，并不是按比例增长的（投资边际收益递减规律）。老王第一次贷款10w，每月收益增加4000元，可是第二次贷款10w，每月收益只能增加2000元了。第三次贷款10w，只能增加1000元……
总之，老王在配置好各种工具和设备之后，每月收益达到了10000元，他勤俭持家，很快还清了贷款。
第三阶段——借贷消费
老王被当成了村里的榜样，所有人都说他是农家子弟的奇迹。
老王对未来充满了信心。于是，老王的梦想就是想要像小韩、小香一样，成为一个城里人。
老王贷款在城里买了一套房子，还本付息，每月要7000元。
老王咬咬牙，想着只要自己收入在涨，就没有问题。
第四阶段——拐点到来
老王每月挣10000元，还贷7000，还有3000元可供开销。
他住在电梯房里，望着外面的热火朝天的高铁和高速公路的建设工地，内心十分满足——虽然在城里，他还是个中下等收入者，但是距离村子里的人已经越来越远。
然鹅，接下来的日子，经济下行，城里的钱不好赚了。
老王由于住进了城里的房子，人也变得牛气，收费也渐涨。城里的人发现把活交给老王，成本也没有低多少，于是就把活揽在自己手里，或者交给成本更低的小越、小印们。
老王的收入涨不上去了。
第五阶段——债务滚滚
老王为了刺激自己的收入上涨，又开始贷更多的款，购置更多的工具，可是老王的收入始终上不去。
现在新贷加上旧贷，每月要还11000元了，可是老王每月才赚10000啊。就算自己不吃不喝用来还款的话，也还缺1000块，还不上钱的话，银行就会收走老王的房子。
怎么办呢？
老王就只能继续贷款，用来还旧的贷款。
新的贷款与旧的贷款一直累积，这个月，还款11000元，半年后就要还款15000元/月，再过半年就要还款20000元/月，而老王的收入仍是10000元/月没变。于
是老王就要不停地借更多的钱，才能维持周转。
关键是在这个过程中，老王发现，借来的钱比挣来的钱要来的容易——借钱花，真爽。
于是老王醉心于借钱，甚至忘记了自己本应该投入时间精力去提高工作质量。
第六阶段——爆雷作死
债滚债，老王早已经资不抵债了。而这时候老王已经需要还款20000元/月，收入还是10000元/月。上个月老王每月还能借到15000元，20000用来还债，还有5000可以用来装阔。
这个月，老王每月只能借出12000元了，20000还贷，只剩2000元用来消费，生活过得紧巴巴的，消费降级了。
再过一个月，老王就只能借出8000元，就一定会有部分债务还不上，造成违约……
直到有一天，老王发现城里的银行都被他借遍了，再也没有银行愿意借钱给老王了。老王全面违约，房子、车子都会全被银行收走。
老王没了积蓄、没了房子，还上了征信黑名单，以后不能拥有存款，不能贷款，更是连火车都不能坐……
老王的问题出在哪？
出在当他的收入没有增长时，以为增加投资，就可以改善状况。
其实从当时的情况来看，是城里的活一共只有那么多，购买更多的工具，也无法揽到更多的活，已经产能过剩了。
这时候应该做的不是增加信贷，加大投资，而是改进自己的工作方式，提高效率，降低成本，把其他同行给PK掉。等经济回暖后，再扩大信贷，便能吃掉更高的市场份额。
老王是个人，借新贷还旧贷，我们称呼他：败家玩意儿。
老王是个公司，我们称呼他：僵尸企业；
老王如果是个国家呢？
上面这个故事，放大了看，就是国家超发货币的过程，也是债务累积的过程。
现在的状况是已经进入到一部分债务开始违约的程序里了，再往下发展，必然是全面的违约，然后破产。
可是，国家会破产吗？
回到上文中老王 的例子，他在负债的后期，由于债务累积，每月还本付息的数额高于他的收入，他能借到钱越来越少，能够用于消费的钱也就越来越少，消费不就降级了么？
消费降级，并不是大家都去买便宜东西了，而是买的少了或是不买了……
zf解决经济问题的老套路总是放水。
就像老王，一到要还债的日子，发现兜里的余钱不够，就再去借一笔，不仅可以暂时还掉债务，还能挥霍一段时间。到了下个还债周期的时候，就再借……
有人说：“要是经济规律那套管用，中国的房价早就崩几百回了。”
为什么以前没崩？
那是因为当时的老王，还能从银行借到钱！债滚债滚下去，但我们都知道，老王总有一天会借不到钱的。
因为产能过剩，投资基本就是打水漂，大企业不会贷款增资扩产。
小企业全部陷在债务危机里面，借钱也就是缓口气，最终还是难逃破产。
比如老王每月收入1w，要还2w的贷款。找到你，说周转不开，让你给支持一下。
你借给他1w，有没有意义？
没有意义！
因为下个月要还贷的时候，他还是得借，你是不是仍借给他？那再下个月呢？再下下个月呢？……
你借他那1w所谓周转的钱，就只是帮他延迟了一个月破产而已。迟早都是要破产的，而且你这1w块，也别指望他还了。
看到没，现在债务链条收紧，银行放贷风险是很大的，救那些债务压力大的企业，还不如不救。
把这个问题放大到国家层面看，债务累积太多了，已经资不抵债，救也只是缓口气而已，而且只能制造更多的债务，炸起来危害更大。
一句话，货币政策失效，得换财政做主角。
上文我们讲到了，财政放水，搞不好是会无锚印钞的,会不会造成通货膨胀？
财政刺激的两老手——日本和美国，都经历过经济危机，都曾财政宽松救市。结果就是政fu债务累积过高。
理论上，政fu债务是可以无限累积的，但有一个前提就是：利息增量必须低于财政收入增量，不然政府还不上债，不就破产了么？
债务越堆越高，利息也越来越多，怎么办？
只好降低利率，大家看到的美国与日本的低利率，就是这么来的。
而低利率对应的另一个问题就是低增长，因为资本是逐利的，资本的投入是要获得回报的，收益越高资本越活跃。你借出去钱，回报率是0，你还借不借？你肯定更愿意把钱投到别的国家，赚取资本收益，于是资本就外流了。
低增长发生在日本和美国是没关系的，因为他们都是人均收入超过4.5万美元的发达国家。
而中国人均收入才1万美元。
我G要是财政宽松，依靠国债发币，将企业和居民债务转移成政府债务的话。那么将来就只能像日本和美国一样降息至极限，经济增长停滞，这就等于走上了巴西等国的老路。
而且当前的中国并不具备美日的优势。
首先，美元是世界货币，美国的危机可以向全世界疏散。
其次，日本在当年泡沫时代，在海外大量买买买，号称制造了一个海外日本，这些海外资产可以源源不断将初级消费品输送回国，日元则顺势升值，使日本一跃跨入发达国家行列。
曾经倒是想学日本，结果呢？对外投资，变成了资本出逃。
王健林、孙宏斌这些人都想学贾跃亭，把债务留在国内，把资产带出海外。
何况日本、美国都是在泡沫破灭之后，启动财政印钞机救市的，最后都持续了一个相当长的低增长期。中国在泡沫破裂之前，如果开动财政印钞机的话，得发多少钱才能救得起来？
就如同股市是6000点的时候，每天交易量超过1万亿，这时候印钞托市，要花多少钱？当股市跌成2500点，每天交易量不超过1千亿的时候，印钞救市要花多少钱？
如果你是领导人，你会怎么选？
有人问，现在不是已经在发行国债了么？
现在的国债发放并非是央行印钱购买，而是让老百姓或者金融机构购买。用的都是存量资金，经济学上叫挤出效应，因为存量资金够买了国债，政府投资资金增多了，老百姓的可支配资金就相应的少了。
在产能过剩的情况下，信贷扩张的发币方式已经失效了。楼市泡沫不破，财政宽松放水的方式能起到的效果就非常有限，如果筑高政府主体债务，只好维持低利率，经济增长就会受到抑制。
在楼市泡沫破裂，债务大量违约之前，通缩会持续下去，萧条也会继续下去！
有些财经媒体说2017年经济已经触底，后续将保持中高速经济增长，似乎不需要大规模去杠杆，经济就能触底。
怎么可能呢？
我国经济发展最大的障碍是债务太高，所以必须要去杠杆、降债务。可是债务只能通过归还或者违约的方式去掉。
归还？
能归还的话，债务就不是压力了，所以只有破产违约一条路。
央行一直喊着要守住不发生系统性金融风险的底线，这底线到底是什么？
是国有大银行不破产，老百姓的储蓄能守得住。
所以，目前为什么要维持住房价，锁住楼市呢？
首先，当局希望银行破产晚一点到来，让民间的企业、债券、信托、融资机构等等先破掉，这样银行需要破产的份额就会少一些，就只需要印钞救四大行就可以了，至于地方小银行，肯定会破产一批的。
其次，房价涨得太高，那些靠着房价上涨赚取了大量差价的炒房客，就会兑现收益，刚需靠贷款接盘，炒房客则卷走了大量资金，这些人都不笨，肯定有一部分会想着要把人民币换成外汇，于是债务留给了刚需，全是泡沫的抵押资产留给了银行，而资金则流去了海外……
以上，楼市必须要暂时限制交易。
楼市怎么可能冻得住呢？
（1）民间融资破产、企业债务链条断裂、企业破产……会有什么结果？——老百姓的收入会下降，那么就会断供风险就会增加，企业为了还债，就会出售资产（房子），房价依然扛不住，但只要房价倒在后面就行了。
（2）资金是有成本的。限制交易，房地产企业的到期债务怎么办？炒房客的现金流如何维持？
所以，楼市跟股市不一样，是冻不住的，但是银行只需要争取少量的时间，让其他的雷爆在前面就可以了。
谁说银行不能破产？现在不是已经在研究制定银行破产条例了嘛。
结论：
- 债务违约会继续，民间融资的爆雷会继续，高负债企业会有大量破产；
- 失业率会增加，居民收入会下降，消费降级还会继续；
- 房价崩盘，地方小银行破产，修改银行法，开始增发国债救市，经济才算彻底触底。
写在最后
货币增发、货币贬值、房价暴涨，都是不利平民而利好资本的事情，有些替资本站台的经济学者长期鼓吹这些政策。
我们要搞清楚这里面的利害关系，更要挺身而出，要让决策者听到不同的声音。这样才能让国家和民族持续进步，走上真正的复兴之路。
我是 @叶泊枫
祝你卷得轻松。
有本书叫做《非同寻常的大众幻想与群众性癫狂》，专门描写历史上被炒得发狂了东西和当时的情景。
其中有一个很有意思的段落就是荷兰人有一段时间特别喜欢郁金香，郁金香的价格在两年之内突然被狂飙，上流社会所有人都愿意倾家荡产甚至举债买入。
直到两年之后，有人突然发表了一文章质问郁金香这么贵的价值在何处？人们似乎忽然梦醒，一周之内整个郁金香市场下跌了90%。
中国房市现在也有着类似的情形。所有人都认为，也都承认了房地产存在了泡沫，但是所有人都不认为房价会下跌，现在，如果我说地产会下跌，恐怕会被一群人喷成是傻逼吧。
但是敢问，你们有谁，思考过房价应该怎么定价，既然有泡沫，为什么房价不愿意下跌么?
难道你们真的认为是刚需？房价一涨成交量立即上涨，刚需怎么就那么刚好，越是涨越是要刚需？
在一个完全的竞争市场，通过供需调整，如果需求旺盛，价格偏高，就立马就会有人以更低的价格卖出商品获利， 知道商品供需平衡，商品价格最后为商品成本价格。
供需决定价格，这是一个颠簸不破的真理，但是中国的房价问题出在供给方。建设房子所需要的土地是由政府统一供给的。中国土地与外国不同，并非私有，政府通过地块用途控制了地产，如果不从政府手里拿地，其他商业地产，工业用地，农业用地无法改变用途开发成居住商品房。对于政府来说，土地管理局，国土资源厅，国税地税，财政厅共同联手，一面当裁判的同时，一面只要通过控制拍卖土地的多少就可以做到控制房价。
…
按要求答案已经完成修改
…
期望能够将经济重心调整到消费而非投资上，无非就是希望能在泡沫爆炸之前有一个较好的布局与后路，在爆炸之后社会能够更快速的稳定下来，找到国民的新增长点。
毕竟。欠下的债，都是要还的。