物业管理合作才能共赢

合作才能共赢，共享才能飞跃 1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理道路上迈出了第一步，从1981年至今，中国的物业管理行业发展了31年，这31年来行业的发展可谓是突飞猛进。据统计，截止到2005年底，我国物业管理企业总数超过了3万家，从业人员突破300万。全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达的城市已达50%以上，深圳、上海等城市的物业管理覆盖已经超过95%。 目前，严重制约行业的发展最主要因素是:物业管理从业人员多是一线员工文化程度偏低、人员结构不够合理、工资待遇偏低，行业对人才吸引力不大，人才流失率高，严重制约行业的发展。从业人员对企业、对行业没有归属感和认同感，员工对企业的生存和发展具有重要的意义。 2000年，广州市物业管理行业保安员平均工资约为800元/月，2012年，广州市物业管理行业保安员平均工资约为2000元，是十年前的两倍。清洁工2000年平均工资为600元，2012年平均工资为1400元，同样增长了一倍。但是，农民的收入较十年前翻了近十倍，这就造成了物业管理行业从业人员数逐步下滑的趋势，而中国的房地产行业还在快速发展和增长，造成物业服务从业人员稀缺的现象逐年严重。 本人阅读了大量关于解决物业管理行业留人、招人、用人论文和经验分享，其中不泛有一些值得同行业学习的模式和经验，但就全国大环境而言，本人认为，这是社会问题，必须全社会和所有同行业共同合作、努力才能解决这些突出问题的根本。 这也就是我提出的所谓:合作才能共赢，共享才能飞跃 我们经常会思考一个问题，为什么在中国人心中会有贵贱之分、高低之分、贫富之分,而发达国家，这些问题相对没有这么突出,本人到过香港、澳门、文莱、马来西亚，这些国家或地区人与人之间相对比较平等，没有太重贵贱之分的主要的原因是民生问题基本得到解决，文莱和马来西亚国家没有乞丐，他们读书不用一分钱，医疗也不用钱，住宿问题都能解决，也就是说，生活没有什么忧虑。中国有句古话:“人不求人，一样大。”中国是人口大国，目前还处在基本解决了温饱问题，所以，现阶段存在贵贱之分的心理还不能完全消除。 要解决中国物业管理行业人才吸引问题、人员流失业率大的问题，就必须先解决从业人员收入达到其他行业平均水平的问题，那么如何才能自身解决行业这一社会问题呢,那就是行业成员相互合作、共享信息和资源。 举例:目前广州市物业秩序员12小时工作制月薪不超过3000元，而一部手机可能就要 花掉差不多一个月的工资，一件冬装外套可能就要化掉月收入的1/4，、、、、、、。物价与收入相差大。清洁工更加不用说。 举例:一个10万收费面积的小区(普通小区)，按照2.00元/平方的收费计算，每月的收入为20万，10万平米的小区，最精简的编制:一个主出入口1人×两班=2人，两个车辆出入口2人×两班=4人，一个消防中心1人×两班=2人，一个巡逻岗1人×两班=2人，一个班长1人×两班=2人，顶休1人×两班=2人，共16人，加上一名主管共17人。财务会计赚出纳1人，行政人事1人，维修工5人，客服部4人，经理1人，清洁绿化共17人，总计46人。46人平均每人成本为4500元×46人=207000元，单人员的开支都不够，更别说设备保养、维修、办公开支等等。 目前，物业管理行业人员成本是行业中最大最重的开支。 目前广州地区建筑工地杂工每人每天都大约在200元/天，工厂工人12小时工作制每月也都能达到近4000元的标准，这就是为什么行业中留人难，招人难的主要原因。提高行业人员的收入，是行业中所有成员都必须要解决和面对的问题。 要解决物业管理行业从业人员收入水平达到社会平均水平，本人有如下构想: 一、 地域性的资源整合 什么叫地域性的资源整合呢,按照地域的大小，小城市，可按照一个城市整合，大城市发达城市可按照区或者街镇来整合。 举例:广州增城市新塘镇，以新塘镇为区域，整合所有物业企业，从业人员必须统一登记，按照专业分类。比如电工，更细分高压还是弱电分类。高端人才可能服务几个小区或几家公司。既解决了各家技术问题，也解决了高技术人员收入不高的问题，同时，也减轻了各小区或企业的成本减小的问题。还解决了人员专业化的问题。 二、 专业化 成立专业化队伍和专业化资格认证。如电工维修工协会、秩序维护员协会、客服人员协会，单位招人找协会，工人找工作也找协会，各企业的招聘条件、待遇在协会是透明的，让招工单位与找工作的工人信息对称，该协会不是经营组织，只是收取会费，并且不赢利的形式形成，最好以政府的名义成立。专业化资格认证，秩序维护员分一、二、三级等等，通过考试和各用人单位的考核获得，等级越高，起薪就越高，逐步形成物业行业人员的终身制。 三、 打破行业是劳动力密集型，向技术型转型 人员成本是长久的，并且逐年增长，而技术成本是一次性投入，只有日常的维护费用。自动化、计算机化、智能化转型是中国物业管理行业发展的方向。这需要房地产开发单位和 物业管理企业共同努力，真正实现一名保洁员每月收入在4000以上，秩序维护员每月收入在5000元以上，那么，物业管理行业才能真正解决了人员年轻化、一线员工文化、素质大幅提升、高学历高素质的人才才被吸引。物业管理行业才能健康、可持续发展。一线人员也不会感到自己的工作卑微，伟大的服务精神才会不断的涌现。 四、 共同面对解决行业性问题 提升管理费、动用维修资金、收费率不高等问题，其实不是一家企业的问题，而是反映了一个社会存在的突出问题，我们不能因为自身的收费率高于周边同行业而自喜，更不能对其他同行业的低收费率存在幸灾乐祸的心态，服务人员的工资每年都要涨，而管理费，有的十年没有涨过一次，这说明社会对物业管理行业还不了解、信息不对称、对物业服务还没有得到全社会的认同，这需要行业所有企业来解决，还面对，来承担的社会责任。提一个假设，假如某一个城市的所有物业企业人员罢工一周，那么，所有住在小区的业主或住户就知道物业管理有多重要，物业服务企业平时做了多少大量的工作。当然，我们并不需要学习美国、英国或德国和行业协会过激维权方式。但，对于行业中存在的共性问题，只有所有同行业共同努力、团结、共享才能很好的处理或解决。 五、 行业需要良性的竞争，更需要很好的合作、分享 打个比方:外面特别炎热，很家每户都只考虑的是增加空调、挖地下室来解决，这只能是局部的、或者说是相对的，如果大家共同解决了，将气候变成春天般的舒适，还需要空调吗,这就是说大环境是最大的力量。对于社会上、新闻媒体对物业管理行业较多负面的评价和报道，对于每一个物业服务企业和每一个物业服务人，都有责任去努力，去改变这种偏见。我曾经不少参观过一些所谓“示范小区”，走的时候，向他们的负责人要点#格#、资料，他们大部分都以各种理由拒绝，这说明什么,本行业还没有真真正意识到共享信息对自己和他人的好处，再说，一个好的企业文化和模式，不是一次参观、一张表格、一份表就能让别人学会的，相互学习，才是最快的提升自己。本人对于自己管理团队的模式，从不吝啬交流。 广州市缘创物业发展有限公司:王运光